Giá căn hộ TP. HCM năm nay tăng mạnh nhất, vì sao?

Nhà tư vấn này nhận định, với tình hình giá bất động sản tăng cao như hiện nay, người mua có nhu cầu ở thực là đối tượng sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất vì nhóm khách mua này sẽ khó khăn hơn trong việc tìm mua căn hộ với mức giá phù hợp, qua đó tác động tới mức tiêu thụ trên thị trường.

Ghi nhận mức tăng giá căn hộ tại TP. HCM giai đoạn nửa đầu năm 2019 là mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016, ông Stephen Wyatt cho biết:

Theo báo cáo mới nhất của JLL về thị trường bất động sản quý 2/2019, giá bán căn hộ thị trường sơ cấp và thứ cấp tăng lần lượt trên 21,6% và 5% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc sang trọng có giá tăng đến 33% do sự gia nhập thị trường của các dự án có vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm.

Quận 1 là nơi tăng trưởng giá mạnh nhất do sự xuất hiện của các nhiều dòng sản phẩm mới vươn đến ngưỡng siêu sang với vùng giá cao gấp đôi. Mức giá bán căn hộ sang trọng phổ biến trên thị trường khoảng 4.000 USD/ m2, nhưng trong quý 1/2019, cá biệt có một số dự án chào bán với mức giá từ 7.000 - 8.000 USD/ m2 hoặc thậm chí cao hơn, tương đương mức tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước. 

Các quận phía Tây như Bình Tân và Quận 8 cũng có mức tăng giá khá cao, trung bình hơn 12% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông, đâu là lý do khiến cho giá căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh trong năm nay?

Ông Stephen Wyatt: Mức giá căn hộ bán tại TP. HCM tăng trong sáu tháng đầu năm 2019 là do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Nguyên nhân chính là do sự thiếu hụt quỹ đất phát triển căn hộ trong khu vực nội thành, trong khi nhu cầu đối với loại hình căn hộ vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh người dân dịch chuyển về đô thị để sinh sống và làm việc không ngừng gia tăng.

Giá trị đất và giá thành xây dựng tăng liên tục trong những năm gần đây khiến các nhà đầu tư buộc phải tính toán giá bán hợp lý trong bài toán lợi nhuận và dòng vốn.

Đặc biệt, với tình hình quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài và ngày càng thắt chặt, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm đồng thời cũng có tác động đáng kể đến nguồn cung tương lai. Chính vì vậy trong năm 2019, nguồn cung căn hộ bị hạn chế sẽ là yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá bán trên thị trường.

Như ông đã nói, nguồn cung căn hộ mới nửa đầu năm tại TP. HCM giảm mạnh được cho là do khó khăn về thủ tục phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng. Liệu khó khăn này có thể được giải quyết trong thời gian tới hay không?

Ông Stephen Wyatt: Nguồn cung căn hộ hạn chế do ảnh hưởng bởi quá trình phê duyệt các thủ tục cấp phép và xây dựng dự án đang là tình hình tạm thời. Theo nghiên cứu của JLL, nhiều dự án quy mô lớn dự kiến sẽ tham gia vào thị trường vào nửa cuối năm nay, đặc biệt là tại khu Đông và khu Nam.

Hơn nữa, việc công bố danh sách 160 dự án nhà ở đã thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư vào tháng 5/2019 của Sở Xây dựng TP. HCM là một điểm sáng tích cực cho thị trường từ đây đến hết năm.

Chúng tôi nhận thấy các phương tiện truyền thông, các cơ quan báo đài, doanh nghiệp trong và ngoài nước đã và vẫn tiếp tục đề cập đến vấn đề này, và cả các cơ quan ban ngành nhà nước cũng hiểu rõ nhưng vẫn chưa thể ngay lập tức giải được bài toán về thủ tục phê duyệt. Chúng tôi kỳ vọng cơ quan nhà nước sẽ sớm có giải pháp cho tình hình hiện nay.

Các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có bị ảnh hưởng bởi việc siết chặt thủ tục phê duyệt và cấp phép dự án tại TP. HCM như nhà đầu tư trong nước hay không?

Ông Stephen Wyatt: Dù có nhu cầu và mong muốn đầu tư nhưng các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam đang cảm thấy rất nản lòng. Ngoại trừ bất động sản công nghiệp, ở các phân khúc khác, việc phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt và tắc nghẽn khiến các nhà đầu tư có không ít lo ngại.

Điển hình có nhà đầu tư nước ngoài tiếp xúc và làm việc với JLL cho biết, họ mất đến hai năm nhưng chưa xong được giao dịch một dự án vì thủ tục quá phức tạp. Nếu các vấn đề pháp lý, phê duyệt dự án không được tháo gỡ sẽ ảnh hưởng đến việc các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Pháp lý và sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản và việc trì hoãn kéo dài ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Tác động trước mắt là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang, chắc chắn ảnh hưởng đến người tiêu dùng và người sử dụng bất động sản. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, đến sơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấp phép tiếp tục diễn ra.

Nhưng ngoài vấn đề thủ tục pháp lý thì theo ông, thị trường bất động sản TP. HCM có thực sự hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài hay không, khi thực tế có khá ít nhà đầu tư mới vào thị trường này thời gian qua mà chủ yếu vẫn là những gương mặt cũ?

Ông Stephen Wyatt: Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới đang bất ổn và có xu hướng tăng trưởng chậm lại, Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ổn định với 6,76% trong nửa đầu năm 2019. 

Tổng vốn đầu tư nước ngoài cam kết đầu tư vào Việt Nam đạt gần 18,47 tỷ USD trong sáu tháng đầu năm, tương đương 90,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, việc Việt Nam nỗ lực mở rộng khu vực thương mại tự do, trong đó mới nhất là Hiệp định thương mại tự do Châu Âu - Việt Nam vừa được ký kết vào cuối tháng 6/2019, cũng được kỳ vọng sẽ tăng cường sức hấp dẫn của thị trường công nghiệp Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp.

Thị trường TP. HCM nằm trong Top 10 thành phố năng động nhất thế giới với những lợi thế lớn như dân số dồi dào với 9 triệu người theo kết quả sơ bộ Tổng Điều tra Dân số 2019; giá đất vẫn còn khá cạnh tranh so với các quốc gia khác trong khu vực nên đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư châu Á.

Tuy nhiên, việc đầu vẫn còn những cản trở như vẫn còn những vướng mắc, chồng chéo trong thủ tục cấp phép xây dựng; hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản chưa hoàn thiện và hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông trong thành phố chưa được quy hoạch đồng bộ.

Với mức giá tăng cao, ông dự đoán thế nào về tình hình tiêu thụ căn hộ trên thị trường căn hộ TP. HCM nửa năm còn lại?

Ông Stephen Wyatt: Lượng mở bán căn hộ dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 - 28.000 căn. Khu vực có mức tăng giá cao sắp tới sẽ tập trung ở các dự án bình dân và trung cấp.

Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ tiêu thụ căn hộ trên thị trường TP. HCM sáu tháng cuối năm 2019 vẫn tiếp tục lạc quan nhờ vào lượng nhu cầu mạnh mẽ đối với loại hình căn hộ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh mức giá bán căn hộ toàn thị trường tăng trưởng trong thời gian gần đây, JLL dự báo sẽ có xu hướng dịch chuyển của các nhà đầu tư căn hộ sang thị trường đất nền, nhà phố và biệt thự.

Một số dự án ở trung tâm thành phố và Thủ Thiêm gần đây nâng giá bán căn hộ sơ cấp lên mức 4.500 USD, thậm chí tới 12.000 USD/m2. Những dự án giá cao như vậy có bán được không?

Ông Stephen Wyatt: Theo quan sát của JLL, các dự án sang trọng được chào bán trong sáu tháng đầu năm 2019 vẫn thu hút một lượng khách mua nhất định, nhờ vào vị trí đắc địa, chiến lược định vị quảng bá hình ảnh, những cam kết trong chất lượng sản phẩm và hiệu suất sinh lời.

Tuy nhiên, các dự án thuộc phân khúc sang trọng vẫn luôn là dòng sản phẩm kén người mua để ở và cả nhà đầu tư, vì vậy tốc độ bán hàng của dự án sẽ có phần chậm hơn các sản phẩm thuộc các phân khúc khác.

Ông có thấy người nước ngoài mua nhà ở TP. HCM hay không? Họ đến từ đâu và mua để làm gì? Những dự án nào khu vực nào hấp dẫn khách mua nước ngoài nhất?

Ông Stephen Wyatt: Thị trường nhà ở TP. HCM luôn là nơi thu hút nhiều người nước ngoài đến sinh sống, làm việc và đầu tư bất động sản do có mức giá cạnh tranh so với các thị trường khác trong khu vực.

JLL ghi nhận nguồn khách nước ngoài mua nhà đến từ nhiều nơi khác nhau, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Hồng Kông, Hoa Kỳ và Đài Loan.

Các khách hàng nước ngoài thường chọn mua những phân khúc bất động sản cao cấp, sang trọng. Đặc biệt, họ thường ưu tiên mua bất động sản từ những chủ đầu tư có sự hợp tác với chủ đầu tư tại đất nước sở tại.

Theo quy định hiện tại, mỗi dự án chung cư đều có giới hạn 30% số căn hộ được phép bán cho người nước ngoài. Đa số các dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài khi mở bán thì đều bán hết "room" này. Điều đó cho thấy nhu cầu đầu tư của người nước ngoài vào bất động sản Việt Nam đang rất cao.

JLL ghi nhận khu vực thu hút nhiều người nước ngoài đến sinh sống nhất là khu Phú Mỹ Hưng ở Quận 7 và khu Thảo Điền ở Quận 2. Đây là hai trong số những khu đô thị được đầu tư hoàn chỉnh với cơ sở hạ tầng và tiện ích đồng bộ, và có vị trí rất gần với trung tâm thành phố.

Xin cảm ơn ông!