Nam Long kỳ vọng “bứt tốc” nhờ quỹ đất sạch

Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án trọng điểm, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn, Công ty CP Đầu tư Nam Long được đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi lớn từ ba bộ luật mới nhờ quỹ đất lớn.

Theo giới phân tích, Nam Long là một trong số ít các chủ đầu tư có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong thời gian qua ở nhóm các chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán, bên cạnh Vinhomes hay Nhà Khang Điền.

Điều này thể hiện rõ khi các “ông lớn” địa ốc này đã ghi nhận sự tăng trường đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng – khoản mục trọng yếu trong đánh giá khả năng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh phần lớn các chủ đầu tư khác đều đang ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này.

Quỹ đất sạch dồi dào

Theo số liệu do Công ty chứng khoán Smart Invest (AAS) tổng hợp, Nam Long sẵn kế hoạch mở bán, bàn giao và hoàn thiện một loạt các dự án lớn trong khoảng 12 tháng tới, qua đó đảm bảo điểm rơi lợi nhuận ổn định cho tới năm 2028.

Doanh thu sẽ tập trung vào nửa cuối năm 2024 đến từ việc bàn giao Akari giai đoạn 2, Central Lake Cần Thơ, Southgate và một phần nhỏ của Izumi, chủ yếu là ở quý 4 với Akari. Sang năm 2025, doanh thu sẽ chủ yếu đến từ Izumi và Southgate.

Đồng thời doanh số pre-sales sẽ chủ yếu từ Akari giai đoạn 3, Southgate và các sản phẩm lẻ khác. Nam Long cũng đang tập trung vào phân khúc Ehome do có sức hấp thụ tốt ở thời điểm hiện tại.

Để đảm bảo nguồn thu bền vững, công ty cũng liên tục mở rộng và đa dạng quỹ đất với nhiều dự án gối đầu (backlog).

Cụ thể, VSIP Hải Phòng hoàn thiện thủ tục 1:500, dự kiến triển khai vào năm 2025. Trong khi Paragon Đại Phước đã thoái 50% cho đối tác Nhật, dự kiến hợp tác cùng triển khai vào năm 2026. Waterpoint giai đoạn 2 thì vẫn đang thực hiện điều chỉnh kế hoạch chi tiết.

Chủ lực giai đoạn tới sẽ là các dự án Izumi và Southgate khi thị trường bắt đầu hấp thụ được sản phẩm đa dạng của Nam Long. Doanh thu, lợi nhuận, và cả biên lợi nhuận giai đoạn 2025-2027 dự kiến sẽ cao hơn trung bình 20% so với giai đoạn 2021-2024 do sản phẩm dồi dào và đa dạng.

Trên thực tế, thị trường chính của Nam Long tập trung ở khu vực phía Nam, tuy nhiên giá bất động sản khu vực này chưa thực sự “giã đông” như ở khu vực miền Bắc khi chung cư là loại hình được săn đón nhất ở Hà Nội đã tăng trung bình 31% thì con số này chỉ là 6% đối với TP.HCM. Dù vậy, vấn đề nằm nhiều ở pháp lý do mức độ quan tâm của người dân miền Nam đối với bất động sản vẫn rất lớn.

Tại cuộc họp Đại hội cổ đông thường niên 2024, ông Văn Viết Sơn – Giám đốc điều hành Nam Long Land cho biết, công ty sẽ ưu tiên dòng sản phẩm “vừa túi tiền” (affordable), tiêu biểu với dòng Ehome – các căn hộ giá rẻ (khoảng 1 tỷ đồng), đang là thế mạnh của Nam Long và nhận được nhiều ưu đãi chính sách của Nhà nước.

Hiện tại Nam Long vẫn tập trung nhiều vào mảng Ehome. Tuy biên lợi nhuận đem lại thấp hơn các bất động sản khác nhưng đang có mức độ hấp thụ tốt nhất.

Trong khâu triển khai, khả năng phân bổ nguồn vốn là một thế mạnh của Nam Long với việc chia nhỏ dự án và ưu tiên phát triển các sản phẩm vừa túi tiền, tăng dần tỷ lệ lấp trước khi đưa các sản phẩm trung và cao cấp ra thị trường.

Với danh mục đầy đủ như nhà phố, thấp tầng, biệt thự, grand villa, chưa kể vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất, dự kiến từ 2026 sẽ là thời gian thuận lợi của Nam Long khi thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại ở toàn bộ các phân khúc.

Chiến lược vốn bền vững

Về cơ cấu vốn tài trợ, nợ vay của Nam Long đặc biệt tăng mạnh những quý gần đây. Theo số liệu quý II/2024, nợ vay tài chính của công ty là hơn 6.400 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức hơn 5.000 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Điều này được lý giải bởi việc công ty tăng cường giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất, để “tận dụng” trước khi áp dụng giá đất mới theo Luật đất đai sửa đổi, bổ sung.

Tuy vậy, theo AAS, các chỉ số về mặt đòn bẩy của Nam Long hiện vẫn dưới mức trung bình ngành (một phần do liên kết với các đối tác). Cấu trúc an toàn vốn khoảng 55% so với trung bình ngành là 75-80%. Nhìn chung áp lực đòn bẩy là hiện hữu, nhưng vẫn nằm trong tầm an toàn của doanh nghiệp.

Trên thị trường bất động sản, Nam Long được biết tới với định hướng chú trọng hợp tác với các đối tác quốc tế kinh nghiệm, chủ yếu ở hoạt động chuyển giao hoặc bán một phần vốn dự án sau khi đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý để tạo ra giá trị gia tăng tốt hơn cho sản phẩm. Qua đó đẩy nhanh tốc độ quay vòng dòng tiền, hạn chế việc đọng vốn tới hết vòng đời dự án.

Giám đốc tài chính Nam Long - ông Nguyễn Huy Đức chia sẻ việc chuyển nhượng vốn/dự án thành phần là hoạt động chiến lược hàng năm của tập đoàn, bao gồm đầu tư ban đầu, mời đối tác tham gia và nhận chuyển nhượng nhằm tái tạo vốn và nâng cao hiệu quả dòng tiền, đặc biệt khi Nam Long vẫn nắm giữ cổ phần chi phối tại nhiều dự án lớn.

Trong ba năm tới, Nam Long đặt mục tiêu huy động khoảng 6.000 tỷ đồng thông qua kế hoạch huy động vốn và bán tài sản không cối lõi. Nguồn vốn dồi dào này sẽ hỗ trợ chiến lược dài hạn của công ty về M&A, mua quỹ đất và phát triển dự án mới.

Năm 2024, Nam Long tiếp tục định hướng phát triển theo mô hình tập đoàn bất động sản tích hợp với các nhiệm vụ lõi ở ba mảng kinh doanh chính là mảng phát triển đất, dự án nhà ở và khu đô thị (Nam Long Land); mảng phát triển bất động sản thương mại (Nam Long Commercial Property) và mảng đầu tư, huy động vốn (Nam Long InvestCo).

Về dài hạn, Chủ tịch HĐQT Nam Long - ông Nguyễn Xuân Quang đã chia sẻ về kế hoạch tăng trưởng đến năm 2030, với mục tiêu trở thành công ty có vốn hóa 3 tỷ USD cùng chiến lược tăng trưởng bền vững.