Sự thật sau những gói vay mua nhà hấp dẫn
Thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều những dự án chung cư với giải pháp tài chính cho vay mua nhà hấp dẫn dành cho khách hàng.
Điển hình nhất là dự án đại đô thị VinCity (nay đổi tên thành Vinhomes) với thời hạn cho vay dài nhất từ trước đến nay, lên đến 35 năm từ ngân hàng Techcombank, với khoản vay tối đa 70% giá trị căn hộ.
Với giải pháp tài chính do Techcombank đưa ra, những khách hàng có thu nhập duới 10 triệu đồng mỗi tháng cũng có thể sở hữu nhà tại VinCity.
Một dự án chung cư thuộc phân khúc cao cấp do MIK Group phát triển cũng áp dụng chính sách cho vay ưu đãi đối với người mua nhà. Theo đó, khách hàng mua nhà tại dự án Imperia Sky Garden sẽ được áp dụng với thời gian cho vay lên tới 35 năm.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn miễn lãi vay một năm cho khách hàng, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng, miễn phí phạt trả nợ trước hạn 12 tháng nhằm giúp khách hàng giảm áp lực tài chính, nhiều khách hàng dù nhận nhà cũng chưa phải trả lãi.
Đây là những thông tin hấp dẫn đối với người mua nhà, đánh trúng tâm lý khách hàng, mang đến cho họ cảm giác "dễ thở" trong quá trình trả nợ.
Tuy nhiên, tổng số tiền khách hàng phải trả sau 35 năm gồm cả lãi và gốc cũng khiến nhiều người không khỏi "giật mình". Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group, với gói vay mua nhà trong thời gian 35 năm, thông thường sau thời gian đó, tổng số tiền khách hàng phải trả sẽ gấp 2 - 3 lần giá trị căn nhà ở thời điểm ban đầu, chưa tính đến sự mất giá của dòng tiền.
Nếu lãi suất duy trì ở mức thấp như hiện nay thì người mua nhà có thể yên tâm trả nợ, nhưng nếu lãi suất biến động như có lúc lên tới gần 20% thì vay một khoản tiền lớn trong thời gian dài sẽ rất rủi ro cho người mua nhà, ông Hưng nhận định.
Lý giải rõ hơn, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các ngân hàng của Việt Nam hiện hầu hết tính lãi suất tiền vay dựa trên biên độ lãi suất biến động. Với cách tính này, lãi suất phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của nền kinh tế như lạm phát, tăng trưởng kinh tế vĩ mô hay những điều chỉnh trong ngành ngân hàng.
Chính vì vậy, thời gian vay ngân hàng càng lâu, biến động lãi suất càng khó đoán và khó lường. Điều này sẽ trở thành rủi ro tiềm ẩn cho người mua nhà.
Theo ông Hiếu, tại nhiều quốc gia khác trên thế giới trong đó có Mỹ, các ngân hàng cũng cho vay với thời hạn lên tới 30 năm. Tuy nhiên, cách tính lãi suất tại Mỹ khác so với Việt Nam. Trong khi các ngân hàng Việt Nam tính lãi suất thả nổi, theo công thức có thể lên xuống biến động thì tại Mỹ, lãi suất vay ngân hàng là cố định trong suốt thời gian vay.
Nhờ vậy, người mua nhà tại Mỹ có thể chủ động tính toán được số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng cố định so với mức thu nhập. Qua đó, họ có kế hoạch trả nợ chắc chắn và tránh được nhiều rủi ro.
Trong khi đó, các tính lãi suất ở Việt Nam rủi ro cho người mua nhà, bởi họ không thể biết trước được mức lãi vay trong tương lai sẽ như thế nào. Hơn nữa, thời gian đầu khi vay tiền, khách hàng sẽ phải trả số tiền lãi rất lớn do dư nợ trong tiền vay gốc còn lớn, gây bất lợi cho người mua nhà, ông Hiếu nhấn mạnh.
Sao vẫn hấp dẫn khách hàng?
Mặc dù vẫn còn những ngần ngại khi vay dài hạn mua nhà nhưng không thể phủ nhận những hiệu quả tích cực của giải pháp tài chính này đối với kết quả kinh doanh của các dự án.
Những dự án tạo điều kiện ưu đãi cho khách hàng vay mua nhà đang nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường. Tại dự án Vincity Gia Lâm, ngay trong buổi mắt nhà mẫu đã có đến 3.500 căn hộ được khách hàng đăng ký mua.
Hay như tai dự án Imperia Sky Garden, theo ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Home, khách hàng vay mua nhà tại Imperia Sky Garden chiếm tỷ lệ rất lớn, lên đến 86 - 87% trên tổng khách hàng mua nhà.
Ông Hiếu cho rằng, với chính sách cho vay ưu đãi tại dự án, hiện người dân đã không còn e dè việc vay ngân hàng như giai đoạn trước. Đa số người mua nhà đều vay ngân hàng, thậm chí có tiền vẫn vay vì họ có lợi hơn so với việc dùng tiền của họ để mua.
Hơn nữa, các điều kiện vay ngân hàng hiện nay cũng rất dễ dàng, không còn khó khăn về thủ tục, lãi suất cũng không còn quá cao, cộng với nhiều chính sách của chủ đầu tư như ân hạn nợ gốc hay miễn lãi vay cho khách hàng cũng là các yếu tố giúp thúc đẩy thanh khoản cho dự án. Đó cũng là một trong những lý do tạo nên thành công của dự án Imperia Sky Garden và thúc đẩy tốc độ bán hàng rất nhanh trong thời gian ngắn, ông Hiếu chia sẻ.
TS. Nguyễn Trí HiếuCòn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc ngày càng nhiều người dân Việt Nam sử dụng vốn vay ngân hàng để mua nhà cũng là xu hướng chung của thể giới. Tất cả những người mua nhà trên thế giới hiện nay hầu hết đều vay ngân hàng, ít có trường hợp nào dùng hoàn toàn tiền của mình để mua nhà.
Bên cạnh đó, thay vì việc các ngân hàng chỉ cho vay với thời gian ngắn như trước đây khiến số tiền gốc phải trả chia đều cho mỗi tháng rất lớn thì hiện nay, với một thời hạn cho vay mua nhà rất dài, thậm chí lên đến 30 năm, số tiền gốc phải trả cho mỗi tháng là rất thấp. Thời gian vay càng lâu, số nợ gốc sẽ càng được chia nhỏ, đây là điều rất có lợi đối với khách hàng.
Còn đối với những lo ngại về lãi suất vay quá lớn trong thời gian dài, để tránh rủi ro, khách hàng nên chọn những ngân hàng cho vay với lãi suất cố định trong thời gian ít nhất một năm, tránh các ngân hàng tính lãi suất thay đổi ba tháng, sáu tháng một lần sẽ rủi ro hơn.
Mặt khác, khách hàng nên tìm cách trả nợ gốc trước thời hạn cho ngân hàng càng sớm càng tốt để tránh phải trả lãi quá nhiều, ông Hiếu nhận định.
Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng cũng cho rằng, việc các ngân hàng cho vay với thời hạn lên tới 35 năm là rất có lợi cho người mua nhà, bởi số tiền họ phải trả ngân hàng mỗi tháng sẽ rất nhỏ. Tất nhiên, chỉ sau 5 - 10 năm, khách hàng kỳ vọng họ sẽ trả được hết cả gốc lẫn lãi trước hạn.
Như vậy, mặc dù sẽ phải chịu tiền phạt từ ngân hàng do trả nợ trước hạn nhưng có thể thấy người mua nhà vẫn được "lợi cả đôi đường".
Cách làm này đặc biệt phù hợp với những người trẻ mới khởi nghiệp. Thay vì đi thuê nhà, mỗi tháng họ phải mất khoảng 4 - 5 triệu đồng mà sau nhiều năm vẫn là nhà đi thuê thì họ nên mua lấy một căn hộ. Khoản tiền trả ngân hàng coi như tiền thuê nhà hàng tháng mà cuối cùng họ vẫn có nhà.
Đó là chưa tính đến việc khi đã có chỗ ở ổn định, khách hàng sẽ có thể yên tâm làm việc, đầu tư, tích luỹ tài sản. Do đó, việc có thể trả nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi trước hạn là điều không khó nếu khởi nghiệp thành công, ông Hưng nhận định.
