Xu hướng đầu tư bất động sản trong thời kỳ 'bình thường mới'

Ông dự đoán thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm?

Ông Phạm Lâm: Mỗi phân khúc thị trường bất động sản sẽ có điều chỉnh ở mức độ khác nhau để thích nghi với tình hình hiện nay.

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường sơ cấp sẽ điều chỉnh nhưng chắc chắn không giảm giá ồ ạt do quỹ đất ở các khu vực như TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hay Phan Thiết ngày càng ít đi. Có chăng là chủ đầu tư sẽ kích thích thanh khoản bằng cách giảm áp lực thanh toán cho người mua nhà như cho khách hàng thanh toán 24 tháng thay vì 12 tháng.

Ở thị trường thứ cấp, giá bất động sản đã bị đẩy lên cao hơn giá trị thực tế trong thời gian trước đây, nên sẽ phải giảm. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ giảm đi lợi nhuận mong đợi khi tích lũy tài sản trong thời gian dài chứ không thật sự giảm giá nhà bán. Một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng sẽ đạt được 3 tỷ đồng giá thị trường sau một thời gian. Nếu họ bán trong thời điểm này, họ phải giảm lợi nhuận để bán căn nhà dưới 3 tỷ thì mới dễ bán.

Bất động sản du lịch là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ Covid-19 vì số lượng người đi du lịch giảm đi rất nhiều. Người nắm giữ loại bất động sản này sẽ cảm nhận rõ nhất hậu quả của nó.

Đối với các dự án cho thuê trong phân khúc bất động sản du lịch, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực để quản lý dự án này. Chỉ những doanh nghiệp có hệ sinh thái lớn, bao trùm các thành phần trong hệ sinh thái mới có thể hỗ trợ lẫn nhau và đảm bảo được sự ổn định được mô hình này. Đơn cử Vingroup có hệ sinh thái đa dạng nên có thể hỗ trợ mô hình cho thuê của mình.

Các mô hình cho thuê đơn giản thì khó có thể trụ lâu. Thậm chí, thương hiệu của họ chưa thể mang lại niềm tin cho thị trường. Gần đây đã có một số dự án dính tai tiếng xấu. Một số dự án chưa đủ năng lực thực thi hoạt động cho thuê, dẫn đến vỡ cam kết với nhà đầu tư, nhưng nguyên nhân chính không phải do dịch bệnh. Những sự việc như vậy sẽ làm cho giá thị trường bị điều chỉnh.

Tuy nhiên thị trường không quá bi kịch. DKRA Việt Nam vừa mới giới thiệu một số dự án và được rất nhiều khách hàng quan tâm chứng tỏ thị trường vẫn có những tín hiệu lạc quan.

Ngoài ra, đại dịch lần này cũng là thời cơ bùng nổ các ứng dụng công nghệ (protech, fintech) trong lĩnh vực bất động sản, mở ra cuộc cạnh tranh mới về thiết lập “cách thức giao dịch mới” trên thị trường. Cuộc cạnh tranh này dự đoán sẽ gay gắt, khốc liệt và không dành cho tất cả. Sự tham gia đa dạng từ các chủ đầu tư lớn cho tới “các startup mộng mơ” sẽ làm cho bức tranh cực kỳ sôi động trong năm 2020-2021. Và kết quả từ cuộc đua này, sẽ có những thương hiệu hoặc trở thành đế chế hoặc lóe lên rồi vụt tắt.

Đã có những phân tích cho rằng thị trường bất động sản đang rơi vào thời kỳ thoái trào sau chu kỳ phát triển mỗi 10 năm nên sẽ có rất nhiều thách thức. Ông nhận định như thế nào về điều này?

Ông Phạm Lâm: Thị trường đã từng ám ảnh về chu kỳ bất động sản thì cần phải xem xét chu kỳ là gì để điều chỉnh theo cách tiếp cận thích hợp? Tuy nhiên, tôi không cho rằng giai đoạn này nằm trong chu kỳ 10 năm. Vì nếu tính đúng chu kỳ thì năm 2018 sẽ lặp lại chu kỳ suy thoái của năm 2008. Năm 2020, nếu không có dịch Covid-19 thì kinh tế vẫn lạc quan, thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển tích cực.

Tuy nhiên, những vấn đề như tốc độ đầu tư, xây dựng bất động sản đang vượt xa sự phát triển thực tế của thị trường. Các công trình được xây dựng nơi hẻo lánh nhưng lại được thổi giá lên cao sẽ phải giảm giá và khó phát huy như kỳ vọng. Vừa rồi, sân bay Thiện Nghiệp (Phan Thiết) chỉ mới có chủ trương, chưa hoàn thành mà đã tạo nên sốt đất. Vậy nên người mua đất khu vực này đang khổ vì đã trở thành nạn nhân của nạn đầu cơ, thổi giá.

Bất động sản du lịch phải gắn liền với hạ tầng phát triển, nhưng tự thân nó chưa thúc đẩy được ngành du lịch mà cần phát triển thêm các dịch vụ du lịch hấp dẫn thì mới thu hút được khách du lịch lẫn nhà đầu tư. Thực tế, chưa có nhiều khu du lịch làm được điều này.

Hiện nay, nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn đang lớn, lại không có kênh đầu tư phù hợp. Những sản phẩm nào không bán được là do hoạch định chiến lược sản phẩm sai từ đầu. Thị trường bất động sản hiện nay giống như bánh tráng mè. Những hạt mè là những điểm đen trên thị trường cần được điều chỉnh. 

Ví dụ, đất nền luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn, từ giá thấp đến giá cao. Nguồn vốn trong dân chúng từ 300 - 800 triệu đồng rất nhiều và sẵn sàng đổ vào đầu tư đất nền để tích lũy. Tâm lý của họ đang nuôi dưỡng những công ty môi giới 'ma' do những dự án đất nền có pháp lý đầy đủ ở các vùng ven thành phố lớn rất hiếm. 

Những dự án đất nền được rao bán giá khoảng 1 tỷ đồng có pháp lý rõ ràng đang đánh vào tâm lý của người dân mua tài sản để dành, nhưng quỹ đất dành cho các dự án đáng tin cậy đã bán gần hết. Nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn đã nhắm mắt đầu tư với tâm lý may rủi là mình có thể sở hữu được mảnh đất tốt.

Riêng TP. HCM còn phải đối mặt với một số vấn đề như quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư không thể thấp hơn nữa. Một điểm đáng chú ý là số lượng người nước ngoài mua rất lớn nhưng bị hạn chế số lượng mua ở mức 30% tổng số căn hộ trong một dự án. Một số dự án DKRA Việt Nam giới thiệu cho người nước ngoài đã bán sạch hết số lượng giới hạn của họ và thanh khoản rất tốt. Sức mua tốt nhưng nguồn cung chưa đủ đáp ứng.

Từ việc dịch Covid-19 bị đẩy lùi ở nước ta, xu hướng đầu tư mới sẽ như thế nào?

Ông Phạm Lâm: Trước kia, người ta đầu tư đa dạng các sản phẩm nhưng hiện nay sẽ đầu tư vào sản phẩm nào nằm trong vùng an toàn như TP. HCM. Thị trường bất động sản gắn liền với điều kiện kinh tế nên trung tâm kinh tế cả nước đã là bảo chứng cho giá cả thị trường này.

Nhu cầu nhà ở hiện nay cũng không giảm đi nhưng khả năng thanh toán lại yếu đi so với giai đoạn 2017-2019. Tuy nhiên, đây là thời gian mang lại điều kiện tốt để điều chỉnh giá thị trường thực tế hơn hoặc giảm đi một ít. Khi kinh tế phát triển bình thường lại, thì đây chỉ là giai đoạn ngắn.

Tuy thị trường đang đối mặt không ít khó khăn và thách thức nhưng các nhà đầu tư vẫn có rất nhiều sự lựa chọn. Lúc này, khách hàng sẽ đặt niềm tin vào thương hiệu của các chủ đầu tư, nhà phát triển, công ty dịch vụ môi giới có uy tín, có sản phẩm đã kiểm chứng, bề dày kinh nghiệm sẽ được. Đây là một trong những tiêu chí giúp khách hàng chọn lựa sản phẩm tốt và có độ an toàn cao.

Nhà đầu tư nên có quan điểm và chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Về chiến thuật, họ nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định, tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

Theo ông, thị trường bất động sản có đnag gặp khó khăn về nguồn vốn hay không?

Ông Phạm Lâm: Nguồn vốn từ ngân hàng đang được dùng để kích thích nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Thật ra, ngân hàng không siết chặt nguồn vốn vay bất động sản như người ta nghĩ. Ngân hàng chỉ đang rà soát lại các điều kiện để tương thích với tình hình mới. Thậm chí, có ngân hàng nước ngoài còn liên hệ với công ty chào mời khoản vay 2 năm mà chỉ phải trả lãi suất 8%/năm .

Tuy nhiên, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản không chỉ có nguồn vốn vay từ ngân hàng. Tiền tích lũy của người dân khá dồi dào, thu nhập của họ ngày càng cải thiện trong mấy năm qua. Do đó, chúng ta có thể lạc quan về nguồn vốn trong xã hội đổ vào thị trường bất động sản.

Nguồn vốn từ châu Á mang lại lợi thế cho thị trường hiện nay. Từ văn hóa tương đồng, điều kiện kinh doanh cũng như lịch sử thành công của nguồn vốn từ châu Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông, Trung Quốc và Hàn Quốc đang là một điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản trong nước.

Do đó, cần có các chính sách và cơ chế quản lý phù hợp cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả các nguồn vốn phải được đối xử bình đẳng để quốc tế hóa vì chúng ta không thể sống đơn lẻ, qua đó thu hút nguồn vốn nước ngoài từ các quốc gia châu Âu, Mỹ.

Nhưng liệu có tình trạng doanh nghiệp nước ngoài lợi dụng tình trạng khó khăn của doanh nghiệp để thâu tóm thông qua mua bán - sáp nhập (M&A) hay không?

Ông Phạm Lâm: Theo tôi, M&A chưa hẳn là là tiêu cực như theo kiểu “cá lớn nuốt cá bé” mà là cơ hội hợp tác cực tốt giữa các doanh nghiệp lớn nhỏ. Trong lúc này, M&A sẽ là cơ hội giúp các doanh nghiệp nhỏ đỡ phải lo về vốn, tránh được tình trạng chết yểu. Thương hiệu của doanh nghiệp lớn cũng sẽ nâng đỡ cho doanh nghiệp nhỏ đến tầm cao hơn. Do đó, M&A giúp doanh nghiệp lớn đỡ mất thời gian tiếp cận thị trường, còn doanh nghiệp nhỏ sẽ an toàn hơn trong tình hình khó khăn này.