Chung cư dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội 2025

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing nêu ba lý do khiến chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong năm tới.

Thứ nhất, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường năm năm, tương đương khoảng 46.000 giao dịch.

Mỗi năm Hà Nội tăng thêm 200.000 người có nhu cầu về nhà ở và nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư là rất lớn, thể hiện ở thanh khoản cao. Mặc dù giá bán cao, nhưng thanh khoản các dự án đều rất khả quan.

Cập nhật đến gần hết quý IV năm nay, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn.

Tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80-90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Thứ hai, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất. Với căn hộ đã có sổ, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn cho người mua nhà.

Trong khoảng ngân sách 3 - 5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được “ưu ái" khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, phòng cháy chữa cháy được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực.

Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà liền thổ sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ hẻm tương đối nhỏ.

Cuối cùng, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và giãn tiến độ thanh toán.

Điều này đã giúp chung cư trở thành một kênh đầu tư mới trong thời gian gần đây, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ - giảm nhẹ so với 2024.

Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này tập trung ở phân khúc cao cấp, càng khiến cho mặt bằng giá căn hộ khó có xu hướng giảm.

Sự chuyển dịch về nguồn cung sơ cấp theo chủ đầu tư sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong năm 2025, với nhà phát triển bất động sản Masterise Homes vươn lên giữ vị trí dẫn đầu, chiếm gần 1/3 tổng nguồn cung. MIK Group xếp thứ hai với khoảng 13% thị phần.

Các dự án mới của Masterise Homes tại khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung căn hộ cho thị trường trong năm tới, ông Tiến cho hay.

Đà tăng giá chung cư sẽ chậm lại

Có thể thấy, năm 2024 là năm phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022, giá chung cư đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024.

Thị trường ngày càng khan hiếm các dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 dù nằm cách xa trung tâm thành phố.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản dẫn chứng, tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP. HCM.

Cùng chung quan điểm cho rằng, giá chung cư sẽ khó giảm trong thời gian tới, theo ông Đính, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

Mặt khác, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Ở góc nhìn tích cực, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, đà tăng giá chung cư sẽ chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như những tháng giữa năm 2024. Nguyên nhân là do nguồn cung sơ cấp hiện đang có xu hướng tăng lên, góp phần giải cơn khát của nguồn cầu.

Bên cạnh đó, hiện giá chung cư Hà Nội đã tăng lên mức rất cao, dòng tiền của các khách hàng, nhà đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực lân cận, nơi có mức giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.