Bất động sản
Tranh luận phương pháp định giá đất chưa có hồi kết
Phương pháp định giá đất một lần nữa trở thành vấn đề nóng trên nghị trường Quốc hội ngày 3/11, trong phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Đề nghị bỏ phương pháp thặng dư
Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất vì lo ngại những sai lệch trong kết quả định giá.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bốn phương pháp định giá đất đã được cơ quan soạn thảo luật đưa ra là phương pháp so sánh, thặng dư, thu thập và hệ số điều chỉnh.
Trong đó, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu ba thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp áp dụng theo phương pháp hệ số.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Đa số các đại biểu Quốc hội đều đồng tình với quy định tại Luật Đất đai về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Tuy nhiên, tính chính xác của phương pháp thặng dư và trường hợp áp dụng phương pháp này vẫn là vấn đề gây tranh cãi.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu), thực tế áp dụng việc ước tính doanh thu và chi phí dựa trên tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp. Kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.
Đây cũng là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định giá đất tại nhiều dự án trong thời gian qua. Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.
Do đó, bà Yến đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất.
Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Theo bà Phúc, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất. Điều này là không phù hợp bởi chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.
Đó là chưa kể đến những khăn trong việc xác định mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.
Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao.
Định giá đất bằng phương pháp nào?
Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường, đoàn TP. Đà Nẵng cho rằng, nhiều dự án không thể áp dụng phương pháp khác, ngoài phương pháp thặng dư.
Dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án.
Trước đó, dự thảo Luật Đất đai đã loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số. Tuy nhiên, thay đổi này đã gây tranh cãi rất lớn.
Nhiều ý kiến cho rằng, ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Nếu cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong khi đó, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.
Chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp, không có lý do phải loại trừ phương pháp thặng dư khỏi công cụ định giá.
Thậm chí, theo ông Đỉnh, dự thảo luật nên quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, thay vì chỉ được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng như hiện nay.
Nguyên nhân là do, nếu quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình sẽ dẫn đến thu hẹp điều kiện áp dụng, nhiều trường hợp không thể áp dụng phương pháp thặng dư hay bất kỳ phương pháp nào khác để xác định giá đất. Điều này sẽ gây khó khăn cho các dự án, gây tắc nghẽn trong công tác định giá đất.
Trước những ý kiến về hạn chế của phương pháp thặng dư, nhiều quan điểm cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương cần có hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí của dự án. Cách làm này sẽ giúp nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư, thay vì loại bỏ phương pháp này.
Theo chương trình, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết, thông qua ngày 29/11, nhưng tại thảo luận hôm qua, nhiều đại biểu đề nghị nên cân nhắc thời gian thông qua luật này.
Kẽ hở định giá đất theo phương pháp thặng dư
Kẽ hở định giá đất theo phương pháp thặng dư
Vì sao các nhà soạn thảo luật muốn bỏ nhưng các doanh nghiệp lại muốn giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.
Cách định giá đất dễ làm, chuyên gia đòi bỏ
Không chỉ phương pháp thặng dư gây tranh cãi mà việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất cũng đang vấp phải ý kiến trái chiều từ phía chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Bỏ phương pháp thặng dư: Định giá đất càng đi vào ngõ cụt
Không phủ nhận những tồn tại của phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng các công ty thẩm định giá cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần tìm cách khắc phục, thay vì loại bỏ hoàn toàn phương pháp này.
Tranh cãi bỏ hay giữ định giá đất theo phương pháp thặng dư
Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi 5 phương pháp định giá đất hiện hành trong khi doanh nghiệp bất động sản muốn giữ lại.
Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao, áp lực bán hàng ngày càng lớn
Thị trường chung cư Hà Nội đón làn sóng nguồn cung mới với giá bán cao, khiến nhiều chủ đầu tư đối mặt áp lực lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?
Bắc Ninh đang chứng kiến làn sóng đầu tư đô thị hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhưng liệu đó là dấu hiệu tăng trưởng hay nguy cơ bội cung, bong bóng thị trường?
Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi
Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng đang ở giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi chung cư sở hữu lâu dài lại trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.
Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á
InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?
Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản
Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.
Vosco chi hơn 1.850 tỷ đồng mua hai tàu dầu cũ
Vosco sẽ bổ sung thêm vào đội tàu hai tàu dầu được đóng tại Trung Quốc từ năm 2021, với tổng mức đầu tư hơn 1.850 tỷ đồng.
Thanh toán không tiền mặt phủ sóng mọi thế hệ nhờ bộ ba 'vũ khí' này
Tốc độ, tiện lợi, an toàn là những yếu tố giúp thanh toán không tiền mặt chinh phục người tiêu dùng từ thành thị đến nông thôn, từ Gen Z đến thế hệ trung niên.
Liên minh thúc đẩy doanh nghiệp Việt xây dựng chiến lược ESG chuẩn quốc tế
Hợp tác giữa EY và Diễn đàn quản trị cấp cao Việt Nam – Singapore sẽ giúp doanh nghiệp Việt nâng cao năng lực ESG và kiến tạo mô hình kinh doanh bền vững.
Chưa hưởng lợi từ thuế VAT, Phân bón dầu khí Cà Mau đã lãi lớn
PVCFC đặt mục tiêu lợi nhuận 2025 giảm mạnh, nhưng chỉ sau hai quý đầu năm, doanh nghiệp đã vượt kế hoạch cả năm, cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn trong bối cảnh thận trọng điều hành.
Giá vàng hôm nay 17/6: Cơn sốt đã hạ nhiệt?
Giá vàng hôm nay 17/6 giảm 200 nghìn đồng/lượng đối với cả vàng miếng và vàng nhẫn SJC, theo xu hướng của thị trường quốc tế.
Hiện đại hóa nền kinh tế cũng cần đến triết lý dân sinh
Khi cả nước đang bàn luận về việc áp dụng thuế hóa đơn điện tử thay thế thuế khoán, phía sau những con số và quy định là một câu hỏi triết học sâu sắc: làm thế nào để hiện đại hóa phục vụ cho dân sinh, chứ không phải dân sinh phục vụ cho hiện đại hóa?
Thành lập khu thương mại tự do Đà Nẵng hơn 1.881ha
Khu thương mại tự do Đà Nẵng có quy mô khoảng 1.881 ha, phân bổ tại nhiều vị trí không liền kề trên địa bàn quận Liên Chiểu và huyện Hòa Vang, TP. Đà Nẵng.