Doanh nghiệp phát triển dự án có thể chịu thiệt nếu định giá đất bằng phương pháp thu nhập không tính đúng, tính đủ chi phí hợp lý.
Nếu như so sánh và hệ số điều chỉnh là phương pháp xác định giá đất dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường thì thu nhập và thặng dư lại là hai phương pháp xác định giá đất theo dòng tiền kinh doanh của dự án.
Trong khi phương pháp thặng dư phù hợp để áp dụng với các dự án chưa tiến hành đầu tư, "còn trên giấy", phương pháp thu nhập lại phù hợp với các dự án đã đầu tư.
Theo đó, trước khi thực hiện tính giá đất cụ thể, đơn vị thẩm định sẽ khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.
Đối với đất phi nông nghiệp, đơn vị thẩm định sẽ khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian ba năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá.
Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu ba thửa đất để so sánh.
Đối với đất nông nghiệp, đơn vị thẩm định sẽ khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong khoảng thời gian ba năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối...
Đối với đất trồng cây lâu năm, thời gian khảo sát là tối thiểu ba năm trước thời điểm định giá. Đối với đất trồng rừng sản xuất, thời gian khảo sát là một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, đơn vị thẩm định sẽ thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của ba thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Sau khi xác định được thu nhập của thửa đất, chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá sẽ được xác định. Theo đó, đối với đất phi nông nghiệp, chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất là các khoản chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
Trường hợp chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu trên ghi trong báo cáo tài chính.
Trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường.
Đối với đất nông nghiệp, chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn và thực hiện theo quy định.
Như vậy, thu nhập ròng bình quân năm sẽ được tính bằng thu nhập bình quân năm trừ đi chi phí bình quân năm của dự án.
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân. Giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá chia cho diện tích thửa đất cần định giá.
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập, thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị của công trình gắn liền với đất theo quy định.
Lo ngại chưa tính đủ lợi nhuận của doanh nghiệp
Theo nhiều chuyên gia, việc áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất tiềm ẩn nguy cơ không tính đúng, tính đủ giá đất.
Nguyên nhân là do phương pháp thu nhập áp dụng trong định giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở đối với đất thuê trả tiền một lần không cho phép xác định lợi nhuận của chủ đầu tư trên giá trị tài sản vào chi phí hợp lý khi xác định thu nhập ròng bình quân năm trước khi vốn hóa.
Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng. Khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận, toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất của thửa đất sẽ nộp hết cho nhà nước, đó là chưa kể thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp phải nộp.
Cách tính như vậy đang làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư nếu giả định thửa đất có cùng một thông tin quy hoạch.
Việc xác định như vậy cũng không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô, gây thiệt thòi cho doanh nghiệp phát triển dự án.
Thực tế thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã có kiến nghị đến các cơ quan quản lý nhà nước về việc tính không đúng, không đủ chi phí giá đất. Nhiều chi phí đầu tư cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp không được cấn trừ đầy đủ.
Điều này có thể khiến doanh nghiệp thua lỗ hàng nghìn tỷ đồng và rơi vào hoàn cảnh khó khăn do chi phí cho tiền sử dụng đất tăng cao, thiếu vốn để tiếp tục phát triển dự án.
Theo nhiều chuyên gia thẩm định giá, các cơ quan chức năng cần bổ sung chi phí hợp lý của chủ đầu tư vào công thức xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.
Thay vì thu nhập ròng bình quân năm bằng thu nhập bình quân năm trừ đi chi phí bình quân năm, nhiều ý kiến cho rằng, thu nhập ròng bình quân năm nên bằng thu nhập bình quân năm trừ chi phí bình quân năm và trừ lợi nhuận của chủ đầu tư.
Trong đó, lợi nhuận của chủ đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện tại của tài sản là nhà, công trình gắn liền với đất. Hoặc lợi nhuận của chủ đầu tư (biên lợi nhuận) được tính bằng tỷ lệ phần trăm định mức trên thu nhập bình quân năm.
Có như vậy, các doanh nghiệp phát triển dự án mới có thể được đảm bảo được công bằng trong định giá đất.
Tags:
Tags:
Theo bà Đỗ Giang, Giám đốc tư vấn tại Savills Việt Nam, Luật Đất đai 2024 có những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Khâu định giá đất của các dự án vẫn tắc, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.
Quy định mới về định giá đất vừa được Chính phủ ban hành được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản.
Phương pháp định giá đất một lần nữa trở thành vấn đề nóng trên nghị trường Quốc hội ngày 3/11, trong phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Nghị định 105 cùng các quy định phòng cháy chữa cháy liên tục siết chặt đòi hỏi các chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý vận hành sớm áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?
T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.
Hàng loạt các đại dự án khu đô thị bùng nổ trên khắp cả nước đã khiến nguồn cung nhà ở thấp tầng trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng vọt.
Ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú, đã nuôi dưỡng triết lý “bất động sản vị nhân sinh” từ nhiều năm trước, và cuốn sách Đô thị vị nhân sinh của Jan Gehl như một sự đồng điệu tư tưởng, tiếp thêm niềm tin để ông kiên định hiện thực hóa tầm nhìn ấy trong chiến lược phát triển doanh nghiệp.
Tín đồ concert giờ đã có cách săn vé concert Em xinh "say hi" nhanh – gọn – chất với “Vòng quay em xinh” từ TPBank. Chỉ với vài thao tác trên App TPBank, khách hàng vừa tận hưởng tiện ích đỉnh, vừa nắm trong tay cơ hội quẩy hết mình miễn phí tại sự kiện âm nhạc hot nhất tháng 9.
Sự xuất hiện của toà nhà văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM trong danh mục sản phẩm dịch vụ của Thành Thành Nam thể hiện tầm nhìn dài hạn trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Sáu tháng đầu năm, CC1 ghi nhận doanh thu tăng mạnh so với cùng kỳ, nhưng lãi trước thuế chỉ 48 tỷ đồng, mới hoàn thành 13% kế hoạch năm.
Môi trường lãi suất thấp và chính sách nới lỏng mở ra cơ hội lớn cho thị trường chứng khoán Việt Nam. Tuy vậy, rủi ro cũng không nhỏ khi dòng tiền đầu cơ và margin kỷ lục có thể đẩy giá tài sản lên cao, gây lạm phát và nợ xấu.
Nhằm đồng hành cùng khách hàng trong mùa cao điểm du lịch, mua sắm, Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) triển khai loạt chương trình ưu đãi dành cho chủ thẻ tín dụng quốc tế, nổi bật với hai gói khuyến mãi gồm chi tiêu ngoại tệ hoàn tiền hấp dẫn và trả góp 0% lãi suất kèm nhiều quyền lợi thiết thực.
Thị trường chứng khoán Việt Nam đang ở giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực cả về điểm số, thanh khoản và dòng vốn.
Doanh nghiệp xuất khẩu có nhiều cơ hội mở rộng thị trường khi Việt Nam đã tham gia nhiều hiệp định thương mại. Nhưng tận dụng hiệu quả vẫn đối mặt nhiều rào cản.
