Tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản đã tăng đáng kể mặc dù thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn.
Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tính đến hết tháng 5 đã tăng 4,61% so với cuối năm ngoái, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế.
Chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng, chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 1,15% so với cuối năm ngoái.
Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ bất động sản, đã tăng trưởng 10,29% trong cùng kỳ và đạt hơn 1,2 triệu tỷ đồng.
Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm ngoái đạt khoảng 1,093 triệu tỷ đồng. Như vậy, tính từ đầu năm đến cuối tháng 5, các ngân hàng đã cho các chủ đầu tư dự án vay thêm hơn 110.000 tỷ đồng.
Sự gia tăng tín dụng này cho thấy một sự chuyển biến tích cực trong dòng vốn ngân hàng vào thị trường bất động sản.
Năm ngoái, nhu cầu vay mua nhà đất của người dân giảm mạnh khi tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 1%, mức thấp nhất trong vòng năm năm qua, trong khi tín dụng cho chủ đầu tư tăng khoảng 35%.
Nguồn cung và thanh khoản phục hồi
Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản đang dần phục hồi sau một thời gian dài bị hạn chế. Thị trường ghi nhận sự tái khởi động của nhiều dự án cũ và sự ra mắt của các dự án mới.
Trong nửa đầu năm 2024, có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và 23 dự án mới được cấp phép. Đối với dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 32 dự án hoàn thành và 16 dự án được cấp phép.
Về sức mua, thị trường đã chứng kiến khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực song tốc độ phục hồi còn chậm.
Theo báo cáo của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), sự chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022 đã làm doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư sụt giảm trong quý đầu năm nay.
Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023 dự báo sẽ cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư trong 12-18 tháng tới.
Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới mở bán. Trong quý I năm nay, nhiều dự án mới đã bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM.
Tác động của khung pháp lý mới
VIS Rating nhận định rằng khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.
Ba luật sửa đổi liên quan đến bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025.
Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I.
Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.
"Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới", chuyên gia phân tích VIS Rating nhận định.
Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư vẫn duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển dự án mới. Trong quý I, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng do lợi nhuận yếu và dư nợ gia tăng.
Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.
Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho phát triển dự án. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới.
VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.
VIS Ratings kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024.
