Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thị trường bất động sản đã có tín hiệu tích cực hơn so với những năm trước nhưng vẫn đang gặp nhiều khó khăn do các yếu tố như pháp lý, lệch pha cung cầu, nhà đầu tư còn giữ tâm lý thận trọng. Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group tự tin nhận định thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới.

Cơ sở để ông Thắng đưa ra nhận định này là GDP năm 2024 dự kiến tăng trưởng 5,5%, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và xuất nhập khẩu tăng; lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp; bốn luật mới sắp có hiệu lực.

“Đặc biệt, bốn luật mới, gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay, đóng vai trò quan trọng”, ông Thắng nói tại Hội thảo “Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”, do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây.

Điểm chung của những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong bốn luật là tháo gỡ tồn tại, bảo đảm tính đồng bộ giữa các luật nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết.

Đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản đã làm rõ phạm vi điều chỉnh, những vấn đề nào không liên quan đến kinh doanh sẽ bị loại trừ. Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ cũng không thuộc phạm vi điều chỉnh. 

Luật cũng đã bổ sung, làm rõ khái niệm pháp lý đối với những công trình nào sẽ được đưa vào diện kinh doanh bất động sản. Theo đó, nhiều nút thắt liên quan đến các sản phẩm mang tên condotel, officetel... sẽ được tháo gỡ.

Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng quy định các dự án trước khi đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin nhằm bảo vệ người mua, trước đây chưa có điều này.

Luật mới cũng đặt ra một số điều kiện về năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp hạn chế rủi ro một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án nhưng không đảm bảo đủ tài chính.

Một điểm đáng chú ý của luật mới là mở rộng quyền kinh doanh cho người Việt Nam ở nước ngoài. Cụ thể, với người Việt Nam ở nước ngoài còn quốc tịch sẽ được hưởng quyền như người Việt Nam trong nước, tức được mua nhà, được sở hữu nhà.

Ngoài ra luật mới còn bổ sung, làm rõ hơn từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai và quyền xử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Đối với công trình có sẵn, điểm mới là luật quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu khi bên mua đã nhận bàn giao nhà ở nhằm mục đích hạn chế tranh chấp phát sinh, bảo vệ người mua.

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều điểm mới như quy định chi tiết, cụ thể hơn về điều kiện để được đưa vào kinh doanh. Ví dụ, với hình thức đặt cọc vốn, luật mới đưa ra khái niệm rõ ràng về đặt cọc vốn, thời điểm đặt cọc và mức đặt cọc.

Về vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thay vì bắt buộc như quy định cũ, luật mới để người mua tự quyết định, chọn có hay không.

Việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án cũng được quy định thông thoáng hơn. TP. HCM và Hà Nội hiện có hàng trăm dự án bị vướng mắc bởi vấn đề này, điểm chung là chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính nhưng lại không thể chuyển nhượng dự án.

Đối với Luật Đất đai 2024, theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường, có 180 điều sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2013, trong đó có 80 điều hoàn toàn mới.

Luật mới quy định trong phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, không cần phải trình Thủ tướng Chính phủ như trước đây. Việc này nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong đó có dự án bất động sản.

Về quy hoạch sử dụng đất, luật mới đưa ra thủ tục đơn giản hơn, phân quyền cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thay vì do Quốc hội như trước đây. Ủy ban nhân dân cấp huyện được giao định giá đất thay vì cấp tỉnh như trước đây.

Các đơn vị công lập được giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu sản xuất kinh doanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích trong khu đất sang hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm. Với quyền này thì những đơn vị công lập như trường phổ thông, cơ sở y tế, trường mẫu giáo… nếu có nhu cầu kinh doanh có thể chuyển một phần hoặc toàn bộ sang hình thức thuê đất trả tiền hàng nằm. Quy định này sẽ khơi thông nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai mới không yêu cầu phải đưa mục đích sử dụng đất trong diện tích đất ở của mỗi hộ gia đình vào diện tích quy hoạch. Đất nông nghiệp nằm trong diện tích đất ở trước đây phải đưa vào quy hoạch sử dụng đất nhưng hiện nay không cần đưa vào mà người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích diện tích đó.