Kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng
Thời gian gần đây, cùng với sức nóng trên nghị trường Quốc hội khi bàn thảo về tuyến đường vành đai 4 Thủ đô Hà Nội, trên nhiều diễn đàn, trang quảng cáo bất động sản, nhiều ý kiến cũng bàn luận sôi nổi về việc đón sóng đầu tư bất động sản theo quy hoạch.
Được biết, đường vành đai 4 Hà Nội được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến 98km. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Trong đó, đoạn qua Hà Nội dài 56 km; đoạn qua Hưng Yên dài trên 20 km và đoạn qua Bắc Ninh hơn 21 km. Quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị với mặt đường rộng từ 90 m đến 135 m.
Trên địa bàn thành phố Hà Nội, tuyến đường vành đai 4 đi qua 7 quận huyện bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông Thanh Oai, Thường Tín.
Theo đánh giá, đây sẽ là tuyến đường vành đai quan trọng, có khả năng kết nối giao thông, tạo động lực phát triển cho vùng Thủ đô, các tỉnh xung quanh và cả nước. Hiện tuyến đường vành đai 3 hiện đã quá tải, do đó, việc đầu tư tuyến đường vành đai 4 với năng lực thông hành lớn, tốc độ cao và an toàn trong giai đoạn 2021-2025 là rất cần thiết.
Cùng với việc phát triển đường vành đai 4, bất động sản khu vực tuyến đường này đi qua cũng được kỳ vọng sẽ gia tăng giá trị nhờ sự thuận tiện về kết nối giao thông và phát triển kinh tế.
Thực tế cho thấy, giá trị bất động sản luôn tăng theo hạ tầng giao thông. Việc đầu tư các tuyến đường mới đã bất động sản khu vực đó ngay lập tức tăng giá mạnh. Trước đó, các tuyến đường vành đai 2, vành đai 3 Hà Nội sau khi được mở rộng cũng khiến giá bất động sản tăng bằng lần.
Theo khảo sát thực tế, giá nhà đất trên đường Minh Khai, Đại La trung bình hiện nay khoảng 280 - 320 triệu đồng/m2. Giá nhà trong ngõ ở các khu vực này cũng dao động từ 120 - 200 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà đã tăng 30 - 50% so với thời gian trước khi dự án được triển khai.
Còn đối với tuyến đường vành đai 3, sau khi được kết nối, giá trị tăng gấp 2-3 lần. Đến nay, giá nhà đất ở xung quanh khu vực này ngang bằng thậm chí hơn một số quận nội thành.
Từ thực tế đó, thời gian vừa qua, khi mới chỉ xuất hiện thông tin quy hoạch, giá đất tại các khu vực ven theo vành đai 4 Hà Nội đã lên “cơn sốt”. Điều này càng khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng, bất động sản vành đai 4 Hà Nội đang hứa hẹn cơ hội sinh lời lớn.
Dư địa tăng giá không còn nhiều
Tiềm năng đầu tư bất động sản theo tuyến đường vành đai 4 Hà Nội là có, tuy nhiên theo ông Vũ Hồng Đức, Giám đốc kinh doanh Câu lạc bộ nhà đầu tư cá nhân NAC, đầu tư bất động sản ăn theo đường vành đai 4 hiện đã không còn nhiều dư địa tăng giá.
“Đầu tư bất động sản đúng là nên đi trước hạ tầng giao thông. Song, đi trước bao lâu là vấn đề cần xem xét kỹ lưỡng”. Nguyên nhân được ông Đức lý giải là do hiện giá bất động sản ven các tuyến đường vành đai hiện đã ở mức khá cao và đã tăng khá mạnh trong năm 2020 - 2021, khi mới bắt đầu xuất hiện những thông tin đầu tiên về tuyến đường này.
Số liệu từ ban nghiên cứu thị trường, Câu lạc bộ nhà đầu tư cá nhân NAC cho thấy, tại một số huyện như Đan Phượng, Hoài Đức, giá nhà đất tại đây đã tăng trung bình khoảng 20%/năm trong hai năm gần đây.
Tại Đan Phượng, giá đất cao nhất ở thị trấn Phùng hiện đang ở mức 130 - 150 triệu đồng/m2. Khu gần dự án của Vingroup cũng đang có giá rất cao, 130 triệu đồng/m2.
Giá đất thấp nhất của huyện này là 25 triệu đồng/m2 (đất trong ngõ ôtô vào được). Giá đất mặt đường tại điểm xuống của dự án vành đai 4 hiện đang có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Hoài Đức, giá đất đã tăng 25 - 40% trong năm vừa qua. Giá bất động sản cũng không còn ở mức thấp. Khu vực nhà đất đắt nhất của huyện này thuộc Thiên Đường Bảo Sơn, hiện ở mức 160 – 170 triệu đồng/m2. Khu vực Kim Chung Di Trạch giá đất khoảng 100 – 120 triệu đồng/m2. Tại điểm xuống của vành đai 4, giá đất hiện đang giao dịch ở mức 80 triệu đồng/m2.
Còn đối với huyện Quốc Oai, giá đắt nhất là đất trong làng nghề, khoảng 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất tại điểm xuống của đường vành đai 4 đang ở mức 50 triệu đồng/m2.
Nhìn trên mặt bằng giá trên, ông Đức cho rằng, tại nhiều khu vực, giá bất động sản ven tuyến đường vành đai 4 đã tăng khá cao, gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó. Do đó, dư địa tăng giá không còn nhiều.
Đầu tư bất động sản dọc đường vành đai 4 chỉ còn một số khu vực có điểm trũng về giá như Thường Tín, Sóc Sơn.
Tại huyện Thường Tín, khu đắt nhất là đất bên trong các làng nghề, hiện đang ở mức giá 300 triệu đồng/m2. Bất động sản khu vực trung tâm huyện có giá từ 250 - 300 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, điểm xuống của đường vành đai 4 tại Thường Tín hiện đang giao dịch ở mức khoảng 30 triệu đồng/m2. Với mức giá này, tại một huyện có nội lực phát triển kinh tế tốt, thu nhập bình quân đầu người cao, dư địa tăng giá bất động sản còn rất lớn.
Tương tự, tại Sóc Sơn, giá bất động sản cao nhất của huyện này đang ở mức 100 - 120 triệu đồng/m2. Song, nhà đất trong huyện vẫn ở mức rất thấp, nhiều khu vực đất trong dân, ô tô tránh nhau chỉ 9 triệu đồng/m2. Nếu nhà đầu tư xuống tiền tại khu vực này, tiềm năng sẽ rất lớn bởi mức giá còn thấp và đường vành đai 4 chạy qua Sóc Sơn không phải đường trên cao, khả năng kết nối và kinh doanh tốt hơn các địa phương khác.
Cần lưu ý rằng, với tuyến đường vành đai 4, các đoạn chạy trên cao, tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ. Không phải tất cả mọi khu vực có truyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.
Mặc dù vậy, Giám đốc kinh doanh NAC cho rằng, thực tế, các nhà đầu tư khi nghiên cứu đầu tư ăn theo tuyến đường vành đai 4 đã xuống tiền từ năm 2021. Từ thời điểm đó đến nay, giá bất động sản đã tăng đáng kể.
Do đó, các nhà đầu tư vào thị trường ở thời điểm này khi mọi thông tin quy hoạch và kế hoạch triển khai đã rõ ràng hơn chỉ là những người đi sau thị trường. Tiềm năng tăng giá vẫn còn nhưng không nhiều.
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Đức cho rằng, nhà đầu tư nên tìm kiếm các bất động sản ở các khu vực có mức giá còn thấp và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Với thị trường hiện nay, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với việc lướt sóng. Thay vào đó, họ cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, có một tầm nhìn dài hạn để đầu tư bất động sản an toàn, hiệu quả.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính dài hạn.
Các thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn.
