Biệt thự, liền kề Hà Nội tăng giá mạnh

Nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án cao cấp, chất lượng cao như Vinhomes Global Gate, GIA22 by Kita và Him Lam Diamond Palace đã khiến giá sơ cấp chung của thị trường biệt thự liền kề tăng mạnh trong quý vừa qua.

Giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng lên mức 327 triệu đồng/m2 đất, tăng gần 2,2 lần so với quý trước.

Giá liền kề sơ cấp đạt 279 triệu đồng/m2 đất, tăng 1,7 lần. Giá nhà phố thương mại sơ cấp đạt 316 triệu đồng/m2 đất tăng 1,2 lần so với quý trước.

Trước đó, trong quý III/2024, giá sơ cấp biệt thự đạt 150 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề đạt 156 triệu đồng/m2 đất và giá nhà phố đạt 249 triệu đồng/m2 đất.

Cùng với đà tăng giá sơ cấp, giá bán biệt thự liền kề trên thị trường thứ cấp cũng có sự tăng trường mạnh.

Giá thứ cấp biệt thự tăng 5% theo quý đạt 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 6% theo quý đạt 198 triệu đồng/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 4% theo quý lên 245 triệu đồng/m2 đất.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp đã nới rộng đáng kể. Giá biệt thự thứ cấp rẻ hơn 46% so với giá sơ cấp, trong khi giá liền kề thứ cấp rẻ hơn 29%. Giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn 23% so với giá sơ cấp.

Điều nghịch lý là mức giá chào bán trên thị trường biệt thự liền kề Hà Nội vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt dù nguồn cung mới tăng mạnh.

Cú "đảo chiều" nguồn cung

Sau thời gian dài vắng bóng nguồn cung, thị trường biệt thự liền kề Hà Nội trong quý vừa qua đã chứng kiến một lượng nguồn cung mới tăng mạnh với hơn 4.600 căn từ 11 dự án.

Nguồn cung sơ cấp đạt 5.002 căn từ 18 dự án, tăng gấp bảy lần theo quý và theo năm. Liền kề chiếm 63% nguồn cung sơ cấp, theo sau là nhà phố thương mại với 25% và biệt thự chiếm 12%.

Đáng chú ý, đại dự án Vinhomes Global Gate, Đông Anh chiếm tới 89% nguồn cung mới của toàn thị trường. Dự án cung cấp ra thị trường gần 300 căn biệt thự, 2.800 căn liền kề và hơn 1.000 nhà phố thương mại trong quý IV/2024.

Cuối năm ngoái đã chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung biệt thự, liền kề tại Hà Nội kéo dài nhiều năm qua. Trước đó, trong suốt nhiều quý, nguồn cung biệt thự liền kề tại thành phố này chỉ duy trì ở mức rất thấp, ở mức vài trăm căn, thậm chí là vài chục căn mở bán mới.

Đơn cử như trong quý III/2024, nguồn cung biệt thự, liền kề, nhà phố mới chỉ đạt 176 căn, tăng 38% theo quý. Nguồn cung mới này đền từ ba dự án hiện hữu Thanh Lâm Đại Thịnh 2 ở Mê Linh, Solasta Mansion ở Hà Đông và Him Lam Thường Tín ở Thường Tín mở bán các căn shophouse mới.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung sơ cấp biệt thự, liền kề, nhà phố cũng chỉ đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội, với nguồn cung mới tăng mạnh, thị trường biệt thự, liền kề đã phục hồi vào năm 2024. Trong tương lai, ông Matthew dự báo, các dự án nhà ở quy mô lớn dự kiến ​​sẽ thúc đẩy hiệu suất thị trường hơn nữa.

Trong 2025, sẽ có 15 dự án sẽ cung cấp tổng cộng hơn 2.800 căn ra thị trường. Nổi bật nhất là dự án Vinhomes Wonder Park tại Đan Phượng dự kiến sẽ mở bán trong cùng năm.

Đại dự án mới có quy mô 133ha với hơn 2.000 căn sẽ sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung nhà ở thấp tầng và củng cố thêm vị thế dẫn đầu của Vingroup tại Hà Nội.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, nguồn cung sơ cấp trong quý IV vừa qua tăng mạnh, nhưng chủ yếu đến từ dự án cao cấp khiến mặt bằng giá trên thị trường liên tục leo thang. Đây đều là các dự án đại đô thị lớn, được đầu tư đồng bộ, hiện đại về cơ sở hạ tầng, tiện ích và chất lượng sản phẩm.

Cùng với đó là mức kỳ vọng cao về giá bán của các chủ đầu tư do nguồn cung khan hiếm từ giai đoạn trước.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu, JLL Việt Nam cũng cho rằng, giá biệt thự liền kề Hà Nội được đẩy lên mức cao là do số lượng áp đảo của nguồn cung từ Vinhomes Global Gate và các quỹ căn phân khúc cao ở BT02 Ciputra và Block 19 The Manor Central Park.

Các sản phẩm biệt thự đang được chào giá khá “đắt đỏ” do chủ đầu tư kỳ vọng vào yếu tố độc bản và khan hiếm của sản phẩm. Các chủ đầu tư này hướng tới đối tượng khách hàng là người thu nhập cao và có nhu cầu đầu tư lâu dài hoặc ở thực trong tương lai.

Bên cạnh đó, lợi thế hạ tầng phát triển và đơn vị quản lý vận hành cao cấp cũng là yếu tố hỗ trợ cho các chủ đầu tư ra mắt các phân khúc cao cấp dành cho các đối tượng thu nhập cao hoặc khách hàng thân thiết, bà Trang nhấn mạnh.

Đáng chú ý, theo bà Hằng, mặc dù giá bán tăng đột biến nhưng số lượng giao dịch trong quý IV/2024 cũng tăng mạnh, đạt hơn 3.300 giao dịch, cao gấp 10 lần theo quý và 52 lần theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 18 điểm % theo quý, đạt mức 66%. Mức tăng trưởng được góp phần lớn bởi Vinhomes Global Gate, đã bán được 67% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 84% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội.

Các dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên có nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.

Tuy nhiên, theo bà Trang, các dự án giá cao có thể sẽ gặp thách thức về thanh khoản trong thời gian tới do cần thời gian chứng minh các giá trị mang lại của dòng sản phẩm này đối với khách hàng.

Thực tế trên thị trường cũng đang cho thấy tâm lý của các khách hàng và nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn và ưu tiên tìm kiếm sản phẩm có giá trị ở thực.