Kiếm soát chứ không nên siết chặt tín dụng bất động sản

Doanh nghiệp bế tắc nguồn vốn

Dẫn chứng kinh nghiệm từ các đợt khủng hoảng trước đó trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, mỗi khi Chính phủ, Ngân hàng nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng, thị trường bất động sản lại ngay lập tức đứng trước nguy cơ đóng băng.

Ông Châu dẫn chứng, khi thị trường bất động sản xuất hiện “bong bóng” giai đoạn 2009 - 2010, việc Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Nghị quyết 11, tháng 2/2011 đã khiến thị trường bất động sản rơi vào “khủng hoảng đóng băng”.

Phải đến ngày 7/1/2013 khi Chính phủ có gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, tạo điều kiện để xử lí ba vấn đề lớn của thị trường lúc đó là xử lý hàng tồn kho bất động sản; xử lý nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp đô thị sở hữu nhà ở, thị trường bất động sản mới có thể từng bước phục hồi và phát triển.

Trước những bài học trong qua khứ, ông Châu cho rằng, việc siết tín dụng trên thị trường thời gian gần đây đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Theo đó, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng; tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng vào bất động sản. Trong đó có việc tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất bảo đảm đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản.

Trong khi bất động sản là ngành có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế, nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của ngành và cả nền kinh tế nói chung.

Riêng cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp sẽ tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Bởi vốn tín dụng là “ bà đỡ ” cho các doanh nghiệp trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng. Các nguồn vốn khác cho thị trường hiện chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển.

Tại Toạ đàm Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động do Báo Xây dựng tổ chức, ông Châu cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Tỷ trọng phát hành trái phiếu trong những năm gần đây đã tăng mạnh, đến nay chiếm 39% GDP trong khi các nước lân cận trên thế giới tới hơn 50%.

Tuy nhiên, trong việc phát hành trái phiếu bên cạnh những doanh nghiệp mạnh còn có những doanh nghiệp đưa ra lãi suất cao nhưng lại không có tài sản bảo đảm hoặc đưa ra tài sản bảo đảm thiếu tính khả thi. Nhà đầu tư nếu không tìm hiểu kỹ sẽ dẫn đến có thể bị rủi ro dẫn đến có thể bị mất vốn.

Đối với các kênh huy động vốn khác như thị trường chứng khoán, nguồn vốn của các doanh nghiệp thông qua liên doanh liên kết với các đối tác, nguồn vốn huy động từ khách hàng... tỷ trọng vẫn còn rất nhỏ so với nhu cầu của doanh nghiệp.

Trong khi đó, dẫn kinh nghiệm quốc tế, ông Châu cho rằng, trên thế giới hiện cũng đã kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, tuy nhiên họ có các quỹ đầu tư bất động sản để xã hội hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp còn ở Việt Nam hầu như không có.

Ngoài ra, ở nước ngoài quỹ bảo hiểm cũng được sử dụng cho đầu tư bất động sản, song ở Việt Nam đang cân nhắc hạn chế việc đầu tư từ quỹ bảo hiểm vào bất động sản. Các doanh nghiệp dựa vào kênh xã hội hóa huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu hiện cũng mới ở mức nhỏ lẻ, chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Kiểm soát chứ không nên siết chặt

"Trước những ảnh hưởng rất lớn của việc siết chặt tín dụng đối với thị trường, chúng ta không muốn lập lại cái tình trạng thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản bị đóng băng lần nữa. 

Chúng ta không muốn điều này xảy ra nhưng chúng ta cũng không muốn buông lỏng việc cấp tín dụng, hạ chuẩn cho vay tín dụng. Bởi điều này có thể dẫn đến nguy cơ phát sinh “bong bóng bất động sản” như năm 2007 hoặc năm 2010, gây ảnh hưởng tiêu cực cho nền kinh tế và đặc biệt là cho người tiêu dùng", ông Châu nhận định.

Do đó, vị chuyên gia này đồng ý với lộ trình kiểm soát chặt vốn tín dụng ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản.

Theo ông Châu, lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản là cần thiết nhưng nên giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023 đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp( trong đó có nhiều nhà đầu tư mua nhà để cho thuê, phát triển dịch vụ). Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa cho tín dụng nhà ở. Nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I/2022 tăng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Với những con số này, tín dụng vào bất động sản của Việt Nam vẫn ở mức hợp lý, Chính phủ có thể kiểm soát dòng vốn vào thị trường nhưng không nên siết chặt làm ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của bất động sản và toàn nền kinh tế.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho rằng, nên kiểm soát một cách hợp lý dòng vốn vào thị trường chứ không "siết chặt". Theo đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp để hướng dòng vốn ưu tiên vào 3 phân khúc chính của thị trường.

Thứ nhất là ưu tiên dòng vốn tín dụng cho các dự án đang bắt đầu triển khai để thị trường bất động sản sớm có nguồn cung, giải quyết tình trạng mất cân đối cung cầu.

Thứ hai là ưu tiên dòng vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn thị trường và thứ ba là đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản và nền kinh tế phát triển.