Giá nhà đất diễn biến trái chiều giữa Hà Nội và TP. HCM

Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự giảm nhẹ trong quý 4/2017 tại cả phân khúc nhà ở gắn liền với đất và chung cư. Đây là quý thứ hai liên tiếp giá bất động sản tại Hà Nội sụt giảm sau phiên tăng nhẹ vào quý 2/2017. 

Cụ thể, kết thúc năm 2017, mức giá căn hộ sơ cấp trung bình trên thị trường ở mức 1.344 USD/m2 giảm 2,4% theo năm. 

Diễn biến tương tự trên thị trường nhà ở gắn liền với đất với giá sơ cấp trung bình trên thị trường biệt thự, nhà liền kề do CBRE ghi nhận trong quý cuối cùng của năm là 3.600 USD/m2, giảm nhẹ 2% so với quý trước. Tuy nhiên, giá thứ cấp lại tăng 3,5% so với năm trước, đạt 3.778 USD/ m2 đất.

Trái ngược với Hà Nội, bức tranh về giá tại thị trường bất động sản TP. HCM lại ghi nhận những tăng trưởng tích cực mà CBRE cho rằng đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững. 

Theo đó, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 4/2017 đạt 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân của sự sụt giảm theo năm là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý 4/2017. 

Tuy nhiên, xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2, tăng 4% so với năm 2016. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng giá 4% so với năm trước nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các chủ đầu tư uy tín như d’Edge Thao Dien, Tilia Residence, Sunwah Pearl, Diamond Island.

Lý giải về những trái chiều về giá trên thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM, CBRE cho rằng, có sự khác biệt rất rõ rệt về diễn biến thị trường của hai thanh phố này.

Theo đó, báo cáo của CBRE cho biết, quý cuối cùng của năm 2017, Hà Nội ghi nhận có gần 9.500 căn hộ chung cư chào bán mới nâng tổng số căn mở bán mới trong năm lên trên 35.000 căn hộ, tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây cũng là mức mở bán mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới đến từ khắp các quận huyện trên địa bàn thành phố. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới trong năm 2017.

Doanh số chào bán cũng ở mức khả quan với hơn 23.000 giao dịch thành công trong năm 2017, tăng 12% so với năm 2016.

Tuy nhiên, theo  bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, diễn biến trên thị trường chỉ tăng trên số dự án và tổng lượng giao dịch, còn thanh khoản trên từng dự án không có gì thay đổi, thậm chí còn ghi nhận mức giảm nhẹ so với thời gian trước. 

Bà An dẫn chứng, nếu năm 2014 tại Hà Nội có 33 dự án mở bán mới thì đến năm 2017, con số này đã tăng lên gấp 3 lần, đến 90 dự án mở bán mới trong năm. Tuy nhiên, lượng căn hộ trung bình một dự án bán được trong một tháng không thay đổi, năm 2014 là 30 căn, đến năm 2017 là 28 căn.

"Như vậy có thể thấy, lượng dự án trên thị trường hiện đang rất nhiều, đi cùng với đó là sự cạnh tranh rất lớn. Các dự án vẫn chưa cho thấy được sức hút nội tại của mình đối với khách hàng", bà An nhận định.

Do nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào và việc chuyển dịch của thị trường về phân khúc trung cấp bình dân nên giá căn hộ đã ghi nhận sự sụt giảm nhẹ theo quý và theo năm.

Còn tại TP. HCM, trong quý 4/2017 thị trường đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. 

Tổng nguồn cung năm 2017 tại TP. HCM giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016. Đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn.

Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017, tăng mạnh so với 40% trong năm 2015 và cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. 

Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước, nhưng là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm. Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. 

Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, d’Edge, Saigon South Residence, Lavita Charm, Mizuki Park. Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017. 

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2018, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, với nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô, cùng với đó là việc cơ sở hạ tầng giao thông được hoàn thiện sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển tại cả hai thành phố Hà Nội và TP. HCM. 

Tại Hà Nội trong tương lai dự kiến sẽ có thêm các cây cầu mới bắc qua sông Hồng là Tứ Liên và Trần Hưng Đạo được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện giao thông và cơ sở hạ tầng cho khu vực phía Đông, thu hút thêm sự chú ý của các nhà đầu tư và người mua nhà để ở.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung căn hộ gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây các chủ đầu tư dự án đang và sẽ đứng trước áp lực cạnh tranh rất lớn, đặc biệt là đối với các dự án tại Hà Nội. 

Điều này đòi hỏi các dự án phải nâng cao chất lượng hơn nữa, tạo ra giá trị khác biệt của mình để thu hút khách hàng và tìm được thanh khoản, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE nhận định.

CBRE dự báo thị trường TP. HCM sẽ vẫn tiếp tục khả quan trong năm 2018 với giá bán kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.