Tọa độ mới cho dòng vốn ngoại

Sở hữu hơn 13km đường bờ biển và kết nối trực tiếp với TP.HCM, đầu tàu kinh tế của cả nước, Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ đang dần định hình như một “tọa độ mới” trên bản đồ vốn ngoại. Không chỉ chiếm lợi thế về vị trí, dự án hội tụ đủ bốn yếu tố mà dòng tiền quốc tế tìm kiếm như quy mô, mô hình phát triển, khả năng khai thác và tiềm năng tạo dòng tiền dài hạn.

Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc kinh doanh miền Nam Công ty CP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, cho biết, hiếm có dự án nào sở hữu cùng lúc ba mặt giáp biển, lại nằm trong bán kính kết nối một vùng kinh tế hơn 50 triệu dân chỉ trong khoảng 13 phút di chuyển.

“Đây là lợi thế gần như không có tiền lệ, không chỉ tại Việt Nam mà cả trên thế giới”, ông nói.

So sánh với các đô thị biển quốc tế như Dubai, đại diện Vinhomes cho rằng dù phát triển mạnh mẽ, nhưng những mô hình tại đây không có được yếu tố sinh thái tự nhiên như rừng ngập mặn, một “tài sản xanh” hiếm có của Cần Giờ.

Đặt trong tương quan với Phú Mỹ Hưng, biểu tượng của đô thị đáng sống suốt hai thập kỷ qua, Vinhomes Green Paradise có quy mô lớn gấp hơn bốn lần. Nhưng điều đáng nói không chỉ nằm ở kích thước, dự án còn được định vị như một “CBD biển” - nơi không chỉ để ở, mà còn là trung tâm kinh tế, du lịch và dịch vụ mới, đủ sức tạo ra một hệ sinh thái dòng tiền bền vững trong dài hạn.

“Lợi thế kép” đưa Việt Nam vào tầm ngắm của vốn ngoại

Dĩ nhiên, câu chuyện của Vinhomes Green Paradise không chỉ dừng lại ở lợi thế vị trí và quy mô, điểm đáng chú ý với dự án này là mô hình phát triển. Cụ thể, Vinhomes Green Paradise được phát triển theo tiêu chuẩn ESG với những quy định "khắt khe": không chạy theo mật độ xây dựng, mà ưu tiên không gian sống bền vững với tỷ lệ xây dựng chỉ khoảng 30% và quy mô mặt nước lên tới hơn 800ha.

"Đây không chỉ là một lựa chọn thiết kế, mà là một tuyên ngôn về cách tạo lập giá trị trong bất động sản thế hệ mới. Bởi lẽ, thực tế thị trường cho thấy những dự án không theo kịp chuẩn mực toàn cầu gần như bị loại khỏi 'danh sách cân nhắc' của dòng vốn ngoại. Trong bối cảnh đó, ESG không còn là một lợi thế cộng thêm, mà trở thành điều kiện tiên quyết", ông Tâm đánh giá.

Một yếu tố khác cũng không kém phần quan trọng, theo ông Tâm, trong mọi quyết định đầu tư, đặc biệt với các tổ chức quốc tế, dòng tiền vẫn là tiêu chí cốt lõi.

Bất động sản Việt Nam đang chuyển từ “phiên bản 1.0”, chỉ có nhà ở, sang “3.0”, nơi giá trị nằm ở hệ sinh thái tiện ích, không gian sống và yếu tố bền vững.

Không dừng lại ở lợi thế vị trí hay quy mô, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ được định hình như một hệ sinh thái “all-in-one” với khả năng tạo dòng tiền đa lớp. Hơn 20 thương hiệu quốc tế đã hiện diện, cùng loạt tiện ích thương mại - dịch vụ, shophouse và các tổ hợp giải trí, sân golf chuẩn quốc tế… đang từng bước hoàn thiện một cấu trúc vận hành có thể khai thác ngay, thay vì chỉ kỳ vọng vào tương lai.

Điểm khác biệt của dự án nằm ở chỗ, đây không phải là một dự án tích lũy giá trị theo thời gian, mà là một cỗ máy tạo giá trị ngay khi đi vào vận hành.

"Khi thị trường ngày càng khắt khe và nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn bao giờ hết, những dự án vừa đảm bảo dòng tiền, vừa đáp ứng tiêu chuẩn sống và khai thác bền vững như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ sẽ trở thành 'bộ lọc tự nhiên' hút dòng vốn", ông Tâm thông tin.

Đặc biệt, theo ông Tâm, Vingroup đang đặt nền móng cho một hệ sinh thái hạ tầng mang tính “định hình lại khoảng cách” khi đầu tư tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, rút ngắn thời gian di chuyển xuống chỉ còn khoảng 13 phút. Song song đó là cầu vượt biển và trục cao tốc Long An - Long Thành kết nối trực tiếp với sân bay quốc tế Long Thành, tạo nên một mạng lưới liên thông hiếm có.

"Không chỉ là câu chuyện giao thông, đây là đòn bẩy dòng tiền", ông nói, và lập luận rằng khi hạ tầng được kích hoạt, dòng khách dự kiến lên tới 40 triệu lượt sẽ không chỉ tạo ra lưu lượng, mà còn chuyển hóa thành giá trị kinh tế thực, thu hút và giữ chân dòng vốn quốc tế trong dài hạn.

Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” tổ chức tại TP.HCM mới đây, các chuyên gia đánh giá vai trò của các chủ đầu tư lớn trong việc dẫn dắt thị trường và tạo niềm tin cho dòng vốn quốc tế.

Theo ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, tại các nền kinh tế đang phát triển, sự trỗi dậy của các tập đoàn tư nhân lớn là yếu tố then chốt giúp thúc đẩy toàn bộ thị trường.

Các dự án như Vinhomes Grand Park (TP.HCM), Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (Hà Nội), hay các khu đô thị tại Long An, Hóc Môn... đang cho thấy xu hướng phát triển mới của thị trường - mô hình “all-in-one” tích hợp đa chức năng.

Điểm đáng chú ý, tiêu chí để "hút" dòng vốn ngoại không còn xoay quanh câu chuyện giá rẻ hay “điểm nóng”, mà tập trung vào những yếu tố cốt lõi, gồm uy tín chủ đầu tư, năng lực triển khai, tiến độ và khả năng vận hành dài hạn.

Ông Đỗ Trí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty VinaLiving, cho hay, làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc đang mở ra dư địa lớn cho bất động sản công nghiệp và bất động sản gắn với công nghệ tại Việt Nam, những phân khúc hiện nằm trong “tầm ngắm” của dòng vốn quốc tế. Đồng thời, khi các doanh nghiệp địa ốc chủ động tìm kiếm nguồn vốn ngoài hệ thống ngân hàng, cơ hội tham gia của nhà đầu tư ngoại cũng trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết.

Ở góc độ khẩu vị, yếu tố then chốt hút dòng vốn ngoại không nằm ở câu chuyện “điểm nóng”, mà là năng lực triển khai và uy tín của chủ đầu tư. Với các dự án, đặc biệt là đô thị ven biển, khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ và thu hồi vốn trở thành tiêu chí quyết định trong quá trình giải ngân.

Đáng chú ý, theo ông Hiếu, xu hướng gần đây cho thấy nhà đầu tư quốc tế đang rời xa các thị trường tăng trưởng nóng để tìm đến những điểm đến an toàn và ổn định hơn. Từ đó, Việt Nam nổi lên như một lựa chọn phù hợp.

"Lợi thế này của Việt Nam không chỉ đến từ nền tảng vĩ mô, mà còn từ sự bứt tốc của hạ tầng, đặc biệt là hệ thống sân bay và cao tốc liên kết vùng", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, so với Thái Lan, dù đi sau về phát triển du lịch, Việt Nam lại đang có cơ hội tạo ra bước nhảy vọt bằng cách đầu tư vào công nghiệp văn hóa và giải trí, những yếu tố có khả năng gia tăng “giá trị vô hình” cho bất động sản và nâng tầm trải nghiệm điểm đến.

Trong khi đó, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc Công ty Quản lý tài sản FIDT, cho hay, ngay từ những tháng đầu năm, dòng tiền đã có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về phía Nam, khu vực đang hội tụ lợi thế về hạ tầng, quỹ đất và dư địa phát triển. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn, mà ở cách dòng vốn ngoại lựa chọn thị trường Việt Nam.

Chuyên gia này cũng chỉ ra bốn “chân dung” tiêu biểu của nhà đầu tư quốc tế.

Thứ nhất, nhóm Đông Bắc Á, gồm Hàn Quốc, Đài Loan với khẩu vị thận trọng, đi theo chuỗi cung ứng. Dòng vốn này bám sát sự mở rộng sản xuất, tập trung vào các điểm đến như Đức Hòa, Bình Phước, Phan Thiết, nơi kết nối trực tiếp với công nghiệp và logistics.

Thứ hai, nhóm Singapore mang tư duy đầu tư có cấu trúc, cân bằng rủi ro. Đây thường là các quỹ lớn, đầu tư đa lĩnh vực từ bất động sản đến tiêu dùng, công nghệ.

Thứ ba, nhóm Âu - Mỹ theo đuổi chiến lược “tìm alpha”, tức lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Với khẩu vị rủi ro cao hơn, họ không chỉ tìm cơ hội khi thị trường đi lên mà còn săn tìm những tài sản tốt ngay cả trong giai đoạn khó khăn.

Cuối cùng, nhóm vốn tư nhân tập trung vào quyền phát triển dự án, đòi hỏi cao về hạ tầng và logistics, thường gắn với các thương vụ quy mô lớn và có khả năng tạo dấu ấn dài hạn.

"Điểm chung của các dòng vốn này là không còn 'đánh nhanh thắng nhanh' như giai đoạn 2013 - 2014, khi nhà đầu tư ồ ạt săn tài sản giá rẻ. Thay vào đó, vốn ngoại đang trở nên chọn lọc, có chiến lược và hướng đến việc kiến tạo giá trị đô thị", ông Huấn đánh giá.

ESG và cuộc chơi dài hạn của thị trường bất động sản

Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản ngày càng "khắt khe" hơn, phân khúc đô thị biển, mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG++... đang dần trở thành điểm đến mới sinh lời trong dòng chảy đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, kể từ năm 2023, dòng vốn quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài với lượng tìm kiếm bất động sản Việt Nam tăng tới 28%.

Đáng chú ý, xu hướng này không còn dàn trải, mà đang co cụm về các thị trường lõi, nơi hội tụ thanh khoản, hạ tầng và khả năng khai thác thực. Cụ thể, TP.HCM chiếm khoảng 40% lượng tìm kiếm, Hà Nội chiếm 22%, trong khi các đô thị biển như Nha Trang, Đà Nẵng hay Hải Phòng chiếm khoảng 15%.

“Bức tranh đầu tư đang chuyển từ phân tán sang tập trung, từ đơn tuyến sang đa phân khúc”, ông Tuấn nhận định.

Ở cấp độ phân khúc, dòng tiền hiện ưu tiên các sản phẩm “ở thật” tại đô thị lớn, chiếm tới 48% với tiêu chí rõ ràng: pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

"Người mua đang quay về với các sản phẩm chất lượng cao, gắn với nhu cầu ở thực và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Tại TP.HCM, các dự án của Vinhomes nằm trong nhóm được tìm kiếm nhiều nhất, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt từ “săn tin” sang lựa chọn giá trị", ông Tuấn nói thêm.

Phân tích chi tiết hơn về các tiêu chuẩn đầu tư, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận thị trường vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, nhấn mạnh, ESG đang trở thành yếu tố then chốt.

Theo ông, ESG không còn là một khái niệm “mang tính xu hướng”, mà đã trở thành chuẩn mực vận hành mới của thị trường bất động sản toàn cầu. Dù được hình thành từ những năm 2000, nhưng chỉ đến sau 2020, khi các quốc gia đồng loạt cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, ESG mới thực sự trở thành “bộ lọc” của dòng vốn. Hệ quả là, dòng tiền quốc tế ngày càng gắn chặt với các tiêu chí bền vững.

"Hiện nay, không chỉ nhà đầu tư mà cả khách thuê văn phòng, khu công nghiệp cũng ưu tiên các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường. Điều này khiến ESG không chỉ là câu chuyện trách nhiệm, mà trực tiếp chuyển hóa thành giá trị tài sản", ông Stephen Higgins nói.

Tại Việt Nam, xu hướng này đang hiện hữu rõ nét. Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên những dự án có chiến lược phát triển bền vững, minh bạch và dài hạn.

Nhưng theo ông Stephen Higgins, cơ hội luôn đi kèm trách nhiệm. Với những chủ đầu tư lớn như Vinhomes Green Paradise, việc theo đuổi ESG không chỉ là lựa chọn chiến lược, mà còn là cam kết định hình chuẩn mực cho toàn thị trường.

"Trong một cuộc chơi mà tiêu chuẩn ngày càng cao, ai đi trước trong ESG không chỉ dẫn đầu xu hướng, mà còn nắm giữ lợi thế cạnh tranh dài hạn", ông Stephen Higgins đúc kết.