Giới đầu tư vẫn chưa hết xôn xao trước việc một nhà đầu tư chấp nhận chi tới 7.366 tỷ đồng để ôm trọn lô cổ phần Vinaconex được Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) đem ra đấu giá. Đây không những là thương vụ mua cổ phần Nhà nước lớn nhất do một doanh nghiệp tư nhân trong nước đứng ra thâu tóm mà không ít chuyên gia còn bất ngờ trước sự mạnh tay bạo chi của nhà đầu tư này.
Theo đó, mức giá mà nhà đầu tư – được cho là Công ty TNHH An Quý Hưng – bỏ thầu để ôm trọn 254,9 triệu cổ phần Vinaconex lên tới 28.900 đồng/cổ phiếu, cao hơn 35% so với giá khởi điểm và hơn tới 56% so với giá của cổ phiếu Vinaconex đang giao dịch trên sàn chứng khoán hôm đó. Mức giá của nhà đầu tư thắng cuộc cũng cao hơn 2.000 tỷ đồng so với mức giá cao thứ hai là 22.300 đồng/cổ phiếu.
Trong khi đó, phiên đấu giá 94 triệu cổ phần Vinaconex do Viettel nắm giữ, tương đương với 21,28% vốn điều lệ, thu về 2.002 tỷ đồng, tức là chỉ nhỉnh hơn một chút cho với giá khởi điểm.
Vinaconex có gì khiến nhà đầu tư thắng cuộc phiên đấu giá cổ phần do SCIC nắm giữ, chấp nhận bỏ mức giá cao vượt trội để nắm quyền chi phối? Kết quả kinh doanh của Vinaconex trong mấy năm gần đây không có gì nổi bật, ngoại trừ lợi nhuận năm ngoái tăng đột biến gần gấp đôi năm trước đó do tổng công ty thu lời từ việc thoái vốn ở một công ty con. Cụ thể, lợi nhuận công ty mẹ năm 2016 là 366 tỷ đồng và năm ngoái là 1.068 tỷ đồng. Tuy nhiên, hai mảng kinh doanh chính của Vinaconex là xây lắp và bất động sản đóng góp không nhiều, mà lợi nhuận chủ yếu là do doanh thu hoạt động tài chính lớn, lên tới 1.180 tỷ đồng trong năm 2017.
Kết quả đấu giá cổ phần lô lớn của Vinaconex không chỉ làm giới đầu tư xôn xao mà còn khiến cả những chuyên gia về mua bán sáp nhập cũng bất ngờ. Chủ tịch một công ty chuyên về tư vấn mua bán sáp nhập cho biết ông ngạc nhiên về mức giá An Quý Hưng chấp nhận bỏ ra để thâu tóm Vinaconex. Ông cho rằng, nhà đầu tư này phải có toan tính nào đó mới chấp nhận bạo chi như vậy, bởi dù Vinaconex có quỹ đất lớn nhưng đất đai không phải là miếng bánh béo bở mà thậm chí là khúc xương khó nhằn.
Tổng quỹ đất của Vinaconex lên tới 3,2 triệu m2 có thể là lớn, nhưng theo chuyên gia tư vấn này, phần lớn quỹ đất là đi thuê để kinh doanh và cho thuê lại, mang tính chất manh mún và nhỏ lẻ. Cụ thể, là khu đất 2.714m2 trên đường Láng Hạ, Hà Nội làm trụ sở Vinaconex và cho thuê văn phòng, khu đất 42.000m2 tại Xuân Hoà (Vĩnh Phúc) và 24.000m2 tại Bỉm Sơn (Thanh Hoá) làm trường học. Ngoài ra, Vinaconex có hai dự án bất động sản đang triển khai là dự án chung cư 93 Láng Hạ có diện tích đất 5.200m2 và chung cư Vinata Tower tại Khuất Duy Tiến với diện tích 4.030m2.
Theo phân tích của chuyên gia này, trong quỹ đất của Vinaconex có hai dự án nổi bật nhất là dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có diện tích 277ha tại Khu công nghệ cao Hoà Lạc và Khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) với diện tích 264ha. Tuy nhiên, làm thế nào để khai thác hiệu quả quỹ đất của hai dự án này là bài toán khó đối với Vinaconex.
Đối với quỹ đất 277ha tại Hoà Lạc, Vinaconex thuê trong thời hạn 49 năm để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Tuy nhiên, cho đến nay mới giải phóng được khoảng 2/3 diện tích, và để giải phóng phần diện tích còn lại sẽ mất thêm nhiều thời gian cũng như tốn không ít chi phí.
Khu đô thị Splendora tưởng như là dự án dễ ăn nhất nhưng có thể là khúc xương khó nhằn. Dự án này do Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh, trong đó Vinaconex góp 50%, phần còn lại do Posco E&C nắm và đã được chuyển nhượng cho Công ty CP Địa ốc Phú Long.
Theo quy hoạch, Splendora có 37,1ha đất biệt thự; 17,7ha đất cao tầng; 17,4ha đất hỗn hợp; và phần còn lại là xây tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, cây xanh. Dự án đã triển khai xây dựng giai đoạn I trên diện tích 52ha và mới đây khởi công thêm một khu biệt thự nhỏ có diện tích 4,7ha.
Sau khi triển khai xong giai đoạn I, dự án hầu như ngừng trệ từ năm 2014, trừ việc xây thêm cụm biệt thự mới. Tình hình kinh doanh của liên doanh không mấy khả quan, nếu không nói là gánh nặng đối với Vinaconex, bởi lỗ luỹ kế đã lên tới 1.300 tỷ đồng – cao gần gấp đôi vốn điều lệ là 680 tỷ đồng. Liên doanh của đang gánh các khoản nợ lên đến gần 6.000 tỷ đồng.
Khó khăn đã buộc Posco E&C bán toàn bộ phần vốn góp 50% của mình trong liên doanh cho Công ty CP Địa ốc Phú Long với mức giá khoảng 600 tỷ đồng.
Theo phân tích của chuyên gia tư vấn này, bên cạnh thách thức trong việc huy động đủ 7.366 tỷ đồng để mua lô cổ phần do SCIC đấu giá, nhà đầu tư thắng cuộc sẽ phải căng mình huy động tiếp nguồn lực bơm cho liên doanh nếu muốn khai thác quỹ đất ít ỏi còn lại của dự án Splendora. Với những thách thức như vậy, nhà đầu tư toan tính gì khi bạo chi thâu tóm Vinaconex vẫn là câu hỏi chưa có lời giải. Trong khi đó, phóng viên TheLEADER đã liên hệ với các bên tham gia đấu giá nhưng chưa bên nào lên tiếng.
