Nhiều doanh nghiệp địa ốc khó huy động vốn

Nhiều kế hoạch nghìn tỷ bị hủy

Mới đây, Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia đã thông qua việc dừng triển khai phương án chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ.

Cụ thể, doanh nghiệp dừng triển khai phương án chào bán 40,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương đương 25% lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Theo An Gia, việc dừng chào bán nhằm đảm bảo lợi ích của cổ đông do tình hình thị trường chưa phù hợp để thực hiện chào bán và đảm bảo tính khả thi của đợt phát hành. HĐQT An Gia sẽ xem xét và quyết định triển khai vào một thời điểm khác phù hợp.

Giá chào bán theo kế hoạch dự kiến là 10.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền hơn 406 tỷ đồng huy động được sẽ sử dụng cho mục đích trả nợ vay ngân hàng, và/hoặc đầu tư góp vốn vào công ty con.

Bên cạnh An Gia, nhiều nhà phát triển bất động sản khác cũng đã hoãn kế hoạch chào bán cổ phiếu trong giai đoạn vừa qua.

Có thể kể tới những cái tên như Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội (NHA), Đầu tư Hải Phát và đặc biệt là trường hợp của Tập đoàn DIC.

Theo đó, DIC đã quyết định dừng việc phát hành 200 triệu cổ phiếu ra công chúng để huy động 3.000 tỷ đồng.

Công ty cho biết điều này nhằm đảm bảo lợi ích của cổ đông trong điều kiện chứng khoán không thuận lợi, HĐQT quyết định dừng việc triển khai và điều chỉnh kế hoạch thu xếp vốn bằng hình thức khác. Việc chào bán cổ phiếu lần này sẽ được dời sang thời điểm khác khi thị trường thuận lợi hơn.

Đây đã là lần thứ ba ông lớn địa ốc phía Nam này phải dừng các phương án huy động vốn, sau hai lần chốt kế hoạch trước đó vào tháng 4/2022 và tháng 10/2022.

Diễn biến tiêu cực cũng được ghi nhận ở giá cổ phiếu DIG khi giảm “bằng lần” cùng với việc DIC liên tục không thể hoàn thành mục tiêu kinh doanh đề ra trong nhiều năm trở lại đây.

Vào hồi tháng 9/2024, trong khi vẫn đang “nặng gánh” nợ vay tài chính, Công ty CP Đầu tư Hải Phát đã tạm dừng kế hoạch chào bán thêm hơn 152 triệu cổ phiếu cho cổ đông để huy động hơn 1.500 tỷ đồng.

Theo kế hoạch ban đầu, toàn bộ số tiền dự kiến dùng để thanh toán gốc và lãi của các khoản nợ ngân hàng, trái phiếu.

Lý do tạm dừng được Hải Phát đưa ra là nhằm đảm bảo lợi ích cho cổ đông do tình hình thị trường không thuận lợi và đảm bảo tính khả thi của đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu.

Ở quy mô nhỏ hơn, Nam Hà Nội cũng thông báo tạm dừng kế hoạch phát hành cổ phiếu với lý do thay đổi phương án chào bán phù hợp với tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại, kế hoạch huy động và sử dụng vốn.

Theo phương án ban đầu, công ty dự kiến chào bán hơn 8,8 triệu cổ phiếu cho cổ đông, tương đương 20% số cổ phần đang lưu hành với giá phát hành là 10.000 đồng/cổ phiếu.

Trong đó, với tổng số tiền huy động hơn 88 tỷ đồng, công ty dự kiến dùng 50 tỷ đồng để đầu tư xây dựng các dự án do công ty làm chủ đầu tư; 30 tỷ đồng thực hiện chi trả các khoản nợ; và còn lại hơn 8 tỷ đồng bổ sung nguồn vốn lưu động.

Diễn biến thị trường chưa ủng hộ

Có thể thấy, đa phần các công ty cho rằng sự thiếu thuận lợi của thị trường chứng khoán khiến cho các kế hoạch huy động vốn qua phát hành cổ phiếu trở nên kém khả thi.

Điều này phần nào thể hiện rõ ở thanh khoản thị trường cũng như diễn biến giá cổ phiếu ngành bất động sản trong thời gian vừa qua.

Kết thúc năm 2024, nhiều cổ phiếu ghi nhận mức giảm lên tới hàng chục phần trăm so với mức đỉnh thiết lập hồi đầu năm.

Cụ thể, cổ phiếu DIG của tập đoàn DIC giảm giá gần 50% từ mức 34.000 đồng/cổ phiếu về thủng mốc 19.000 đồng/cổ phiếu, thậm chí mức giảm còn tiếp diễn trong tháng 1/2025 về sát vùng 17.000 đồng/cổ phiếu trước khi mới hồi phục trong vài phiên gần đây.

Tương tự, mặc dù mới được niêm yết trở lại hồi tháng 3/2024, cổ phiếu HPX của Hải Phát cũng liên tục “phá đáy”, về giao dịch quanh mức 4.000-4.500 đồng/cổ phiếu hiện tại.

Trong năm 2024, cổ phiếu AGG của An Gia cũng bị “chia đôi” khi giảm từ vùng giá trên 28.000 đồng/cổ phiếu xuống mức hơn 14.000 đồng/cổ phiếu thiết lập hồi cuối tháng 11.

Những doanh nghiệp 'ngược sóng'

Bất chấp thị trường khó khăn chung, một số doanh nghiệp vẫn tự tin với kế hoạch huy động vốn của mình.

Mới đây nhất, Tập đoàn Nam Long đã công bố kế hoạch chào bán hơn 100 triệu cổ phiếu NLG cho cổ đông hiện hữu.

Mức giá Nam Long đưa ra cũng rất cao - 25.000 đồng/cổ phiếu thay vì mức giá mệnh 10.000 đồng/cổ phiếu như các doanh nghiệp thường làm.

Dự kiến, nếu thành công, đợt phát hành có thể thu về khoảng 2.500 tỷ đồng.

Theo đó, công ty sẽ dùng gần 266 tỷ đồng để đầu tư vào hai thành viên chủ chốt là Nam Long Land và Nam Long Commercial Property.

Ngoài ra, gần 1.600 tỷ đồng đầu tư vào các dự án do công ty sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp; 640 tỷ đồng còn lại dùng để thanh toán các khoản vay và nghĩa vụ khác.

Trước đó, Tập đoàn Đất Xanh đã chào bán thành công hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán là 12.000 đồng/cổ phần, số tiền huy động dự kiến là hơn 1.800 tỷ đồng.

Trong đó, Đất Xanh dự kiến sử dụng hơn 1.500 tỷ đồng nhằm góp vốn cho Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An. Phần còn lại gần 243 tỷ đồng, công ty sẽ dùng để trả nợ trái phiếu và đối tác.

Vào giai đoạn quý III/2024, Khang Điền cũng đã giải ngân toàn bộ 3.000 tỷ đồng thu về từ đợt chào bán 110 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 19 nhà đầu tư chuyên nghiệp, nâng vốn điều lệ từ 7.993 tỷ đồng lên 9.094 tỷ đồng.

Trong đó, 250 tỷ đồng dùng thanh toán nợ vay của công ty; 50 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động với 48 tỷ đồng dùng trả lãi trái phiếu.

Khang Điền cũng hoàn tất góp thêm vốn với giá trị 2.700 tỷ đồng vào công ty con là Khang Phúc để thanh toán các khoản nợ tại ngân hàng.

Sự khác biệt của Khang Điền, Đất Xanh hay Nam Long đến từ việc thuyết phục được các cổ đông dòng vốn mình việc huy động là hiệu quả.

Bản thân Nam Long hay Khang Điền đều là những doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh rất tích cực, chất lượng tài sản đảm bảo và có phương án sử dụng vốn tập trung vào phát triển dự án thay vì đi trả nợ.

Cụ thể, Nam Long huy động vốn cho Nam Long Land và Nam Long Commercial Property - hai thành viên chủ chốt đảm nhiệm hai trong số ba mảng kinh doanh chính của công ty là mảng phát triển đất, dự án nhà ở và khu đô thị (Nam Long Land); mảng phát triển bất động sản thương mại (Nam Long Commercial Property), bên cạnh Nam Long InvestCo phụ trách mảng đầu tư, huy động vốn.

Với Khang Điền, dòng vốn huy động đổ cho Khang Phúc - một trong những thành viên quan trọng của doanh nghiệp.

Khang Phúc là chủ đầu tư nhiều dự án lớn tại TP.HCM như dự án Khu Công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (100ha), Khu nhà ở 11A tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, hay Khu đô thị Tân Tạo – Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân (320 ha).

Trong khi đó, Đất Xanh huy động để rót vốn cho Hà An - công ty con chủ lực của Đất Xanh phụ trách phát triển dự án trọng điểm của công ty là Gem Riverside.

Sau sáu năm "bất động” do vướng pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư và tính tiền sử dụng đất, thời gian gần đây, Đất Xanh Group đang có nhiều động thái chuẩn bị “hồi sinh” dự án.

Công ty chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng giá bán dự án Gem Riverside không thấp hơn 90 triệu đồng/m2 trong khi công ty chứng khoán BIDV (BSC) ước tính doanh thu dự án Gem Riverside đạt khoảng 28 nghìn tỷ đồng, tổng lợi nhuận khoảng 12 nghìn tỷ đồng.

Về kết quả kinh doanh, các doanh nghiệp trên cũng ghi nhận tích cực. Khang Điền đã ghi nhận doanh thu thuần vượt mốc 2.000 tỷ đồng trong quý IV/2024, cao gấp 4,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tính chung cả năm 2024, lợi nhuận ròng của Khang Điền đạt gần 810 tỷ đồng, tăng 13% so với năm trước và vượt kế hoạch đề ra.

Đối với Nam Long, công ty đã ghi nhận quý bùng nổ về doanh số bán hàng nhờ tiến hành bàn giao nhiều dự án trọng điểm như Akari City (TP.HCM), Cần Thơ, Southgate (Long An), Izumi (Đồng Nai).

Nhờ đó, quý IV/2024, công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 6.370 tỷ đồng, lãi ròng đạt gần 1.330 tỷ đồng, lần lượt gấp gần 4 lần và 2,8 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế cả năm 2024, Nam Long đạt gần 7.200 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 1.380 tỷ đồng, vượt các kế hoạch kinh doanh đã đề ra.

Tập đoàn Đất Xanh cũng có quý lãi cao nhất trong 2 năm gần đây sau khi báo lãi sau thuế quý 4/2024 đạt 210 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước chỉ đạt 654 triệu đồng. Công ty vượt xa kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đặt ra cho cả năm 2024.

Tại hội nghị Tiểu ban khu vực châu Á, Thái, Bình Dương, APRC thuộc Tổ chức quốc tế các Ủy ban Chứng khoán, Bộ Tài chính nhấn mạnh để đạt được mục tiêu tăng trưởng 8% của năm 2025 thì huy động nguồn lực là vấn đề cốt lõi cho tăng trưởng của Việt Nam.

Và để đạt được điều đó, Việt Nam cần nguồn vốn hơn 4 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 160 tỷ USD.

Bên cạnh những nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, thị trường chứng khoán sẽ đóng vai trò là kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, đặc biệt là để phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng.

Đặc biệt, với các dự án hạ tầng, bất động sản thì nguồn vốn dài hạn là cần thiết. Nguồn vốn chung và ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng khó có thể đáp ứng toàn bộ những nhu cầu này. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới.

Do đó, việc huy động từ thị trường vốn là không thể thiếu. Đây là cách tiếp cận bền vững cho phát triển dài hạn.

Ủy ban Chứng khoán cho biết thị trường Việt Nam có nhiều cơ hội để được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo tiêu chuẩn của FTSE Russell ở kỳ đánh giá tháng 9 năm nay sau hàng loạt những nỗ lực thay đổi, cải cách nhằm nâng cao chất lượng thị trường của toàn ngành trong thời gian qua.

Theo ước tính của Ngân hàng Thế giới, nếu được FTSE và MSCI nâng hạng lên thị trường mới nổi, thị trường chứng khoán Việt Nam có thể thu hút khoảng 25 tỷ USD vốn đầu tư mới đến năm 2030.

Năm 2024, mức vốn hóa thị trường chứng khoán và dư nợ trái phiếu đạt hơn 10,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 90% GDP của Việt Nam.

Tuy nhiên, giá trị huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu và cổ phiếu chỉ hơn 920.000 tỷ đồng, tương đương 7,7%. Điều này cho thấy dư địa để tăng trưởng huy động vẫn còn rất lớn.

Theo kế hoạch phát triển thị trường chứng khoán đến năm 2030, mục tiêu đến năm nay, quy mô vồn hóa thị trường cổ phiếu đạt quy mô 100% GDP và đến năm 2030 sẽ đạt 120% GDP. Cùng với đó thì dư nợ thị trường trái phiếu đạt tối thiểu 47% GDP.