Bất động sản Long An có giữ chân được nhà đầu tư?

Mặc dù không sôi động như Bình Dương và Đồng Nai nhưng với lợi thế giáp ranh TP. HCM và là cửa ngõ đi Đồng bằng sông Cửu Long, Long An vẫn lọt mắt xanh của nhiều ông lớn bất động sản. 

Nhiều ông lớn nhòm ngó

Bên cạnh những doanh nghiệp địa phương như Trần Anh và Đồng Tâm đang đầu tư một số dự án nhà ở quy mô vừa, Long An đã thu hút sự quan tâm của một số doanh nghiệp bất động sản lớn đến từ những tỉnh thành khác.

Vingroup, Nam Long, Becamex, T&T Group, Him Lam và Cát Tường đã đề xuất với chính quyền Long An những dự án bất động sản lớn, trong đó có một số dự án đã và đang triển khai xây dựng.

Cụ thể, Vingroup đề xuất được nghiên cứu đầu tư dự án khu phức hợp đô thị kết hợp vui chơi giải trí quy mô khoảng 900ha thuộc huyện Đức Hòa. Đầu năm ngoái, Vingroup đưa vào hoạt động trung tâm thương mại Vincom 5 tầng và khu nhà phố thương mại tại TP. Tân An.

Đáng chú ý, Becamex đang xúc tiến thành lập một khu kinh tế kết hợp giữa đô thị - công nghiệp - dịch vụ theo mô hình đang được triển khai ở Bình Dương. Dự án này có quy mô khoảng 3.045ha tại huyện Bến Lức.

Tập đoàn Him Lam cũng muốn đầu tư khu kinh tế mở nằm trên địa bàn hai huyện Cần Đước và Cần Giuộc, bao gồm khu công nghệ cao, cảng biển quốc tế và khu đô thị sinh thái với diện tích lên đến 15.000ha.

Từ mấy năm trước, Vạn Thịnh Phát cũng đã được chính quyền Long An chấp thuận chủ trương đầu tư đến 36 dự án ở huyện Cần Giuộc. Tổng diện tích của các dự án này lên đến hơn 2.100ha. 

Một số nhà đầu tư nước ngoài như Công ty TNHH Hoàng Cầu Việt Nam đến từ Đài Loan cũng lập dự án đầu tư với diện tích 831ha ở huyện Cần Giuộc, trong đó có dự án đô thị - thương mại và tái định cư trên khoảng 700ha được UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, phần lớn các nhà đầu tư mới đang thăm dò. Chỉ có vài dự án được triển khai trên thực địa. Trong đó, Công ty CP Đầu tư Nam Long đang đầu tư khu đô thị Waterpoint với tổng diện tích 355ha ở huyện Bến Lức và chuẩn bị chào bán sản phẩm. 

Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cũng khu đô thị Cát Tường Phú Sinh ở huyện Đức Hòa từ năm 2016. Dự án có quy mô 107ha và thu hút được đông đảo nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà ở.

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cho biết, đã có nhiều dự án bất động sản chào bán ra thị trường Long An thời gian vừa qua, trong đó năm 2017 là 12.000 sản phẩm, năm 2018 là 11.000 sản phẩm và trong nửa đầu năm nay, số lượng giảm còn chưa bằng một nửa năm trước.

Ông Lâm cho rằng, giá bất động sản Long An đã tăng khá trong thời gian gần đây, nhưng phần lớn các dự án bất động sản tập trung vào phân lô bán nền, ít đầu tư cho dịch vụ tiện ích, nên không thu hút được dân về sinh sống. 

Nguy cơ những 'khu đô thị ma'

Bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Long An thừa nhận, mặc dù thị trường bất động sản của tỉnh phát triển mạnh trong thời gian gần đây, nhưng đã nảy sinh những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển như hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án.

Trên thực tế, từ cuối năm 2017 đến nay, thị trường đất nền Long An liên tục tăng giá, tạo thành những cơn sốt tại các khu vực giáp ranh TP. HCM như Bến Lức, Cần Đước và Cần Giuộc.

Thị trường phát triển nhanh đi kèm với hệ lụy như tình trạng làm ăn chụp giật, lách luật hay dự án “ma” của một số doanh nghiệp khiến cho thị trường nhiễu loạn thông tin. Đã có rất nhiều dự án nhà ở mở bán, nhưng theo công bố của Sở Xây dựng tháng 4 vừa qua, chỉ có hai dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là Trần Anh Riverside và khu nhà phố thương mại thành phố Tân An của Vincom Retail.

Vừa qua, Sở Xây dựng đã phải cảnh báo khẩn cấp hiện tượng núp bóng chủ đầu tư giao dịch bất động sản qua phương thức đặt cọc, giữ chỗ. Sở cũng đang tham mưu cho UBND tỉnh Long An giảm tiếp nhận các dự án đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, manh mún, không đáp ứng các điều kiện về hạ tầng xã hội.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills cho rằng, với dân số khoảng 1,7 triệu người và tỷ lệ tăng dân số chậm, việc đáp ứng chỗ ở cho người dân địa phương cơ bản đã đủ. 

Toàn tỉnh có 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, nhưng theo thống kê, tỷ lệ tăng dân số cơ học cũng không cao, dẫn đến nhu cầu nhà ở không lớn. Đa số chuyên gia nước ngoài từ TP. HCM xuống Long An làm việc rồi lại quay về nên tỷ lệ mua, thuê nhà để ở lại không đáng kể.

Ông Khương cảnh báo, nếu không được quy hoạch, kiểm soát tốt, tình trạng khu đô thị, chung cư mọc lên chủ yếu để đầu cơ, không người ở sẽ xuất hiện. Ví dụ như thành phố mới Bình Dương của tỉnh Bình Dương dù được đầu tư bài bản về hạ tầng từ nhiều năm trước nhưng hiện có ít người ở.

Để Long An không rơi vào tình trạng tương tự, ông Khương cho rằng tỉnh này phải kết nối được với nhóm kinh tế đô thị, trở thành ‘gạch nối’ giữa TP. HCM và Đồng bằng sông Cửu Long.

Điểm nghẽn hạ tầng giao thông

Theo ông Lâm, các dự án ở Long An muốn thu hút được người mua cũng như kéo dân về ở thì phải đầu tư tiện ích, đặc biệt là kinh tế phải sôi động. Muốn thế phải kết nối được Long An với TP. HCM, nhưng hạ tầng giao thông hầu như không cải thiện. Cụ thể, trục đường Nguyễn Hữu Thọ từ TP. HCM đi xuống xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc của Long An tập trung nhiều dự án bất động sản nhưng giao thông hầu như không phát triển.

Trong những năm qua, Long An đã đầu tư một số tuyến đường huyết mạch như cải tạo nâng cấp quốc lộ 1A, cao tốc TP. HCM - Trung Lương, sắp tới là cao tốc Bến Lức - Long Thành, tỉnh lộ 830 và 824, nhằm tăng cường kết nối giữa các địa phương trong tỉnh với TP. HCM.

Tuy nhiên, lãnh đạo Long An thừa nhận, hạ tầng giao thông của tỉnh còn kém phát triển, đa số tuyến đường có tải trọng khá thấp, chưa tập trung vào những công trình quan trọng mang tính chiến lược để phát triển công nghiệp. Đặc biệt là thiếu các trục đường chính kết nối khu, cụm công nghiệp với TP.HCM.

Ông Nguyễn Thành Ngoãn, Phó Giám đốc Sở Giao thông Vận tải Long An cho biết, do kết nối giao thông chưa tốt nên dẫn đến tình trạng phát triển không đồng đều giữa các địa phương. Nếu như các huyện Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hoà phát triển mạnh thì một số huyện vùng hạ là Tân Trụ, Châu Thành chậm phát triển.

Trước thực trạng đó, ông Ngoãn cho biết, Sở Giao thông Vận tải đang tham mưu cho UBND tỉnh Long An cùng UBND TP. HCM, UBND tỉnh Tiền Giang đề xuất Thủ tướng đưa trục động lực Long An - Tiền Giang - TP. HCM vào quy hoạch giao thông quốc gia và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ngoài ra, Long An hiện đang triển khai hai trục động lực là đường 830 thuộc trục Đức Hòa - Bến Lức. Trong đó đoạn Đức Hòa - Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT đã thu phí. Đoạn Bến Lức đến quốc lộ 50 đang triển khai giai đoạn 2. Đoạn quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập thuộc huyện Cần Giuộc dự kiến tháng 4/2020 sẽ thông xe.

Đường vành đai thành phố Tân An được chia ra làm bốn đoạn, trong đó ngân sách tỉnh đầu tư hai đoạn, hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư, dự kiến quý 3/2020 sẽ hoàn thành.

Các chuyên gia tư vấn bất động sản cảnh báo, chỉ khi nào hạ tầng giao thông được cải thiện, từ đó thúc đẩy kinh tế và nâng cao thu nhập, đồng thời có những dự án khu đô thị đầy đủ tiện ích, thì Long An mới giữ chân được những ông lớn bất động sản. Nếu không, họ sẽ chỉ đề xuất dự án trên giấy hoặc lấy dự án để bán lại.