Án phạt 119 tỷ đồng rung chuông báo động các ban quản trị chung cư

Vụ xử phạt chưa từng có trong lịch sử

Chi cục Thuế huyện Bình Chánh, nay là Đội thuế huyện Bình Chánh thuộc Chi cục Thuế khu vực II, mới đây đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn đối với ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, TP. HCM), yêu cầu nộp số tiền lên đến hơn 119 tỷ đồng.

Vụ việc đã ngay lập tức gây rúng động dư luận khi đây là lần đầu tiên một ban quản trị chung cư bị phạt vi phạm hành chính về hoá đơn với số tiền lớn chưa từng có.

Quyết định xử phạt nêu rõ, Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á, nhiệm kỳ 2024 - 2027 đã vi phạm quy định về hóa đơn do không lập hóa đơn khi bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ cho cư dân, vi phạm quy định tại Nghị định 125/2020 của Chính phủ về xử phạt hành vi vi phạm thuế và hóa đơn. Hành vi này diễn ra liên tục trong một thời gian dài, khiến số lượng hóa đơn vi phạm lên đến 7.260 tờ.

Quyết định cũng đưa ra biện pháp khắc phục hậu quả là ban quản trị lập lại hóa đơn giao cho người mua theo quy định tại Nghị định số 123 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, ban quản trị phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử phạt này. Nếu quá thời hạn mà ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á không tự nguyện chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật.

Lý giải về mức phạt lên tới 119 tỉ đồng, trả lời trên Tuổi Trẻ Online, Đội Thuế huyện Bình Chánh cho biết, ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á phải chịu mức phạt rất nặng đối với hành vi bán hàng không lập hóa đơn.

Điều 52 Luật Xử phạt vi phạm hành chính, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định, việc xử phạt với hành vi bán hàng không lập hóa đơn sẽ tính trên từng tờ hóa đơn. Theo đó, tờ thứ nhất mức phạt 15 triệu đồng. Từ tờ thứ hai sẽ áp dụng một tình tiết tăng nặng là vi phạm nhiều lần với mức phạt 16,5 triệu đồng mỗi tờ.

Với hành vi không lập 7.260 tờ hóa đơn khi thu các khoản từ hoạt động quản lý nhà chung cư, Đội Thuế huyện Bình Chánh đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với tổng số tiền hơn 119 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, ban quản trị chung cư này cũng có hành vi trốn thuế với tổng số tiền hơn 453 triệu đồng. 

Đối với hành vi trốn thuế, Đội Thuế huyện Bình Chánh đã ban hành các văn bản gồm quyết định tạm đình chỉ thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 3497 ngày 24/12/2024. Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế đối với số tiền thu từ hợp đồng cho thuê trạm viễn thông với tổng số tiền truy thu, phạt hơn 5,6 triệu đồng.

Qua quá trình xác minh, cơ quan thuế cũng ghi nhận ban quản trị chung cư này có hai nguồn thu.

Một là thu từ hợp đồng cho thuê trạm viễn thông, công ty quản lý vận hành chung cư đã lập hóa đơn và khai thuế giá trị gia tăng của toàn bộ doanh thu theo hợp đồng. Tuy nhiên, ban quản trị chung cư lại không kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp với phần doanh thu được chia từ hợp đồng trên.

Nguồn thu thứ hai là thu từ quản lý nhà chung cư như phí quản lý, tiền giữ xe, tiền gas, tiền nước, của 242 căn hộ trong thời gian 30 tháng, từ tháng 5/2022 đến tháng 10/2024. Ban quản trị chung cư thu tiền nhưng không lập hóa đơn (7.260 tờ hoá đơn), không kê khai, nộp thuế.

Trước đó, Chi cục Thuế khu vực II cũng đã có thông báo hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn TP.HCM.

Theo đó, dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Các đơn vị khi cung cấp dịch vụ này phải lập hóa đơn VAT, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

Cụ thể, nếu hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn theo hình thức tự quản lý vận hành, ban quản trị thực thanh thực chi, thì ban quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. 

Việc sử dụng hóa đơn của ban quản trị thực hiện theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.

Nếu hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn, thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành tòa nhà thực hiện dịch vụ quản lý vận hành trọn gói, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; ký hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ và nhận hóa đơn từ các nhà cung cấp đối với các hàng hóa, dịch vụ.

Khi thu tiền dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời phải kê khai, nộp thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dịch vụ cung cấp theo quy định. 

Đối chiếu từ quy định này, có thể thấy rõ, ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á hoạt động theo mô hình thực thanh thực chi, ban quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Do đó, việc ban quản trị này không xuất hoá đơn và kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp là không đúng quy định pháp luật.

Những băn khoăn chưa có lời giải đáp

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chung cư Conic Đông Nam Á không phải chung cư duy nhất hiện nay không thực hiện đúng các quy định về thuế và hoá đơn.

Thông báo hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động quản lý, vận hành chung cư của Chi cục Thuế khu vực II trên địa bàn TP.HCM mới được ban hành từ đầu năm 2025. Trước đó, hình thức ban quan quản trị nhà chung cư tự quản lý vận hành không thực hiện theo các quy định về thuế và hoá đơn đã tồn tại trong suốt một thời gian dài.

Theo đó, nếu như mô hình ban quản trị thông qua hội nghị nhà chung cư, lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà, thực hiện dịch vụ quản lý vận hành trọn gói, đảm bảo được tính minh bạch trong việc thu chi, quản lý vận hành toà, các công ty này đều có chức năng xuất hoá đơn VAT và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp đúng theo quy định, thì mô hình ban quản trị tự quản lại bộc lộ nhiều kẽ hở.

Các ban quản trị này hoạt động theo mô hình tự thu tự chi, tự điều hành, trực tiếp ký hợp đồng mua sắm từng loại hình dịch vụ riêng lẻ cấu thành lên hoạt động quản lý vận hành toà nhà, từ vệ sinh, bảo vệ, lễ tân... đến việc bảo trì, bảo dưỡng chung cư.

Trong khi đó, ban quản trị vốn không có chức năng xuất hoá đơn VAT và bộ máy kế toán, hạch toán tài chính, đóng thuế thu nhập như một doanh nghiệp. 

Tại không ít dự án chung cư, người dân khi đóng tiền phí dịch vụ hàng tháng cho ban quản trị chỉ nhận về phiếu thu, thay vì hoá đơn VAT như tại các tòa nhà có đơn vị quản lý vận hành. 

Mặt khác, tại những chung cư có nhiều tiện ích, dịch vụ giúp gia tăng các khoản thu cho toà nhà như cho thuê biển quảng cáo, cho thuê chỗ để xe, khi ban quản trị thay mặt cư dân cung cấp các dịch vụ này cho bên sử dụng dịch vụ, họ cũng không xuất hoá đơn VAT cho đơn vị sử dụng dịch vụ mà chỉ có phiếu thu.

Thực tế, tại chung cư Conic Đông Nam Á cũng cho thấy, hoạt động thu tiền nhưng không lập hoá đơn, không kê khai nộp thuế đã được thực hiện từ tháng 5/2022 đến tháng 10/2024.

Cũng chính vì vậy, một vấn đề gây băn khoăn khác là thời gian sai phạm từ 2022 - 2024, tuy nhiên, nhiệm kỳ ban quản trị chung cư này bị phạt lại là nhiệm kỳ 2024 - 2027, được quyết định công nhận từ tháng 11/2024, tức là sau thời điểm cơ quan điều tra xác định việc sai phạm về thuế, hoá đơn. 

Do đó, câu hỏi đặt ra là liệu chỉ phạt nhiệm kỳ ban quản trị này hay các nhiệm kỳ trước có liên quan cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật?

Mặt khác, theo một luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý, vận hành nhà chung cư, ban quản trị không phải một tổ chức dân chủ cơ sở. Do đó, trưởng ban quản trị không thể là đại diện pháp luật cho ban quản trị.

Ban quản trị là hình thức quản lý bằng tập thể, được cư dân bầu ra theo hình thức bỏ phiếu, họ không phải pháp nhân. Vì vậy, không thể quy trách nhiệm cho trưởng ban quản trị là đại diện pháp luật giống như doanh nghiệp.

Một vấn đề khác là với số tiền phạt quá lớn, ban quản trị chung cư sẽ lấy nguồn tiền ở đâu để chi trả.

Trong trường hợp các thành viên ban quản trị tự ý thực hiện hành vi trốn thuế, vi phạm về hoá đơn, gây hậu quả nghiêm trọng, cơ quan cảnh sát điều tra chuyển vụ việc sang vụ án hình sự, khi đó các thành viên ban quản trị sẽ phải tự chịu trách nhiệm nộp phạt bằng tiền cá nhân. 

Trước đó, cơ quan điều tra cũng đã phanh phui nhiều vụ việc thành viên ban quản trị rút ruột, chiếm dụng quỹ bảo trì, tư lợi cá nhân như tại chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận), chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh)...

Thế nhưng, nếu việc không xuất hoá đơn này đã được ban quản trị thông qua ý kiến cư dân tại hội nghị nhà chung cư và được cư dân đồng thuận, nguồn tiền nộp phạt sẽ lấy từ quỹ chung của cư dân, do cư dân cùng đóng góp.

Nên "khai tử" mô hình ban quản trị chung cư tự quản lý vận hành?

Không chỉ vi phạm về nghĩa vụ thuế, hoá đơn, nhìn sâu vào hoạt động của mô hình ban quản trị tự quản lý vận hành, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là mô hình vốn không phù hợp, tồn tại nhiều hệ luỵ trong quá trình quản lý hoạt động.

Theo Luật Nhà ở hiện hành, có hai mô hình hoạt động của ban quản trị là ban quản trị hoạt động như mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần và ban quản trị hoạt động theo mô hình hợp tác xã.

Theo mô hình ban quản trị hoạt động như hội đồng quản trị công ty cổ phần, ban quản trị không phải một pháp nhân, mà chỉ thay mặt các cư dân giám sát công ty quản lý vận hành.

Do đó, ban quản trị không thể tự ý mua lẻ các dịch vụ, mà phải thông qua các công ty quản lý để quản lý vận hành tòa nhà. Vai trò của ban quản trị lúc này là hội đồng quản trị giám sát hoạt động của các công ty quản lý tuân thủ các hợp đồng quản lý tòa nhà đã ký kết. 

Mô hình thứ hai là ban quản trị hoạt động theo cơ chế của ban chủ nhiệm hợp tác xã. Theo mô hình này, họ có quyền phát hành phiếu thu, mua sắm dịch vụ theo quy định, đồng thời được phép xuất hóa đơn và thực hiện hạch toán kế toán theo các quy định pháp luật liên quan đến hợp tác xã.

Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn các ban quản trị khi được chính quyền địa phương công nhận đều vận hành theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Nhưng khi đi vào hoạt động, họ lại áp dụng cơ chế tự thu, tự chi giống như hợp tác xã hoặc ban tổng giám đốc. Điều này không phù hợp với quy định pháp luật.

Các quy định cho hoạt động của ban quản trị dựa trên việc vay mượn các luật có liên quan. Điều này không đảm bảo tính nhất quán và phù hợp cho hoạt động của tổ chức vốn mang nhiều tính đặc thù này.

Theo nhiều chuyên gia, thực chất, ban quản trị không phải một pháp nhân, mà chỉ thay mặt các cư dân giám sát công ty quản lý vận hành.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước nên thống nhất quy định để ban quản trị thông qua hội nghị nhà chung cư và cư dân, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành cho tòa nhà. Ban quản trị chỉ nên giữ vai trò kiểm soát hoạt động của đơn vị quản lý vận hành theo đúng hợp đồng đã ký kết.

Các công ty quản lý vận hành sẽ thực hiện toàn bộ các thủ tục kê khai thuế đầu vào đầu ra và nộp thuế VAT và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp theo đúng quy định pháp luật.

Điều này sẽ giúp việc quản lý nhà chung cư được thực hiện đúng chuyên môn, nghiệp vụ, tránh được việc ban quản trị tự thu, tự chi, rút ruột quỹ bảo trì và các sai phạm về thuế, hoá đơn như thời gian vừa qua.