Bàn tay điều tiết thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM chỉ ra rằng, mặc dù Khoản 8 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”.

Tuy nhiên, trong các đợt khủng hoảng trên thị trường bất động sản, sự can thiệp của Nhà nước chưa thật hiệu quả để bình ổn thị trường, mà thường xử lý chậm và thiên về biện pháp hành chính.

Chỉ từ năm 2013 đến nay, Nhà nước mới sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để điều chỉnh thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản có vị trí rất quan trọng đối với nền kinh tế đất nước. Ngành bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động. 

Trong hơn 30 năm qua, thị trường bất động sản bao gồm "thị trường quyền sử dụng đất” - một bộ phận không tách rời của thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất giữ vị trí là thị trường sơ cấp nhằm chuẩn bị quỹ đất đầu tư, gắn liền với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - đã trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993. Sau đó, nó lặp lại vào năm 2001 - 2002. Đặc biệt, cơn sốt “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007 và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010. 

Sau mỗi giai đoạn sốt nóng, thị trường bất động sản lại rơi vào khủng hoảng suy thoái hoặc “đóng băng” vào các năm 1995 -1999, nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay. Tuy nhiên, kể từ năm 2017, tần suất các đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn. 

Theo ông Châu, nguyên nhân trực tiếp của hiện trạng này là do giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất. 

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. 

Hệ quả là các đợt sốt đất ảo đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Thị trường bất động sản đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, bất động sản hạng sang, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), trong khi rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế không công bằng cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

Đáng chú ý, việc thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng” đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị,các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động. Nếu không kịp thời xử lý những bất ổn trên thị trường sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường.

Cần tăng cường công tác điều tiết của Nhà nước

Thị trường bất động sản có xu thế phát triển, biến động cùng chiều với sự tăng trưởng hoặc suy thoái của nền kinh tế. Trong đó, quá trình đô thị hóa, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông chịu tác động trực tiếp của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ, tín dụng, cũng như chịu tác động trực tiếp từ hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương trong quá trình thực thi pháp luật.

Ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản bao vừa giữ vai trò như “chim báo bão”, khi bị khủng hoảng thường cũng là dấu hiệu kéo theo nền kinh tế khủng hoảng, vừa giữ vai trò như “chim én” báo mùa xuân về, vì khi phục hồi thì kéo theo sự phục hồi của nền kinh tế.

Do đó, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, ông Châu cho rằng, rất cần thiết phải thực hiện nguyên tắc “nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước”. Hiện nay, tất cả Chính phủ các nước đều nắm quyền can thiệp, điều tiết nền kinh tế. 

Với vai trò quản trị quốc gia, Nhà nước cần phải điều tiết, kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt khi thị trường có biến động, khi xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng”, thông qua các công cụ về thuế, về tín dụng, về quy hoạch sử dụng đất, về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính. 

Nhưng khi sử dụng các công cụ để thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết thị trường thì phải tiên lượng các hệ quả của cơ chế chính sách do có “tính hai mặt”.

Bên cạnh đó, ông Châu nhận thấy, cơ chế chính sách pháp luật tác động vào thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất thường có “độ trễ”, do quy trình đầu tư - xây dựng - kinh doanh của một dự án bất động sản nhà ở thường mất trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường.

Đây là đặc điểm riêng có của thị trường bất động sản cần được các nhà hoạch định chính sách lưu ý hơn khi xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật và đánh giá tác động.

Với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây, nhìn toàn cục thị trường bất động sản, Chủ tịch Horea khẳng định, thị trường chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng bong bóng, hoặc đóng băng, suy thoái trong năm 2021.

Tuy nhiên, Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ do thị trường đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch Covid-19, đề phòng tình trạng “bong bóng tài sản” có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường.