Bất động sản khó hồi phục trong nửa cuối 2023

Theo bà Đỗ Thu Hằng, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm 2022 trầm lắng với hầu hết các chỉ số đều không tích cực. Cả nguồn cung hạn và tỷ lệ giao dịch của thị trường đều xuống thấp kỷ lục.

Năm 2022, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội xuống mức thấp nhất trong 8 năm vừa qua. Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại.

Trong khi nguồn cung căn hộ đang ngày càng khan hiếm do các vướng mắc về pháp lý thì việc mất cân đối các phân khúc sản phẩm cũng là vấn đề rất đáng lo ngại. Bà Hằng cho rằng, thị trường bất động sản đang ngày càng ít các sản phẩm giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà, mà tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, hạng sang. 

Điều này dẫn đến nguồn cung vốn đã hạn chế lại không đáp ứng được nhu cầu thực của người mua nhà, cung cầu khó gặp nhau dẫn đến thanh khoản sụt giảm. Giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và phân khúc chung cư ở Hà Nội đang rất trầm lắng. Số lượng giao dịch căn hộ chung cư quý IV/2022 đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và giảm 30% theo năm. Trong đó, số lượng giao dịch chủ yếu là căn hộ hạng B, chiếm 76% thị phần. 

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 28%. Đây là con số rất thấp so với thời điểm đầu năm 2022 và các năm trước đó. 

Tương tự, đối với nhà ở gắn liền với đất, việc thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua nhà. Trong quý IV/2022, cả thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm.

Trong năm 2022, 1.458 giao dịch đã được thực hiện, mức thấp nhất từ 2015, giảm 44% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ năm 2022 đạt 67%, giảm 12 điểm % theo năm.

Trong bối cảnh các nguồn vốn từ trái phiếu, tín dụng đều bị thắt chặt, việc thị trường bất động sản chậm thanh khoản đã làm trầm trọng hơn các khó khăn của doanh nghiệp, nhà đầu tư về dòng tiền. Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng khiến các chủ đầu tư dự án gặp thách thức rất lớn.

Trước bối cảnh hiện nay, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, trong năm 2023, nếu muốn thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại, bài toán thanh khoản cần được giải quyết triệt để. 

Có hai cách cơ bản nhất để làm việc này. Trước hết, nguồn cung dự án trên thị trường, đặc biệt là các dự án nhà ở giá thấp, vừa túi tiền cần được đảm bảo. Thứ hai, mức giá bất động sản cần được điều chỉnh về mức phù hợp, nhất là các sản phẩm sau thời gian tăng trưởng mạnh, nhằm giúp kích cầu đầu tư. 

Hiện nay trên thị trường Hà Nội, phân khúc biệt thự và nhà liền kề, phân khúc nhà ở thấp tầng đang đứng ở mức giá cao, dựa vào phân tích của Savills thì tỷ lệ của những căn biệt thự liền kề có giá 10 -30 tỷ chiếm 55% tỷ trọng, trên 30 tỷ chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ chiếm 22% tỷ trọng..

Đối với thị trường căn hộ, tại Hà Nội, trên thị trường có quá nhiều sản phẩm căn hộ hạng B, giá trung bình 47 triệu đồng/m2, thiếu các sản phẩm vừa túi tiền với nhu cầu người mua. 

Theo bà Hằng, vào năm 2023, nếu không có các sản phẩm bất động sản giá phù hợp, pháp lý dự án không được đẩy nhanh để có nguồn cung thì tính thanh khoản sẽ vẫn không được tháo gỡ, dòng tiền không mạnh, sức khỏe của thị trường không thể hồi phục nhanh chóng.

Theo bà Hằng, để giải quyết hai vấn đề là nguồn cung và giảm giá bán bất động sản nhằm giúp "phá băng" thanh khoản thị trường là điều không hề đơn giản. Dự báo thị trường bất động sản 2023, vị chuyên gia này nhận định, việc thị trường có thể phục hồi tốt trong quý II là một điều khó có thể làm được. 

Nguyên nhân trước hết là do vấn đề về nguồn cung không dễ được tháo gỡ trong ngắn hạn. Các vấn đề về nguồn cung thiếu hụt hay không phù hợp, mất cân đối cung cầu là một thực trạng đang diễn ra từ năm 2018 do các vấn đề pháp lý chứ không phải từ giai đoạn dịch bệnh Covid 2020 – 2021.

Kể từ tháng 12/2022, thị trường đã bắt đầu có nhiều thông tin như Chính phủ vào cuộc rất tích cực, giải quyết khó khăn cho các vấn đề liên quan đến pháp lý, nới lỏng tín dụng. Song để giải quyết được các vấn đề này cần có độ trễ nhất định. Chưa kể là hiện nay, các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng... khiến việc phát triển dự án gặp nhiều khó khăn.

Thứ hai, về mức giá, các chi phí đầu vào như giá nguyên vật liệu, nhân công, lãi suất vay để phát triển dự án đang ngày càng gia tăng, cùng với đó là thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo giải khiến giá bất động sản khó giảm thêm. 

Chính vì vậy, tính thanh khoản của thị trường vẫn là một bài toán đầy thách thức trong năm 2023. Trong năm 2023, thanh khoản các dự án trên thị trường có thể có những cải thiện hơn so với năm 2022, tuy nhiên, sự tăng trưởng bứt phá để thị trường hồi phục mạnh mẽ là rất khó.

"Có thể nói, năm 2023 sẽ là một năm bản lề của thị trường, chuẩn bị cho sự phát triển vào năm 2024. Đặc biệt, khi rất nhiều bộ luật quan trọng, có liên quan đến thị trường được sửa đổi và thông qua vào nửa cuối năm 2023, thị trường sẽ tạo đà giúp cho năm 2024 – 2025 hồi phục nhanh, tăng trưởng tích cực", bà Hằng nhận định.