Giá chung cư Hà Nội khó giảm

Giấc mơ chung cư ngày càng xa vời

Một căn hộ nhỏ ở ven đô, nơi ánh đèn đô thị rực sáng giữa những thôn làng xưa cũ, từng là giấc mơ trong tầm với của nhiều gia đình trẻ. Thế nhưng, giấc mơ ấy giờ đây trở thành thách thức khi giá căn hộ tại Hà Nội không ngừng leo thang, phá vỡ mọi dự đoán.

Nếu như những năm 2000, giá căn hộ chỉ ở mức 10-20 triệu đồng/m2, thì đến giai đoạn 2010-2020, con số này đã tăng lên 20-50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, kể từ sau năm 2020, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã nhảy vọt lên mức 50-100 triệu đồng/m2, thậm chí hơn, tùy vào khu vực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng ít nhất năm lần trong hai thập kỷ qua, với mức tăng mạnh mẽ nhất ghi nhận trong 5 năm gần đây.

Những con số không chỉ phản ánh sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội mà còn đặt ra câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá cả tiếp tục "neo" ở mức cao.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tính đến quý III/2024 đã tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP. HCM.

Giá bán trung bình từ chủ đầu tư tiệm cận 60 triệu đồng mỗi mét vuông và không chỉ phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn "vắng bóng" mà căn hộ trung cấp cũng ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây thành phố.

Ở phía Tây, dự án Lumi Hà Nội do CapitaLand phát triển có mức giá từ 70 - 90 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, dự án Noble Crystal Tây Hồ do Công Ty CP Bất động sản Wonderland làm chủ đầu tư, có giá thăm dò thị trường 180 - 200 triệu đồng/m2.

Ở Đông Anh, một huyện ngoại thành, dự án chung cư do Masterise Homes phát triển ở đại dự án Vinhomes Global Gate cũng dự kiến giá 90 - 130 triệu đồng/m2.

Tại phía Nam Hà Nội, Hanoi Melody Residences Linh Đàm đang được mở bán với giá từ 60 - 65 triệu đồng/m2, tăng khá nhiều so với thời điểm đầu năm ngoái khi dự án được chào bán với giá 45 - 50 triệu đồng/m2.

Ở vai trò của một chủ đầu tư nắm giữ "nguồn cung" ra thị trường, ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá có rất nhiều yếu tố được cộng thêm, làm tăng giá thành căn hộ.

Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài. Quy trình phê duyệt dự án thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý, làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường, khiến giá đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba là ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VNĐ đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị.

Chính vì vậy, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới. Đó là chưa kể đến việc nguồn cung đang thiếu hụt rất lớn so với nguồn cầu và bất động sản từ lâu đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, với tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến trong nhân dân, ông Trường nhận định.

Ông Đính nhận định thêm, bên cạnh nguyên nhân từ phía nguồn cung đẩy giá thành căn hộ, còn có yếu tố từ phía nguồn cầu. Theo đó, dù mức giá cao nhưng vẫn được người mua nhà chấp nhận.

Nhu cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội chín tháng đầu năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới đã có sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn trên thị trường.

Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục "neo" ở mức cao và được dự báo khó giảm sâu, đã tạo động lực thúc đẩy quyết định mua nhà sớm của người dân, đặc biệt là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Nhiều dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán.

Đà tăng giá sẽ chậm lại

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB chỉ ra nguyên nhân khác khiến giá chung cư tăng cao là do các nhà đầu tư mua để cho thuê lại.

Ông Ngọc đánh giá, các chung cư có giá trị sử dụng thật, vừa để ở vừa cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư tìm kiếm để xuống tiền, thay vì đổ tiền vào đầu tư đất nền, không mang lại giá trị sinh lời trên đất.

Mặc dù khẳng định giá chung cư Hà Nội rất khó giảm do các yếu tố đẩy giá tăng cao vẫn hiện hữu như bảng giá đất, chi phí đầu tư, phát triển dự án, song theo ông Ngọc, tốc độ tăng giá trong thời gian tới sẽ chậm lại.

Nguyên nhân là do sức mua trong thời gian gần đây đang có dấu hiệu chững lại, thanh khoản toàn thị trường dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng".

Điều này cho thấy, mức giá tăng quá cao đã dần khiến người mua nhà và các nhà đầu tư e ngại khi đổ tiền vào phân khúc chung cư.

"Giá chung cư tăng quá cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư, trong khi đó lại làm giảm lợi nhuận kỳ vọng của khách hàng", ông Ngọc nói.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, nhưng đà tăng giá đang có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước.

Nguồn cung sơ cấp hiện đã tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục. Mặc dù, nguồn cung này chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang, nhưng cũng phần nào cho thấy những dấu hiệu tích cực từ phía nguồn cung do những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, việc triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội có giá phải chăng sẽ góp phần làm tăng nguồn cung và hạ nhiệt giá chung cư, ông Thịnh nhận định.