Bất động sản

5 thách thức bủa vây bất động sản công nghiệp

An Chi Thứ sáu, 26/01/2024 - 09:43

Mặc dù vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ đối mặt với những thách thức rất lớn.

Nhiều thách thức đối với bất động sản công nghiệp trong năm 2024. Ảnh: Hoàng Anh.

Những xu hướng mới

Thách thức đầu tiên được các chuyên gia phân tích của công ty chứng khoán MBS chỉ ra là sự gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực.

Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới.

Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm của dòng vốn FDI vào Ấn Độ giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Bên cạnh đó, Indonesia cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm dòng vốn FDI vào quốc gia này trong năm năm gần đây đạt 13%/năm.

Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Thách thức tiếp theo được chuyên gia MBS chỉ ra là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm, khiến một số nhà đầu tư có thể huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam khoảng 43.000 MW, nhưng vào mùa cao điểm công suất phụ tải cao nhất có thể đạt tới 45.500 MW. Việc thiếu điện được dự báo sẽ tiếp tục trong các năm tới, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước.

Thứ ba là tác động của thuế tối thiểu toàn cầu. Mới đây, Việt Nam đã ban hành nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 1/1/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam sẽ phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%.

Bất động sản công nghiệp giữ đà tăng giá

Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam, đã đưa ra chính sách ứng phó, trong đó quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch.

Cụ thể, Indonesia và Malaysia đã áp dụng quy định về chịu thuế tối thiểu bắt đầu từ năm 2024. Thái Lan áp dụng từ năm 2025, nhưng có cơ chế phân bổ 50-70% nguồn thu thuế bổ sung vào quỹ hỗ trợ để giúp một phần cho các doanh nghiệp FDI do áp dụng thuế tối thiểu. Mỹ nâng mức thuế tối thiểu từ 10.5% lên 21%.

Trong khi đó, tại Việt Nam, MBS cho rằng, chính sách ưu đãi thuế như miễn thuế, giảm thuế sẽ mất đi tác dụng. Ngoài việc làm mất đi tác dụng của chính sách ưu đãi đầu tư nước ngoài thì việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao.

Thách thức thứ tư là xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao.

Tại Việt Nam, các khu công nghiệp truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Xây dựng khu công nghiệp “xanh” để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp “xanh” là xu thế chung trên thế giới nhằm mục tiêu hướng đến giảm thiểu phát thải khí carbon về 0.

Nhiều quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp “xanh”. Số lượng dự án “xanh” tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử. Trong khi đó, Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư “xanh”.

Thứ năm là giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng cao khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị thị trường loại hai nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại hai như Quảng Ninh đã thu hút được hơn 3 tỷ USD, đứng thứ 3 cả nước trong năm 2023, tiêu biểu là dự án công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar Hải Hà với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD.

Bắc Giang thu hút được 3 tỷ USD vốn FDI, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ, trong đó dự án sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2 đóng góp tới 0,6 tỷ USD. Thái Nguyên thu hút được Tổ hợp dự án của Samsung với vốn đầu tư 1,2 tỷ USD trong năm 2022.

Tỷ trọng dòng vốn vào thị trường loại hai từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023. Nguyên nhân là do giá thuê đất khu công nghiệp tại thị trường loại hai thấp hơn 20% so với thị trường loại một tại miền Bắc.

Tại miền Nam, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.Trong khi đó, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới chỉ đạt 64%.

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 cũng có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% trong năm 2022 lên 23% trong năm 2023. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI, tiêu biểu là dự án sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam có vốn đầu tư 540 triệu USD. Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đứng trước những rủi ro đầu tư rất lớn do rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút, rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia.

Trong khi đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khiến dự án bị chậm tiến độ, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao; chi phí sử dụng đất tính theo cơ chế mới của Luật Đất đai 2024 cũng làm tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh

Mặc dù vậy, MBS cũng đánh giá triển vọng ngành bất động sản công nghiệp trong thời gian gian tới đến từ các điều kiện vĩ mô ổn định cùng việc nâng tầm quan hệ với các cường quốc giúp duy trì đà tăng FDI. Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.

Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36,6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng trưởng lần lượt 32% và 3,5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.

Dòng vốn FDI duy trì đà tăng tốt là nhờ các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong việc thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới.

Mặt khác, cơ sở hạ tầng giao thông và năng suất lao động của Việt Nam đang cải thiện tích cực. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 đạt 7,8%, là mức cao nhất trong khu vực.

Chi phí điện năng hấp dẫn cũng là yếu tố khiến Việt Nam tăng sức cạnh tranh với các nước khác. So với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%.

Những yếu tố này đã khiến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2023 có tỷ lệ thanh khoản, nguồn cung và giá đều tăng ổn định.

Theo Bộ Kế hoạch và đầu tư, tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 khu công nghiệp đã thành lập, tăng thêm 6 khu công nghiệp mới so với năm 2022, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 130 nghìn ha.

Kết thúc năm 2023, tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt 89 nghìn ha với mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất khu công nghiệp đã cho thuê đạt khoảng 52 nghìn ha, tăng gần 3 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 58%. Tính riêng các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72%.

Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2.

Bất động sản công nghiệp giữ đà tăng giá

Bất động sản - 1 năm

Nhu cầu lớn khiến tỷ lệ lấp đầy phân khúc bất động sản công nghiệp giữ ở mức ổn định và giá liên tục tăng.

Bất động sản công nghiệp giữ đà tăng giá

Bất động sản - 1 năm

Nhu cầu lớn khiến tỷ lệ lấp đầy phân khúc bất động sản công nghiệp giữ ở mức ổn định và giá liên tục tăng.

FaceBook

Tags:

Bất động sản

Khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp

Tags:

Bất động sản

Khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp

Tin liên quan

Công nghiệp bùng nổ kích hoạt bất động sản

Bất động sản - 1 năm

Dòng tiền đầu tư bất động sản âm thầm chảy về những trung tâm công nghiệp mới nổi như Phú Thọ nhằm đón đầu cơ hội sinh lời cao và bền vững.

Vướng mắc chuyển đổi xanh ngành công nghiệp xây dựng

Phát triển bền vững - 1 năm

Chuyển đổi xanh trong ngành công nghiệp, xây dựng là xu hướng bắt buộc trong bối cảnh Việt Nam hướng tới phát thải ròng bằng 0. Tuy nhiên, ngay từ khâu kiểm kê khí nhà kính để có lộ trình giảm phát thải, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý đã gặp vướng mắc nan giải.

Công nghiệp bán dẫn 'khát' nhân lực chất lượng cao

Tiêu điểm - 1 năm

Bộ trưởng Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng khẳng định, Việt Nam sẵn sàng không chỉ về hạ tầng cơ sở mà còn cả hạ tầng mềm về nhân lực, hệ sinh thái, đơn vị phụ trợ để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư trong ngành công nghiệp bán dẫn.

Miền đất hứa cho sản xuất công nghiệp

Tiêu điểm - 1 năm

Với môi trường kinh doanh minh bạch, hướng tới các nhà đầu tư và đề cao tinh thần đổi mới, Quảng Ninh được các nhà đầu tư chú ý tới như một miền đất hứa mới cho ngành sản xuất công nghiệp.

Tin cùng chuyên mục

Tường thuật Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới'

Bất động sản - 4 ngày

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 17/10/2025 tại Hà Nội.

Gamuda Land bắt tay Điền Phúc Thành phát triển kinh doanh MT Eastmark City

Bất động sản - 5 ngày

Gamuda Land vừa chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Điền Phúc Thành để trở thành đối tác phát triển kinh doanh chiến lược cho dự án MT Eastmark City tại khu Đông TP.HCM.

Đầu tư sinh lời bền vững: Khi Hải Phòng trở thành vệ tinh của Thủ đô

Bất động sản - 5 ngày

Với vị trí đắc địa tại Hải Phòng - thành phố đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng 12,32%/năm, The Zenith Hải Phòng không chỉ là lựa chọn an cư lý tưởng mà còn là cơ hội đầu tư sinh lời bền vững. Đặc biệt, khi hạ tầng vành đai 2 hoàn thiện, thời gian di chuyển từ Hải Phòng - Hà Nội sẽ rút ngắn còn 1,5 giờ, mở ra xu hướng giãn dân về vùng cận Thủ đô với tiềm năng tăng trưởng giá trị vượt trội.

Khi bất động sản là 'hạ tầng mềm' cho dòng vốn quốc tế

Bất động sản - 5 ngày

Bất động sản, đặc biệt là bất động sản đô thị tích hợp chính là yếu tố hạ tầng nền tảng để hình thành các trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.

Giá chung cư hơn 120 triệu đồng/m2: Ai mua?

Bất động sản - 6 ngày

Mặc cho giá chung cư liên tục leo thang, thanh khoản căn hộ vẫn đạt kỷ lục trong quý III/2025 nhờ lượng cầu lớn từ các nhà đầu tư.

Tin mới

Xanh SM ra mắt dịch vụ taxi điện 7 chỗ cao cấp Xanh SM Limo

Nhịp cầu kinh doanh - 9 giờ

Nền tảng gọi xe thuần điện Xanh SM chính thức ra mắt dịch vụ taxi công nghệ 7 chỗ cao cấp Xanh SM Limo tại Hà Nội và TP.HCM, với 100% xe sử dụng là dòng VinFast Limo Green sang trọng, rộng rãi, mang đến trải nghiệm di chuyển thoải mái và tiện nghi cho khách hàng.

Doanh nghiệp F&B: Tăng giá sao cho khéo?

Doanh nghiệp - 11 giờ

Tăng giá có kỹ thuật trong ngành ẩm thực và đồ uống (F&B) là biết chọn đúng món, đúng thời điểm và đúng lý do để khách hàng chấp nhận mà không rời đi.

Vietnam Airlines đang từng bước hiện thực hóa chiến lược hội nhập khu vực và quốc tế

Phát triển bền vững - 14 giờ

Giữa làn sóng hội nhập và chuyển đổi số mạnh mẽ, các doanh nghiệp nhà nước vẫn là trụ cột vững chắc của nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, Vietnam Airlines – Hãng hàng không Quốc gia – tiếp tục khẳng định vai trò tiên phong trên hành trình số hóa và phát triển bền vững, vì một tương lai xanh và hội nhập.

SeABank mang cơ hội săn vé miễn phí cho khách hàng trải nghiệm Mỹ Tâm Live Concert 2025

Nhịp cầu kinh doanh - 14 giờ

Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) là nhà tài trợ độc quyền live concert 2025 - See The Light của ca sĩ Mỹ Tâm. Đồng hành cùng sự kiện âm nhạc lớn nhất năm, SeABank thể hiện cam kết “lấy khách hàng làm trọng tâm” khi không chỉ mang đến các giải pháp tài chính tối ưu mà còn đem lại những trải nghiệm văn hóa giàu cảm xúc với mong muốn nâng cao chất lượng sống và giá trị tinh thần cho khách hàng.

Nguy cơ các dự án điện khí tại Việt Nam khó về đích

Bất động sản

5 thách thức bủa vây bất động sản công nghiệp

Đọc nhiều