Tranh cãi về thời điểm tính giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT

Lo nhà đầu tư “gặp nạn”

Mặc dù trước đó, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản yêu cầu tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) có hiệu lực thi hành, song những tranh luận trái chiều xung quanh hình thức đầu tư này vẫn chưa có hồi kết.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính, góp ý về dự thảo nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức này.

Trong văn bản góp ý của mình, ông Châu đã chỉ ra các vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án BT. Vấn đề chính xoanh quanh việc tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và thời gian giao đất.

Theo đó, ông Châu đề nghị hoàn thiện nội dung quy định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT hoặc giá trị dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai. 

Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được tính bằng diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân  với giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Cũng theo vị lãnh đạo này, công tác quyết toán dự án BT thường kéo dài rất lâu, thậm chí mất hàng năm trời. Nếu quy định dự án BT chỉ được thanh toán sau khi dự án đã được quyết toán thì rất thiệt hại cho nhà đầu tư.

Do vậy, ông Châu đề nghị hoàn thiện nội dung quy định giá trị dự án BT để thanh toán là giá trị dự án BT được quyết toán theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được thanh toán 80% giá trị khối lượng công trình được kiểm tra thống nhất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thanh toán cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày phê duyệt quyết toán dự án BT.

Trong văn bản kiến nghị của mình, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng chỉ ra nhiều rủi ro của nhà đầu tư dự án BT cần được xem xét giải quyết. Theo đó, nhà đầu tư dự án BT có thể chậm được bàn giao mặt bằng công trình dự án. Nếu chậm một năm thì nhà đầu tư đã khó khăn; nếu kéo dài nhiều năm thì không nhà đầu tư nào chịu đựng nổi.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư dự án có thể bị chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán cho dự án, hoặc chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán theo giai đoạn. Nhất là trong trường hợp quỹ đất thanh toán chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư đã ứng tiền cho cơ quan nhà nước để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng.

Trái với quan điểm của ông Lê Hoàng Châu về việc xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, một số chuyên gia khác cho rằng, nếu xác định giá đất tại thời điểm này, ngân sách nhà nước sẽ thất thu rất lớn.

Nguyên nhân được đưa ra là do thực tế hiện nay, khi một con đường mới được xây dựng theo hình thức BT, chủ đầu tư thường đươc giao đất đối ứng ngay cạnh dự án đó. Như vậy, rõ ràng khi dự án được hoàn thành, giá trị bất động sản tại khu đất đó sẽ được tăng lên nhiều lần. Con đường mới xây đó phục vụ chính dự án của chủ đầu tư và cư dân tại đó sau này.

Giải pháp nào cho cách tính giá đất của các dự án BT?

Theo luật sư Trương Thanh Đức, giá trị của một diện tích đất phụ thuộc rất nhiều vào mục đích sử dụng của khu đất đó. Các khu đất trước khi được giao làm đất đối ứng cho các chủ đầu tư dự án BT hầu hết là đất nông nghiệp hoặc đất chưa phải đô thị, có giá trị rất thấp. Trong khi đó, sau khi dự án BT được triển khai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, giá trị đất sẽ tăng lên rất nhiều lần. 

Nhiều dự án khi giải phóng mặt bằng giá đất chỉ vài triệu/m2, song khi chủ đầu tư phân lô bán nền hoặc xây chung cư, giá trị căn hộ đã lên đến hàng tỷ đồng. Sự chênh lệch quá lớn về giá đất sau khi dự án hoàn thành đặt ra bài toán rất lớn đối với các cơ quan quản lý nhà nước.

Vị luật sư này cho rằng, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT muốn tính đúng cần phải được phải định giá trong "tương lai" khi dự án BT đã hoàn thành và khu đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, về quan điểm này, trước đó, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội cho rằng, nếu thời điểm xác định giá đất được tính sau thời điểm ký hợp đồng thì không nhà đầu tư nào chịu. 

Bởi “hợp đồng ký hôm nay đồng nghĩa với chi phí thiết bị, nhân công, vật liệu được tính giá hôm nay, nếu giá đất lại để sang năm tính thì sẽ không nhà đầu tư nào chấp thuận", ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, theo luật sư Đức, nói là phải định giá trong "tương lai" song thực tế việc này không hề đơn giản. Không một cơ quan quản lý nào có thể tính chính xác giá trị của một khu đất sau 2 - 3 năm tới khi dự án hoàn thiện. 

Do vậy, để công bằng nhất và đảm bảo lợi ích cho các bên, các nhà đầu tư nhận dự án buộc phải thông qua đấu thầu, đấu giá đất. Tuyệt đối không để chỉ định thầu vì đây chính là khâu xảy ra thất thoát, thiệt thòi cho nhà nước cũng như hình thành lợi ích nhóm.

Khu đất cần được đấu giá sẽ đảm bảo tính cạnh tranh minh bạch, xác định đúng giá đất của thị trường và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Qua đấu giá, những chủ đầu tư thực sự có năng lực và tiềm lực tài chính thực sự sẽ được chọn lựa nhằm đảm bảo dự án được triển khai một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ quá trình đấu giá, tránh tình trạng nhập nhèm, hợp thức hoá những kẽ hở có lợi cho nhà đầu tư gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, luật sư Đức nhấn mạnh.