Vân Đồn nổi sóng và chương mới của bất động sản nghỉ dưỡng

Cổ phiếu CEO của Công ty CP Tập đoàn CEO bất ngờ dậy sóng khi tăng gấp bốn lần trong một tháng qua mặc dù kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chưa có gì sáng sủa sau gần hai năm bị bầm dập bởi đại dịch Covid-19.

Trong khi hầu hết nhà đầu tư chứng khoán vẫn còn bán tín bán nghi trước sức tăng phi mã của cổ phiếu CEO, những nhà đầu tư “nhạy sóng” đã chớp cơ hội mua vào cổ phiếu này từ vùng giá thấp khi phát hiện ra tình hình kinh doanh một dự án của CEO Group tại Vân Đồn có ngã rẽ đột phá trong bối cảnh dòng tiền cuồn cuộn chảy vào cổ phiếu của những doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn.

Đột phá từ Vân Đồn

Hơn hai năm qua, sau khi kế hoạch đưa Vân Đồn thành đặc khu kinh tế tạm thời gác lại, những dự án bất động sản ở huyện đảo của tỉnh Quảng Ninh hầu như “lặng sóng”.

Bên cạnh đó, tác động tiêu cực của dịch Covid-19 kết hợp với bế tắc về pháp lý đối với loại hình căn hộ du lịch và một số dự án đổ vỡ cam kết lợi nhuận, khiến người mua chùn tay. Nhiều chủ đầu tư cũng vì thế tạm dừng phát triển những dự án mới thuộc phân khúc này.

Bối cảnh đó đặt ra nhiều thách thức cho những doanh nghiệp “đặt cược” vào bất động sản nghỉ dưỡng như CEO Group. Tình hình bán hàng gần 200 căn nhà phố thương mại của tập đoàn tại dự án Sonasea Vân Đồn Habor City bắt đầu có tín hiệu khả quan thì bất ngờ bị làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư nhấn chìm.

Những thách thức đó buộc lãnh đạo CEO Group phải tính toán lại chiến lược kinh doanh. Quyết định táo bạo đã được đưa ra. Tạm thời chậm lại kế hoạch xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng với quy mô gần 1.000 phòng mang ba thương hiệu Pullman, Novotel và Ibis, lãnh đạo tập đoàn ưu tiên triển khai phân khu biệt thự nghỉ dưỡng mới là Wyndham Garden.

Ra mắt trong bối cảnh hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tạm dừng bán hàng, nhưng thật bất ngờ, toàn bộ 182 căn biệt thự của phân khu Wyndham Garden đã được khách hàng đặt mua. Đến lãnh đạo tập đoàn cũng ngạc nhiên trước sức hút của dự án giữa mua dịch khi có đến hơn 800 đơn đăng ký và ngay cả cán bộ nhân viên công ty cũng không kịp đặt mua.

Trong khi phần lớn nhà đầu tư đang “không hiểu điều gì đang xảy ra” tại Vân Đồn trong lúc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có vẻ như đã “hết thời” do bài toán cam kết lợi nhuận không còn thu hút sự quan tâm của thị trường, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản BHS lại tiết lộ thêm, Wyndham Garden không phải là ngoại lệ, mà một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng mạnh dạn chào bán mấy tháng gần đây đều hút khách mua.

Ông Tuyển đã thấy trong một năm qua nhiều chủ đầu tư như Sun Group, BIM Group, KN Group, Novaland, Taseco Land hay An Thịnh Group vẫn chào bán thành công các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và ông tin rằng “trong tương lai họ sẽ tiếp tục phát triển và thành công”.

Theo ông Tuyển, sở dĩ những dự án như Sonasea Vân Đồn Habor City, KN Paradise Cam Ranh, A La Carte Hạ Long và Flamingo Hải Tiến vẫn hút khách mua bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng vì dịch bệnh, là do chủ đầu tư đã điều chỉnh chiến lược kinh doanh để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng cũng đang thay đổi.

Ông Cao Văn Kiên, Phó tổng giám đốc CEO Group thừa nhận ở thời kỳ dịch bệnh, xu hướng đầu tư và nghỉ dưỡng của khách hàng đã thay đổi. “Ngôi nhà thứ hai” là cụm từ được quan tâm và trở thành xu thế không chỉ tại Việt Nam mà trên toàn thế giới và khách hàng luôn tìm kiếm một nơi phù hợp làm ngôi nhà thứ hai để nương náu, ẩn mình trong dịch. Chính vì vậy, để thích ứng với tình hình mới, Tập đoàn CEO đã điều chỉnh lại loại hình sản phẩm của mình để biến Vân Đồn trở thành ngôi nhà thứ hai cho khách hàng.

Phân khu Wyndham Garden thể hiện hướng đi mới của CEO Group khi kết hợp giữa hai yếu tố second-home (ngôi nhà thứ hai) và “holiday” (kỳ nghỉ) để tạo thành một sản phẩm homeliday. Nhờ mang yếu tố “home”, khách hàng có thể sử dụng ngôi nhà này bất kỳ lúc nào, không giới hạn về không gian – thời gian, khoảng cách địa lý. Ngay cả thời kỳ dịch bệnh, nơi đây cũng trở thành nơi làm việc và chống dịch an toàn, hiệu quả của khách hàng.

Bên cạnh đó, không chỉ là ngôi nhà thứ hai, các sản phẩm thuộc dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City còn cung cấp cho khách hàng yếu tố “kỳ nghỉ” nhờ sự hội tụ nhiều yếu tố hấp dẫn về du lịch như vẻ đẹp của vịnh Bái Tử Long và những tiện ích, dịch vụ vui chơi giải trí.

Bà Nguyễn Thu Huyền, Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển thương mại bất động sản NewstarLand cũng từng nói với TheLEADER rằng, có hai dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có thanh khoản rất tốt trong thời gian vừa qua là shophouse tại các khu du lịch lớn của chủ đầu tư uy tín, được quy hoạch bài bản để phục vụ nhu cầu vừa để ở vừa kinh doanh. 

Sản phẩm thứ hai là các bất động sản nghỉ dưỡng được coi như ngôi nhà thứ hai để tránh dịch. Các sản phẩm này đang tạo ra một xu hướng rất lớn trong giới siêu giàu, nhất là trong thời điểm hiện nay khi dịch bệnh, giãn cách xã hội, họ mong muốn có một ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi, cân bằng cuộc sống và tránh dịch. Thời gian tới khi không sử dụng, họ có thể uỷ thác lại cho chủ đầu tư cho thuê để sinh ra dòng tiền.

Gen trội của dòng sản phẩm mới

Phân tích rõ hơn về dòng sản phẩm homeliday, ông Tuyển chỉ ra những nét ưu việt hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng thông thường.

Hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chủ yếu tập trung vào cam kết lợi nhuận từ 8- 12%/năm cho khách hàng và vì thế đã nhanh chóng trở thành dòng sản phẩm tài chính thu hút đầu tư mạnh mẽ với hai loại hình chính là biệt thự biển và condotel.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2018, tốc độ bán hàng tại nhiều dự án theo mô hình này đã bắt đầu chậm lại. Đặc biệt, cuối năm 2019, cam kết lợi nhuận ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ gần như đã đặt "dấu chấm hết" cho loại hình này.

Sau cú sốc đó, điều khoản cam kết lợi nhuận của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng càng rủi ro hơn dưới tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19. Thị trường này một lần nữa chịu thêm một "cú tát" của đại dịch khi lượng khách du lịch giảm mạnh. Nhiều khu nghỉ dưỡng vắng khách và phải đóng cửa.

Ông Tuyển nhìn nhận, đây là thời kỳ cực kỳ khó khăn đối với bất động sản nghỉ dưỡng biển và việc phục hồi sẽ chậm hơn các phân khúc khác của thị trường bất động sản do ngành du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh.

Mặt khác, yếu tố rủi ro pháp lý vì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã khiến các nhà đầu tư quay lưng đối với dòng sản phẩm này.

Tuy nhiên, dù trong khó khăn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có một dòng sản phẩm “ngách” sở hữu “gen trội” để chạy tiếp sức cho thị trường. Đó chính là dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai kết hợp với nghỉ dưỡng, hay còn được định vị là homeliday như biệt thự Wyndham Garden tại dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Ba “gen trội” của dòng sản phẩm này được ổng Tuyển chỉ ra. Thứ nhất là về mức giá. Các bất động sản nghỉ dưỡng thông thường có mức giá rất cao. Một căn biệt thự biển có thể lên đến 30 – 50 tỷ đồng. Giá cao như vậy là do chủ đầu tư dự án đã cộng cả số tiền cam kết lợi nhuận vào giá bán sản phẩm để đánh được vào lòng tham nhận lợi nhuận của khách hàng.

Trái lại, dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai lại thường có mức giá vừa phải. Một căn biệt thự biển được phát triển theo mô hình homeliday có giá từ 7 tỷ đến hơn 10 tỷ đồng, một mức giá được ông Tuyển đánh giá hoàn toàn phù hợp với mức chi trả của nhiều khách hàng, nhà đầu tư.

Hơn nữa, về tâm lý, nhà đầu tư không muốn dành một số tiền quá lớn cho ngôi nhà thứ hai. Do đó, các biệt thự biển có giá lên tới vài chục tỷ đồng sẽ rất khó có thanh khoản và các sản phẩm có tổng mức đầu tư hợp lý lại nhận được sự đón nhận lớn từ khách hàng.

Thứ hai, về mục đích sử dụng, nếu như với các bất động sản nghỉ dưỡng đơn thuần, khách hàng sẽ uỷ thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để nhận lợi nhuận cam kết từ việc cho thuê, thì dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai lại rất đa công năng, đa mục đích sử dụng.

Nhà đầu tư muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai tại một điểm đến du lịch, pháp lý rõ ràng, dù là đất thương mại dịch vụ hay đất ở cũng cần có sổ đỏ, cuối cùng họ mới kỳ vọng vào việc cho thuê.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển

Chủ tịch BHS Group

Với ngôi nhà thứ hai, người mua có thể dùng để ở, nghỉ ngơi. Trong trường hợp không có nhu cầu sử dụng, họ có thể uỷ thác lại cho đơn vị quản lý vận hành cho thuê để lấy dòng tiền. Đơn vị quản lý vận hành đóng vai trò là người đứng sau, hỗ trợ khách hàng kinh doanh cho thuê trong thời gian họ không ở đó.

Tất nhiên, khi đã xác định là ngôi nhà thứ hai, nhà đầu tư cũng không đặt quá nặng vấn đề lợi nhuận mà hành động mua phần lớn xuất phát từ nhu cầu để ở, nghỉ dưỡng của chính họ và gia đình. Nhất là trong thời gian dịch bệnh, người dân có thể làm việc tại nhà, không cần đến cơ quan, nhu cầu về việc sở hữu một bất động sản ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng càng trở nên cấp thiết.

Nhà đầu tư muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai tại một điểm đến du lịch, pháp lý rõ ràng, dù là đất thương mại dịch vụ hay đất ở cũng cần có sổ đỏ, cuối cùng họ mới kỳ vọng vào việc cho thuê.

“Và trong trường hợp họ muốn bán, đối tượng khách hàng như họ cũng rất nhiều. Trong khi đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng trước đây không có tính thanh khoản do mức giá bị đẩy lên quá cao. Hơn nữa, khi dự án đã uỷ thác toàn bộ cho chủ đầu tư cho thuê trong vòng 10- 20 năm thì việc bán lại khoản đầu tư đó cho một người khác để thu tiền về là rất khó”, ông Tuyển nhìn nhận.

Thứ ba, về vị trí, theo ông Tuyển, những nơi có thời tiết tốt, địa hình và cảnh quan đẹp, tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng là địa điểm phù hợp với việc phát triển các sản phẩm ngôi nhà thứ hai gắn với nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, điểm đến đó phải có yếu tố “dễ đi lại”, dễ tiếp cận bằng các phương tiện giao thông đường bộ, đường cao tốc, hàng không, đường biển.

Đơn cử như dự án Sonasea Vân Đồn được hưởng lợi nhờ cơ sở hạ tầng đồng bộ với nhiều dự án đường cao tốc kết nối Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn và sân bay quốc tế Vân Đồn. Thay vì đi du lịch xa bằng máy bay, khách du lịch chỉ cần lái ô tô khoảng ba tiếng từ Hà Nội là đã có thể tới ngôi nhà thứ hai của mình để nghỉ dưỡng.

Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện cộng với sự bùng nổ số lượng ô tô cá nhân đang thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản ngôi nhà thứ hai, nhất là tại các điểm đến giá rẻ, dễ tiếp cận bằng đường bộ. Second-home sẽ là xu thế tất yếu trong thời gian tới, đặc biệt là tại các điểm đến du lịch biển như Vân Đồn, ông Tuyến nhấn mạnh.

Với ba lợi thế rất lớn của các sản phẩm ngôi nhà thứ hai kết hợp nghỉ dưỡng, ông Tuyển cho rằng, đây sẽ là dòng sản phẩm “ngách” sở hữu tiềm năng lớn để phát triển trong thời gian tới. Dòng sản phẩm này rất phù hợp với nhu cầu mua để nghỉ dưỡng và tài sản đầu tư tăng giá trị của khách hàng.

Bên cạnh đó nhu cầu nghỉ dưỡng trong giãn cách, trong bối cảnh cung tiền mạnh để hỗ trợ kinh tế phục hồi và nguy cơ lạm phát, một dòng tiền rất lớn trong các nhà đầu tư đang có nhu cầu đầu tư vào bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn. Trong khi đó, nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển với quỹ đất sạch và pháp lý đầy đủ sẽ ngày khan hiếm do thủ tục đầu tư phức tạp.

Thực tế, không chỉ Wyndham Garden ở Vân Đồn mà những dự án phát triển theo hướng ngôi nhà thứ hai gắn với nghỉ dưỡng đã thu hút được khách hàng mà điển hình như dự án NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm do Novaland phát triển.

Xu hướng ngôi nhà thứ hai gọi tên Vân Đồn

So với Phú Quốc hay Phan Thiết, Vân Đồn là địa điểm mới, hầu như không có tên trên bản đồ du lịch Việt Nam. Mặc dù nằm bên cạnh vịnh Hạ Long nhưng Vân Đồn cũng chưa có khách sạn 4-5 sao, chứ chưa nói đến bất động sản nghỉ dưỡng.

Cách đây vài năm, nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, CEO Group, FLC, HD Mon đã đổ về Vân Đồn khi khu vực này trở thành một trong ba ứng viên cho đặc khu kinh tế. Tuy nhiên, ngay sau đó, khi “giấc mơ đặc khu” không thành, nhiều dự án cũng vì thế chậm lại.

Thời điểm đó, nhiều ý kiến từng cho rằng, tất cả các cơ hội phát triển dường như đóng lại với Vân Đồn. Tuy nhiên, thực tế, sức hút của địa phương này vẫn còn đó.

Nơi đây sở hữu tiềm năng du lịch rất lớn với tầm nhìn ôm trọn vịnh Bái Tử Long. Vẻ đẹp của kỳ quan thiên nhiên ở Vân Đồn thực tế không khác gì Hạ Long, thậm chí còn hơn thế khi điểm đến này còn rất hoang sơ, du lịch chưa phát triển bùng nổ. Người đi du lịch nghỉ dưỡng đến Vân Đồn có được cảm giác mới mẻ, thú vị hơn so với các điểm đến vốn đã rất quen thuộc của Quảng Ninh.

Sở hữu điểm đến du lịch hấp dẫn, song điều hấp dẫn hơn là việc di chuyển đến Vân Đồn vô cùng thuận tiện. Với hệ thống giao thông, đường cao tốc đồng bộ, hiện đại, khách du lịch chỉ mất 2,5 – 3 giờ lái xe từ Hà Nội - Vân Đồn. Thay vì mua vé máy bay đến các điểm du lịch xa như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, khách du lịch có thể dùng tiền đó nghỉ thêm một đêm khách sạn tại đây.

Về đường hàng không, sân bay Vân Đồn đã được đầu tư rất hiện đại. Khách du lịch chỉ mất 2 giờ bay từ TP.HCM - Vân Đồn và rất thuận lợi để tiệm cận thị trường Trung Quốc gần 2 tỷ dân.

Thực tế chứng minh khi Phú Quốc có sân bay, du lịch bùng nổ. Những tiềm năng du lịch lớn của Vân Đồn khi được kết hợp với sự phát triển của các tổ hợp, quần thể du lịch nghỉ dưỡng, giải trí quy mô lớn sẽ tạo động lực bứt phá cho ngành du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Trương Mạnh Hùng, Chủ tịch UBND huyện Vân Đồn cho biết, các bộ ngành đã thẩm định hồ sơ dự án tổ hợp du lịch có casino đã 3 năm và đang chuẩn bị lần thẩm định cuối để hoàn thiện hồ sơ, trình Thủ tướng duyệt. Sau đó, dự án sẽ được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và hy vọng đầu năm 2022 sẽ bắt đầu triển khai xây dựng.

"Casino này cũng giống như ở Phú Quốc, cho thí điểm người Việt vào chơi", ông Hùng nói.

Trong bối cảnh cơ sở hạ tầng lưu trú phục vụ du lịch tại Vân Đồn còn rất hạn chế, thiếu vắng những khu nghỉ dưỡng cao cấp, chất lượng cao, việc phát triển được những tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng lớn, quy mô đa năng kết hợp nhiều loại hình nghỉ dưỡng, giải trí quy mô lớn được kỳ vọng đem đến động lực phát triển mạnh cho Vân Đồn.

Đơn cử, Sonasea Vân Đồn Habor City là một trong những dự án có quy mô lớn nhất tại Vân Đồn hiện nay với tổng diện tích lên tới 358ha, trải dài trên 2,2km bãi biển cùng nhiều tiện ích du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Những dự án quy mô lớn này chính là nhân tố quyết định đến việc kéo dài thời gian lưu trú và tăng mức chi tiêu của du khách.

Đây cũng chính là yếu tố thu hút các nhà đầu tư bất động sản quyết định mua ngôi nhà thứ hai kết hợp nghỉ dưỡng tại Vân Đồn trong thời gian vừa qua. 

"Chúng tôi sẽ phát triển Sonasea Vân Đồn Habor City thành trung tâm second-home của miền Bắc và thủ đô Hà Nội", ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group khẳng định.

Còn ông Tuyển kỳ vọng, sự đột phá của dòng sản phẩm mới như homeliday sẽ mở ra một chương mới đầy nội lực cho bất động sản nghỉ dưỡng để phân khúc này cất cánh cùng thị trường du lịch Việt Nam khi tái mở cửa.