'Pha lấy đà' của doanh nghiệp bất động sản phân khúc 'vừa túi tiền'

Trong bối cảnh thị trường bất động sản được đánh giá ở tình trạng “cầu vượt cung” đối với căn hộ trung cấp và bình dân, các nhà phát triển địa ốc phân khúc này vẫn không tránh khỏi kết quả kinh doanh ảm đạm chung của ngành, đặc biệt tại thị trường phía Nam.

Tuy vậy, với góc nhìn tích cực về xu hướng thị trường, các tổ chức tài chính vẫn kỳ vọng kết quả kinh doanh các doanh nghiệp sẽ sớm quay trở lại đà phục hồi trong thời gian tới.

“Khiêm tốn” quý III…

Đáng chú ý nhất là sự sụt giảm của Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản An Gia - chủ đầu tư các dự án bất động sản trung cấp và vừa túi tiền tại miền Nam với tổng quỹ đất là 33ha đang được đầu tư phát triển tại TP.HCM và Bình Dương.

Trong báo cáo tài chính quý III/2024 vừa được An Gia công bố, công ty này ghi nhận doanh thu giảm mạnh 85% so với cùng kỳ, chỉ còn 268 tỷ đồng.

Sau khi khấu trừ thuế và các chi phí trong kỳ, lãi ròng của An Gia chỉ đạt 24 tỷ đồng, giảm gần 90% so với quý III/2023.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, An Gia đạt doanh thu 1.750 tỷ đồng, giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế giảm 32%, đạt 240 tỷ đồng.

Trong khi đó, nổi bật với chiến lược kinh doanh lành mạnh, bền vững ở phân khúc “vừa túi tiền”, Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng ghi nhận kết quả kinh doanh quý III/2024 không mấy khả quan.

Mặc dù doanh thu hợp nhất tăng nhẹ lên 371 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm Ehome thuộc phân khúc trung cấp tại Dự án Southgate (280 tỷ đồng) và phần nhỏ sản phẩm cao cấp tại Dự án Izumi (13 tỷ đồng).

Tuy nhiên, do các sản phẩm trung cấp Ehome – nằm trong chiến lược trọng điểm của Nam Long, có biên lợi nhuận gộp thấp nhưng lại chiếm đến 90% cơ cấu doanh thu, khiến biên lợi nhuận gộp trong kỳ của Nam Long chỉ còn 35%, so với mức 42% của cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, phần lãi trong công ty liên doanh và liên kết của Nam Long cũng chỉ đạt 16,4 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 89 tỷ đồng ghi nhận cùng kỳ, chủ yếu do giảm phần lãi nhận từ công ty liên doanh Mizuki.

Kết quả, tập đoàn này báo lỗ sau thuế hơn 40 tỷ đồng trong quý vừa qua, so với mức lãi 71 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Đây là quý thứ 2 tập đoàn này báo lỗ trong năm 2024.

Lũy kế chín tháng, Nam Long ghi nhận 828 tỷ đồng doanh thu và “vỏn vẹn” 15,5 tỷ đồng lãi ròng cổ đông công ty mẹ, qua đó mới hoàn thành 12,4% kế hoạch doanh thu và 3% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.

… khởi sắc từ quý IV?

Mặc dù ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm đáng kể, giới phân tích cũng như các nhà đầu tư vẫn có góc nhìn khá lạc quan đối với các nhà phát triển mảng bất động sản trung cấp này, nhờ hàng loạt kế hoạch khai thác và mở bán dự án sắp tới giai đoạn “gặt hái”.

Đối với An Gia, mặc dù ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ, tuy nhiên điều này một phần đến từ mức nền thực hiện cao trong năm ngoái.

Cụ thể, năm 2023, nhờ việc bàn giao khu phức hợp Westgate với quy mô hơn 2.000 sản phẩm tại Bình Chánh, TP.HCM, An Gia đã lần lượt vượt 30% và 75% so với kế hoạch.

Trong đó, chỉ tính riêng kết quả "đột biến" quý II và quý III/2023, công ty đã vượt chỉ tiêu đề ra khi ghi nhận hơn 3.500 tỷ đồng doanh thu và 130 tỷ đồng lãi ròng của cổ đông công ty mẹ.

Năm nay, công ty đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 250 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước. Sau 9 tháng, công ty đã vượt 10% doanh thu và hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận.

Ngoài ra, An Gia đặt kế hoạch mở bán The Gió Riverside – dự án căn hộ/shophouse với 3.000 sản phẩm tại tỉnh Bình Dương ngay trong quý IV này.

Công ty chứng khoán Vietcap dự báo thị trường bất động sản dần cải thiện trong cuối năm 2024, đồng thời kỳ vọng The Gió Riverside sẽ được hưởng lợi nhờ vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng và giá cả phải chăng, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở với mức giá tầm trung tại tỉnh Bình Dương đang ngày càng tăng cao.

Ban lãnh đạo An Gia kỳ vọng dự án sẽ mang lại tổng doanh thu 7.000 tỷ đồng sau khi hoàn thành bàn giao năm 2027.

Trong giai đoạn 2023 – quý I/2024, phần lớn doanh thu của An Gia đến từ việc bàn giao dự án căn hộ Westgate (3,2ha/ 2.056 căn) tại TP.HCM. Công ty dự kiến ghi nhận doanh thu còn lại từ dự án này và The Standard vào các năm 2024-2025.

Ban lãnh đạo An Gia dự phóng sẽ ghi nhận 250 tỷ đồng lãi ròng sau lợi ích cổ đông thiểu số từ dự án Westgate vào năm 2024, từ đó hoàn thành 100% kế hoạch đề ra cho năm 2024.

Trên thực tế, nhờ hạch toán doanh thu từ dự án căn hộ Westgate và The Standard (7ha) trong quý I/2024 đã giúp An Gia hoàn thành 80% kế hoạch đề ra.

Ngoài ra, An Gia cũng đang cân nhắc phát triển một dự án khu dân cư thấp tầng vào năm 2025 và có kế hoạch triển khai nhanh trong năm tới.

Trong khi đó, dù ghi nhận lợi nhuận âm, tình hình triển khai dự án của Nam Long vẫn không bị gián đoạn.

Theo các chuyên gia của Công ty chứng khoán DSC, việc ghi nhận lợi nhuận âm trong quý III/2024 phản ánh đúng bản chất kế toán của báo cáo trong bối cảnh doanh nghiệp không bàn giao dự án mới khi các loại chi phí cố định không giảm.

Dù vậy, về hoạt động kinh doanh, DSC vẫn đánh giá cao khả năng duy trì tốc độ triển khai các dự án trọng điểm như Akari 2 và Central Lake Cần Thơ, trong khi vẫn duy trì được cơ cấu vốn ổn định với tỷ lệ D/E (nợ/vốn chủ sở hữu) là 50% nhờ sự hỗ trợ từ dòng tiền bán hàng cũng như thu hồi các khoản phải thu.

DSC cho rằng, sau khi bàn giao các dự án nói trên, Nam Long sẽ bắt đầu cho ra mắt các phân khu mới ra thị trường vào cuối năm 2024, chủ yếu là sản phẩm thấp tầng tại các dự án Waterpoint và Central Lake.

Theo đó, tổ chức này vẫn giữ nguyên quan điểm Nam Long sẽ ghi nhận khoảng 3.000 - 4.000 tỷ doanh thu từ việc ghi nhận bàn giao dự án Akari 2 và một phần của EhomeS Cần Thơ vào cuối năm.

Trên thực tế, Nam Long là doanh nghiệp hiếm hoi đủ khả năng tiếp tục phát triển dự án một cách đồng loạt, trọng tâm vào những sản phẩm chung cư.

Cụ thể, tính đến quý III, tổng giá trị tồn kho tăng nhẹ lên hơn 20.300 tỷ đồng, trong đó, tồn kho Akari và Central Lake với tổng giá trị tăng lên gần 5.000 tỷ đồng cho thấy việc Nam Long sẽ bàn giao các sản phẩm chung cư phân khúc Flora và EhomeS trong 2 dự án trên vào cuối năm 2024 là khả thi.

Việc liên tục đầu tư hoàn thiện dự án của Nam Long diễn ra thuận lợi nhờ sự hậu thuẫn của cơ cấu tài chính khá chắc chắn.

Trong đó, Nam Long có được dòng tiền nhờ việc bán hàng khi người mua trả tiền trước 4.638 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ, cộng hưởng với 453 tỷ đồng nhờ thu hồi khoản phải thu trong kì, giúp cho Nam Long giảm thiểu được áp lực nợ vay, từ đó hệ số D/E chỉ tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước lên mức 50%, vẫn là mức an toàn so với trung bình ngành.

Đồng thời, tổ chức này cũng dự báo kết quả kinh doanh năm 2025 sẽ chủ yếu nằm ở Ehome Southgate giai đoạn 3 với ba tòa còn lại, DSC ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 5.006 tỷ và 641 tỷ đồng.