Thị trường bất động sản phân hoá mạnh

Giá chung cư giảm nhẹ trên thị trường thứ cấp

Trái với giá chung cư mở bán mới liên tục leo thang, giá chung cư rao bán lại trên thị trường thứ cấp đang có xu hướng chững lại và giảm nhẹ.

Đây chính là một tín hiệu vui cho người mua nhà sau Tết Nguyên đán. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TP.HCM nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá trung bình chung cư trong tháng 1 là 63 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m2 (TP.HCM). Như vậy, giá rao bán căn hộ tại hai đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi nguồn cung mới dồi dào hơn và hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý.

Đối với nhà đầu tư, họ cũng đang cân nhắc kênh và khu vực đầu tư. Trước diễn biến phức tạp của kinh tế thế giới có thể mang đến cả nguy và cơ cho nền kinh tế trong nước, nhà đầu tư càng trở nên cẩn trọng.

Bên cạnh đó, thanh khoản của thị trường cũng đang là bài toán khó với chính các chủ đầu tư, người có nhu cầu bán bất động sản.

Mặc dù thị trường bất động sản sau Tết đang chuyển biến tích cực khi lượng tìm kiếm bất động sản, lượng tin đăng bán, cho thuê đều tăng và giá đã chững lại, nhưng để thanh khoản tốt hơn, thị trường vẫn cần nhiều cú hích trong thời gian tới.

Bởi, giá bất động sản liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua đang khiến nhiều người không đủ khả năng tiếp cận nhà ở, hoặc e ngại không dám xuống tiền mua nhà vì lo sợ không đủ khả năng trả nợ.

Ông Quốc Anh khuyến nghị, mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80-85% giá trị sản phẩm, nhưng người mua nên có sẵn tối thiểu 30-40% tiền “thịt”, đồng thời tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống rồi mới nên nghĩ đến việc mua nhà.

Nếu vẫn chưa đủ tài chính, người dân nên cân nhắc phương án thuê trước để ổn định cuộc sống.

Thị trường bất động sản phân hoá

Cũng như mọi năm, trước và trong dịp Tết Âm lịch năm nay, nhu cầu tìm kiếm nhà đất giảm đáng kể. Tuy nhiên, chỉ trong tuần đầu tiên sau Tết, các chỉ số đã tăng mạnh trở lại.

Tại Hà Nội và TP. HCM, mức độ quan tâm bất động sản vào ngày mùng 9 Tết (6/2/2025) tăng gấp từ 4 - 6 lần so với trước Tết. Lượng tin đăng bán và cho thuê phần nào thể hiện nguồn cung trên thị trường trong một tuần sau Tết cũng cao gấp khoảng 4 lần so với tuần trước Tết.

Song, thị trường cũng chứng kiến sự phân hoá mạnh mẽ giữa các phân khúc và hu vực. Theo đó, trong các loại hình bất động sản bán, đất nền và chung cư chứng kiến phục hồi mạnh mẽ hơn cả.

Ở phân khúc thuê, chung cư vẫn là loại hình được quan tâm nhiều nhất, tiếp theo là nhà riêng và nhà trọ. Điều này cho thấy nhu cầu thuê nhà tại các thành phố lớn vẫn duy trì ổn định, đặc biệt là từ sinh viên, người lao động và chuyên gia nước ngoài.

Đối với diễn biến nổi bật ở từng địa phương, tại Hà Nội, với phân khúc bán, trong tháng 1/2025, nhu cầu tìm kiếm của người mua tập trung vào chung cư về phía Tây ở các quận Nam Từ Liêm, Hà Đông; đất nền khu vực ngoại ô (quận Long Biên, Hoài Đức, Hà Đông,…); và nhà riêng ở các quận đông dân gồm Đống Đa, Hoàng Mai, Long Biên.

Trên thị trường cho thuê, quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm thu hút nhu cầu thuê chung cư lớn nhất, nhu cầu tìm thuê nhà riêng, phòng trọ tập trung ở quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông.

Thị trường bất động sản bán tại TP.HCM trong tháng đầu năm 2025 cũng chứng kiến một số sự phân hóa, đặc biệt về đất nền. Phần lớn lượng quan tâm đất nền tập trung ở Quận 9.

Trong khi đó, người có nhu cầu mua chung cư chủ yếu tìm kiếm căn hộ ở quận 2, Quận 7. Đối với nhà riêng, Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận thu hút mức độ quan tâm nhiều hơn cả.

Trên thị trường thuê, người dân TP.HCM tìm thuê chung cư nhiều nhất ở quận 2, Quận 7, tìm thuê nhà trọ chủ yếu ở Bình Thạnh. Ngoài ra, mức độ quan tâm nhà riêng cho thuê phân bổ khá đều ở các quận.

Với các thị trường tỉnh, tại miền Bắc, Hải Phòng và Hưng Yên nhận được sự chú ý nhiều nhất, với nhu cầu tìm kiếm tăng cao trong tháng 1. Hải Phòng với cảng nước sâu và khu công nghiệp phát triển mạnh đang chiếm được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Trong khi đó, Hưng Yên hưởng lợi từ vị thế “sát vách” Hà Nội và sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị mới, khiến nhu cầu tìm kiếm đất nền và biệt thự tăng.

Ở miền Nam, bất động sản các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu tiếp tục ghi nhận lượng quan tâm lớn. Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nhiều khu công nghiệp, có lượng lớn lao động và chuyên gia đến sinh sống, tạo ra nhu cầu cao đối với bất động sản nhà ở và cho thuê. Vũng Tàu với lợi thế du lịch biển cùng và định hướng trở thành trung tâm logistics cũng đang là điểm đến đầu tư bất động sản tiềm năng.

Nổi bật ở miền Trung, Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về mức độ quan tâm đất nền trong tháng 1. Đà Nẵng vẫn giữ vị thế là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhờ du lịch phát triển, hạ tầng giao thông hiện đại.

Ở nhiều thị trường tỉnh khác, đất nền cũng là loại hình thu hút nhiều quan tâm nhất trong thời điểm đầu năm nay.

Tuy nhiên, trước câu hỏi liệu có sốt giá đất nền khi các đô thị lớn siết phân lô và ăn theo tác động từ bảng giá đất, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, có khả năng xuất hiện những đợt tăng nhiệt nhẹ mang tính cục bộ, ngắn hạn tại một vài khu vực, nhưng rất khó để có cơn sốt giá đất nền toàn diện như năm 2022.

Lý do là khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay các loại hình bất động sản đầu tư, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ.

Cùng với đó, sự thay đổi trong hành vi đầu tư (ưu tiên dự án có quy hoạch rõ ràng, có tiện ích) sẽ khiến đất nền phân lô tự phát hết đất sống, nhà đầu tư sẽ ưu tiên các khu vực có kết nối hạ tầng tốt, tiềm năng phát triển kinh tế và dịch vụ rõ ràng.