Thời điểm tốt nhất để mua bất động sản

Bất động sản đang ở phía bên kia “con dốc”

Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Ở thời điểm hiện tại, có thể thấy một thực tế rõ ràng là thị trường bất động sản đang rất chậm về thanh khoản. Điều này không có gì bất ngờ, bởi về bản chất, sự trầm lắng này đã bắt đầu từ cuối năm 2021, đặc biệt là từ tháng ba, tháng tư năm 2022.

Sau thời gian dài sốt nóng suốt hai năm 2020 – 2021, đến đầu năm 2022, các thông tin về cạn room tín dụng, kiểm soát trái phiếu đã khiến thị trường giảm nhiệt do dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản không còn rẻ và dễ dàng như trước.

Bên cạnh đó, sự sụt giảm mạnh mẽ trên thị trường chứng khoán, rủi ro với trái phiếu bất động sản và sai phạm của nhiều chủ đầu tư lớn… đang khiến tâm lý thị trường ngày càng bi quan. Việc người dân, nhà đầu tư đang dần vơi đi niềm tin vào thị trường bất động sản đã khiến thanh khoản giảm mạnh.

Đặc biệt, thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã có hai đợt tăng lãi suất liên tiếp. Thông tin này đã tiếp tục gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Tín dụng vào bất động sản vốn đã rất hạn chế, nay lại càng thêm thắt chặt. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư đã khó lại càng khó khăn hơn.

Có một mối liên quan ngầm nào giữa tăng lãi suất và thanh khoản bất động sản, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Theo thống kê, có tới 60 – 70%, người dân và các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản cần sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng.

Từ đầu năm 2022, khi room tín dụng vào bất động sản bị hạn chế, rất nhiều khách hàng có nhu cầu vay mua nhà đã phải xếp hàng chờ tín dụng, thanh khoản của các dự án vì vậy mà bị ảnh hưởng rất lớn. Bây giờ lại thêm việc tăng lãi suất từ phía các ngân hàng, điều này chắc chắn sẽ làm thanh khoản càng giảm mạnh.

Hiện lãi suất huy động cao nhất đã lên tới 9,5%, lãi suất cho vay đang ở mức 12 – 13%, có ngân hàng lên tới 14%. Với mức lãi suất này, dòng tiền đang bị hút rất mạnh về phía nhà băng. Nguyên nhân là do khi lãi suất tăng cao, dòng tiền nhàn rỗi của người dân có xu hướng gửi tiết kiệm ngân hàng để đảm bảo an toàn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện tại. Người dân đang lo ngại về khả năng giảm giá sẽ tiếp tục trong thời gian tới nên không lựa chọn xuống tiền ở thời điểm này.

Thứ hai, đối với những người đang muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà hoặc, đầu tư bất động sản ở giai đoạn trước, với lãi suất cho vay 13 – 14% như hiện nay, chi phí vốn tăng cao, áp lực trả nợ là rất lớn. Do đó, người dân sẽ phải tính toán rất kỹ về lãi suất trong tương lai, xu hướng thị trường cũng như khả năng trả nợ, nhất là trong bối cảnh kinh tế sắp tới gặp nhiều khó khăn.

Người có tiền chưa vội mua, người chưa có đủ tiền cũng không muốn vay ngân hàng để vào thị trường, chính nguồn cầu yếu này đã khiến thị trường tiếp tục chậm giao dịch.

Thanh khoản giảm, tuy nhiên có một thực tế là hiện giá bất động sản chưa có sự giảm mạnh. Theo ông nếu điều này kéo dài, liệu có xảy ra một đợt bán tháo, cắt lỗ mạnh khiến giá bất động sản giám sâu?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Với lãi suất tăng cao, những người đang vay ngân hàng để sở hữu bất động sản thường có xu hướng bán tài sản để trả nợ cho ngân hàng. Lãi suất lên càng cao, nền kinh tế rơi vào suy thoái, sức ép bán bất động sản sẽ càng mạnh.

Hiện nay, thị trường chưa xuất hiện làn sóng cắt lỗ mạnh mẽ. Song, có thể hình dung rằng bất động sản đang ở trên đỉnh của một con dốc cao, các nhà đầu tư vẫn đang cố gắng cầm cự với hy vọng thị trường sẽ sớm khởi sắc trở lại.

Tuy nhiên, nếu thực trạng này kéo dài, việc “lao dốc” là điều khó tránh khỏi. Và khi hiệu ứng bán lan rộng, tình trạng bán tháo sẽ xuất hiện ồ ạt khiến thị trường rơi vào đóng băng như giai đoạn 2011- 2012.

Mặt khác, khi giá bất động sản giảm, tâm lý nhà đầu tư là chờ giảm sâu thêm. Cung cầu khó gặp nhau càng khiến thanh khoản giảm nghiêm trọng.

Trong bối cảnh từ nay đến năm 2024, các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tỷ giá sẽ tiếp tục gây sức ép lên mặt bằng lãi suất. Nhiều khả năng lãi suất sẽ tiếp tục tăng mạnh thêm 1.5 – 2% nữa. Thị trường bất động sản trong năm nay và 2023 sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn, thậm chí là khó khăn hơn nhiều so với thời điểm hiện tại.

Không dễ “bắt đáy”!

Với viễn cảnh không mấy khả quan như vậy, theo ông, các nhà đầu tư có nên chờ giá bất động sản giảm sâu để bắt đáy?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Trước hết cần phải khẳng định rằng, bắt đáy bất động sản là không dễ. Chúng ta chỉ có thể xác định được đâu là đáy của thị trường hay một phân khúc, sản phẩm bất động sản nào đó khi nó đã đi qua, xác lập đáy và đi lên.

Do đó, tuỳ thuộc vào mục tiêu, sức khoẻ tài chính mà các nhà đầu tư nên tính toán để đưa ra những quyết định của riêng mình. Với những nhà đầu tư có sẵn tiềm lực và đầu tư trung, dài hạn hoặc mua để ở, họ có thể bắt đầu tìm kiếm các bất động sản tốt ở thời điểm hiện tại.

Nếu như khi thị trường sốt nóng, các nhà đầu tư rất khó mua do bất động sản có giá cao, người sở hữu không dễ bán thì thời điểm này lại rất thuận lợi cho việc trả giá. Các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn, dễ đàm phán hơn và thậm chí là có thể mua được giá rẻ hơn thị trường rất nhiều, đó là cơ hội lớn cần nắm bắt.

Mặt khác, mua bất động sản ngoài tính thời điểm còn có tính thời cơ. Những bất động sản tốt không phải lúc nào người sở hữu cũng muốn bán. Lúc người ta bán mà mình không mua, cứ chờ đến khi thị trường khó khăn hơn, giảm giá sâu hơn mới mua thì lúc đó họ có thể đã bán cho người khác. Do đó, khi có thời cơ tốt, các nhà đầu tư cần nắm bắt kịp thời.

Hơn nữa, giá bất động sản lên xuống còn tuỳ thuộc vào mỗi khu vực, có những khu vực giảm giá mạnh, nhưng có những khu vực chỉ giảm nhẹ hoặc tăng giá. Nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm, không đánh giá được xu hướng thị trường mà chỉ có tâm lý chờ đáy để “bắt” thì rất khó để “bắt” được.

Vậy theo ông, đâu sẽ là phân khúc bất động sản giảm giá mạnh, đâu là phân khúc vẫn giữ giá trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Thường những khu vực bất động sản đã sốt nóng mạnh trong 2 năm vừa qua như đất nền các tỉnh, các bất động sản không có giá trị sử dụng, tăng giá ảo sẽ có thể giảm giá sâu.

Thứ hai là bất động sản ở các thị trường đóng, mang tính chất cục bộ, mua đi bán lại trong một khu vực nhất định, không có các nhà đầu tư từ nơi khác về cũng sẽ xuống rất mạnh, nhiều khả năng về giá khởi điểm ban đầu.

Trong khi đó, những bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố hoặc vùng ven các thành phố lớn, được hưởng lợi từ hạ tầng, có giá trị sử dụng, mang lại dòng tiền hoặc bất động sản ở thực sẽ không giảm nhiều và thậm chí có thể đi ngang và tăng giá nhẹ ngay cả khi thị trường vẫn đang khó khăn.

Ông có nói đến việc các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên bắt đầu cân nhắc để mua vào ở thời điểm này. Vậy còn các nhà đầu tư đang muốn vay ngân hàng thì sao? Với mức lãi suất cao như hiện nay, theo ông họ có nên vay mua bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Theo dự báo, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục khó khăn, vì vậy tôi cho rằng đầu tư ngắn hạn là rất khó.

Với các nhà đầu tư trung và dài hạn, họ sẽ phải lường trước một số vấn đề. Với lãi suất cao, nhà đầu tư cần tính toán được khả năng trả nợ của mình. Nếu đảm bảo được dòng tiền, các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc vay ngân hàng tỷ trọng nhỏ, từ 20-30% giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, không chỉ riêng bất động sản mà tất cả những ngành nghề kinh tế khác đều đang rất khó khăn, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng.

Theo ông, nhà đầu tư nên xuống tiền ở phân khúc nào?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Thứ nhất là những khu vực bất động sản ăn theo đầu tư công. Thứ hai là bất động sản ven các khu công nghiệp và thứ ba là ven các dự án của các chủ đầu tư lớn. Đó là ba thị trường có dư địa tăng giá trong bối cảnh hiện nay.

Còn về các phân khúc, ở thời điểm này, nó không quan trọng bằng thị trường chung. Ví dụ thị trường vùng ven Hà Nội, bán kinh khoảng 15 – 20km đang có nhu cầu thực thì phân khúc nào cũng khả quan. Bên cạnh đó, các bất động sản gắn với nhu cầu thực ở trung tâm các thành phố lớn cũng là các sản phẩm có thể đầu tư an toàn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thời gian tới có lẽ sẽ còn khó khăn, đặc biệt là nghỉ dưỡng biển. Trong khi đó các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, ngôi nhà thứ hai cho người dân tại các thành phố lớn như tại Hoà Bình, Ba Vì ven Hà Nội, hay Bảo Lộc, Lâm Đồng tại khu vực phía Nam sẽ có cơ hội phát triển do đáp ứng được nhu cầu thực.

Muốn thành công phải đi ngược lại số đông

Ông có cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang tái diễn bối cảnh tương tự như đợt khủng hoảng năm 2011-2012?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Có lẽ sự khác nhau giữa thị trường bất động sản hiện nay và giai đoạn khủng hoảng trước đó chính là về mức độ. Thị trường hiện nay chưa khó khăn nghiêm trọng như giai đoạn khủng hoảng 2011-2012.

Còn nhớ giai đoạn trước, lãi suất huy động lên tới 17 – 18%, lãi suất cho vay 23 – 24% khiến thị trường bất động sản rơi vào đóng băng dài hạn, cả giá và thanh khoản đều giảm sâu.

Ở thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng đang ở mức 13 -14%, những khó khăn là không thể phủ nhận. Song tôi cho rằng, thị trường sẽ không lặp lại khủng hoảng nghiêm trọng như giai đoạn trước.

Nguyên nhân là do bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện vẫn được giữ vững, lạm phát được kiểm soát ổn định. Bên cạnh đó, sức khoẻ của nền kinh tế, tài chính của các nhà đầu tư đã tốt hơn nhiều so với thời gian trước. Dòng tiền trong dân còn rất lớn. Đầu tư công được đẩy mạnh. Đó chính là những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản tăng trưởng trong dài hạn.

Nhiều nhà đầu tư đang có cái nhìn rất bi quan về thị trường bất động sản, ông nghĩ sao về quan điểm này?

Ông Nguyễn Văn Ngọc: Trong ngắn hạn, thị trường chung sẽ lao dốc, chỉ một số ít thị trường tốt, có nội lực sẽ giữ được giá đi ngang. Tuy nhiên, trong dài hạn, bất động sản luôn là kênh tích trữ tài sản an toàn và không ngừng tăng giá mạnh theo thời gian.

Sau 3 – 5 năm tới, thị trường bất động sản sẽ vượt qua khó khăn và trở lại đà tăng trường. Do đó, các nhà đầu tư không nên quá bi quan ở thời điểm hiện tại. Thay vào đó, cần nhìn nhận rằng đây là một cơ hội “lịch sử” để có thể mua được những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, tiềm năng tăng giá lớn.

Trong đầu tư bất động sản có một nguyên tắc luôn đúng là “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Thị trường bất động sản hiện nay đang “dễ mua khó bán”, và nhà đầu tư thông minh nên chọn làm việc dễ, Thời điểm thị trường trầm lắng, giá giảm mạnh là thời cơ rất tốt để mua vào. Nếu không mua ở thời điểm này, nhà đầu tư sẽ bỏ lỡ cơ hội sinh lời rất lớn trong tương lai.

Muốn thành công, nhà đầu tư phải đi ngược lại số đông. Nếu đợi thị trường sôi động mới “tranh mua”, khi đó, lợi nhuận nhà đầu tư sẽ không được như mong đợi, thậm chí là đối diện với rủi ro sốt ảo. Tuy nhiên, đây là điều không nhiều nhà đầu tư đủ bản lĩnh và kiến thức, kinh nghiệm về thị trường để làm được!

Xin cảm ơn ông!