5 thách thức bủa vây bất động sản công nghiệp

Nhiều thách thức đối với bất động sản công nghiệp trong năm 2024. Ảnh: Hoàng Anh.

Những xu hướng mới

Thách thức đầu tiên được các chuyên gia phân tích của công ty chứng khoán MBS chỉ ra là sự gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực.

Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới.

Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm của dòng vốn FDI vào Ấn Độ giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Bên cạnh đó, Indonesia cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm dòng vốn FDI vào quốc gia này trong năm năm gần đây đạt 13%/năm.

Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Thách thức tiếp theo được chuyên gia MBS chỉ ra là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm, khiến một số nhà đầu tư có thể huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam khoảng 43.000 MW, nhưng vào mùa cao điểm công suất phụ tải cao nhất có thể đạt tới 45.500 MW. Việc thiếu điện được dự báo sẽ tiếp tục trong các năm tới, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước.

Thứ ba là tác động của thuế tối thiểu toàn cầu. Mới đây, Việt Nam đã ban hành nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 1/1/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam sẽ phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%.

Bất động sản công nghiệp giữ đà tăng giá

Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam, đã đưa ra chính sách ứng phó, trong đó quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch.

Cụ thể, Indonesia và Malaysia đã áp dụng quy định về chịu thuế tối thiểu bắt đầu từ năm 2024. Thái Lan áp dụng từ năm 2025, nhưng có cơ chế phân bổ 50-70% nguồn thu thuế bổ sung vào quỹ hỗ trợ để giúp một phần cho các doanh nghiệp FDI do áp dụng thuế tối thiểu. Mỹ nâng mức thuế tối thiểu từ 10.5% lên 21%.

Trong khi đó, tại Việt Nam, MBS cho rằng, chính sách ưu đãi thuế như miễn thuế, giảm thuế sẽ mất đi tác dụng. Ngoài việc làm mất đi tác dụng của chính sách ưu đãi đầu tư nước ngoài thì việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao.

Thách thức thứ tư là xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao.

Tại Việt Nam, các khu công nghiệp truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Xây dựng khu công nghiệp “xanh” để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp “xanh” là xu thế chung trên thế giới nhằm mục tiêu hướng đến giảm thiểu phát thải khí carbon về 0.

Nhiều quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp “xanh”. Số lượng dự án “xanh” tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử. Trong khi đó, Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư “xanh”.

Thứ năm là giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng cao khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị thị trường loại hai nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại hai như Quảng Ninh đã thu hút được hơn 3 tỷ USD, đứng thứ 3 cả nước trong năm 2023, tiêu biểu là dự án công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar Hải Hà với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD.

Bắc Giang thu hút được 3 tỷ USD vốn FDI, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ, trong đó dự án sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2 đóng góp tới 0,6 tỷ USD. Thái Nguyên thu hút được Tổ hợp dự án của Samsung với vốn đầu tư 1,2 tỷ USD trong năm 2022.

Tỷ trọng dòng vốn vào thị trường loại hai từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023. Nguyên nhân là do giá thuê đất khu công nghiệp tại thị trường loại hai thấp hơn 20% so với thị trường loại một tại miền Bắc.

Tại miền Nam, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.Trong khi đó, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới chỉ đạt 64%.

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 cũng có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% trong năm 2022 lên 23% trong năm 2023. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI, tiêu biểu là dự án sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam có vốn đầu tư 540 triệu USD. Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đứng trước những rủi ro đầu tư rất lớn do rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút, rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia.

Trong khi đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khiến dự án bị chậm tiến độ, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao; chi phí sử dụng đất tính theo cơ chế mới của Luật Đất đai 2024 cũng làm tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh

Mặc dù vậy, MBS cũng đánh giá triển vọng ngành bất động sản công nghiệp trong thời gian gian tới đến từ các điều kiện vĩ mô ổn định cùng việc nâng tầm quan hệ với các cường quốc giúp duy trì đà tăng FDI. Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.

Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36,6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng trưởng lần lượt 32% và 3,5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.

Dòng vốn FDI duy trì đà tăng tốt là nhờ các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong việc thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới.

Dòng tiền bám theo khu công nghiệp

Mặt khác, cơ sở hạ tầng giao thông và năng suất lao động của Việt Nam đang cải thiện tích cực. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 đạt 7,8%, là mức cao nhất trong khu vực.

Chi phí điện năng hấp dẫn cũng là yếu tố khiến Việt Nam tăng sức cạnh tranh với các nước khác. So với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%.

Những yếu tố này đã khiến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2023 có tỷ lệ thanh khoản, nguồn cung và giá đều tăng ổn định.

Theo Bộ Kế hoạch và đầu tư, tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 khu công nghiệp đã thành lập, tăng thêm 6 khu công nghiệp mới so với năm 2022, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 130 nghìn ha.

Kết thúc năm 2023, tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt 89 nghìn ha với mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất khu công nghiệp đã cho thuê đạt khoảng 52 nghìn ha, tăng gần 3 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 58%. Tính riêng các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72%.

Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2.

Bất động sản công nghiệp giữ đà tăng giá

Điều kiện để thúc đẩy ngành công nghiệp tái chế

Giá thuê khu công nghiệp phía Bắc tăng vọt

Bất động sản công nghiệp đắt khách

Rào cản chặn dòng vốn vào khu công nghiệp ở TP. HCM

Ý kiến độc giả

Gửi ý kiến độc giả

Họ và tên

Địa chỉ email

Nội dung

Mã bảo mật

Nhập lại Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

Sầm Sơn: Tọa độ du lịch hấp dẫn bậc nhất miền Bắc

Tiền tìm 'nơi trú ẩn' ở bất động sản

Bất động sản bật tăng giá, người mua nhanh chóng 'chốt đơn'

Giá nhà thổ cư trong ngõ 'nhảy múa'

Tin nổi bật

Vietjet tăng trưởng vượt trội trong quý I/2024

Vượt qua khó khăn chung của ngành hàng không về sự thiếu hụt tàu bay, Công ty CP Hàng không Vietjet (HOSE: VJC) đã ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội trong quý I/2024, tạo sức bật mạnh mẽ cho cả năm.

Chung cư, đất nền đua nhau tăng giá

Kết thúc ba tháng đầu năm, các phân khúc chung cư, đất nền và nhà ở riêng lẻ đang “không ai chịu thua ai” về mức tăng giá lẫn lượng giao dịch.

Cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo: Cú huých cho du lịch biển

Các thành phố du lịch biển Nam Trung bộ sẽ được hưởng lợi rất lớn khi đoạn cao tốc cuối cùng nối TP. HCM với Nha Trang được đi vào hoạt động, rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn từ 4-5 giờ, giảm gần một nửa thời gian so với trước đây.

Hiểu đúng về việc giá vé máy bay tăng cao

Không thể đổ lỗi cho các hãng khi giá vé máy bay tăng cao, bởi giá vé máy bay nội địa vẫn nằm trong khung giá đã được nhà nước quy định.

Ngôi sao đang lên của thị trường công nghệ giáo dục Việt Nam

Hiện startup Vuihoc của Việt Nam đã có hơn 300.000 học sinh đang theo học, hơn 2 triệu lượt tải, tập trung vào lĩnh vực giáo dục trực tuyến với mục đích mang lại trải nghiệm học tập cá nhân hoá và tối ưu theo nhu cầu học tập của từng học sinh.

Những lựa chọn khác biệt ở PAN Group

Bất chấp những ý tưởng đổi mới có thể không mang lại hiệu quả ngắn hạn, cần tới đòn bẩy tài chính và có thể đẩy chi phí lãi vay tăng lên, ban lãnh đạo PAN Group tin rằng tập đoàn đang đi đúng hướng và tận dụng cơ hội trong gian khó.

Mỹ điều tra chống bán phá giá pin mặt trời nhập khẩu từ Việt Nam

Bộ Thương mại Hoa Kỳ (DOC) đang nhận hồ sơ đề nghị điều tra chống bán phá giá và chống trợ cấp đối với pin mặt trời nhập khẩu từ Việt Nam với 60 công ty liên quan.

Bến Tre muốn khai thác tín chỉ carbon từ dừa

Chính quyền tỉnh Bến Tre giao Sở Tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với các bên liên quan đánh giá tiềm năng tham gia vào thị trường tín chỉ carbon.

Ngân hàng số Cake tăng cường bảo mật tiền gửi bằng mã khóa

Từ ngày 24/04/2024, những người gửi tiết kiệm tại ngân hàng số Cake by VPbank sẽ yên tâm hơn khi đơn vị này vừa tăng cường bảo mật bằng tính năng chủ động mã khóa mới.

Thái Bình trải thảm đỏ đón ba tập đoàn Hà Lan

Tỉnh Thái Bình cam kết tạo điều kiện tốt nhất cho các doanh nghiệp Hà Lan đầu tư vào các hoạt động kinh tế hướng biển của địa phương như lấn biển, điện gió ngoài khơi.

5 thách thức bủa vây bất động sản công nghiệp

TheLEADERMặc dù vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ đối mặt với những thách thức rất lớn.

Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER - Cơ quan báo chí của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD)