Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới trong 5 năm tới
Khẳng định việc bỏ khung giá đất là chủ trương đúng đắn trong sửa đổi Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, khung giá đất hiện nay đã bộc lộ quá nhiều bất cập.
Khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng, làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất, không được cao hơn 30% khung giá. Trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố.
Ông Hà ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng được phép biến động trong biên độ 30%, là hơn 164 triệu đồng. Đây là mức giá quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào ở Hà Nội hay các khu vực trung tâm quận 1 tại TP.HCM.
Thực tế đó dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Việc bỏ khung giá đất sẽ giúp bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Về phương pháp xác định giá đất sát với thị trường, Bộ trưởng Hà cho rằng, trong dự thảo lần này có quy định cụ thể về bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.
Trong đó, bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.
Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được định tại thời điểm được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Giá cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...
"Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất", ông Hà chia sẻ và cho biết, năm 2025, Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai.
Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Trong vòng 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá như trên.
Ông Hà nhấn mạnh, nnhiệm vụ của sửa đổi Luật Đất đai lần này là xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu đất đai đa mục đích, kết nối thống nhất, tập trung. Đây cũng là giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch; giám sát được tài nguyên đất đai và là kênh để người dân biết thông tin đất đai và nắm chủ trương, chính sách về đất đai.
Giá bất động sản tăng phụ thuộc vào cung - cầu, không hẳn do bỏ khung giá đất
Trước những lo ngại về việc bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh, ông Hà cho rằng, giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ. Việc thay đổi cách tính giá đất thì ở lần sửa đổi Luật Đất đai này sẽ minh bạch hơn, và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.
Một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản.
Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.
Còn ý kiến cho rằng khi bỏ khung giá đất và đưa ra đất thị trường có thể sẽ khiến giá chuyển đổi mục đích sang đất ở tăng, theo ông Hà, Nhà nước bao giờ cũng quan tâm tới người dân. Vì thế chính sách thiết kế sẽ đưa ra hệ số điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, để chi phí mà người sử dụng đất khi chuyển đổi phải đóng cho Nhà nước thay đổi không quá lớn.
"Người dân khi có đất bị thu hồi bao giờ cũng muốn được đền bù theo giá thị trường. Người phải bồi thường thì muốn giá thấp hơn thị trường. Giá thị trường phải xác định là giá đúng nhất, chính xác nhất. Chuyện giá lên sẽ liên quan tới đầu vào của kinh tế, nên phải có điều tiết giá. Ví dụ, khi giá tăng quá cao thì phải có điều tiết của Nhà nước để cân bằng lại cung cầu, không để thị trường quá khan hiếm, đẩy giá tăng", ông Hà Nhấn mạnh.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, việc điều tiết thị trường cũng là cách để chống hoạt động đầu cơ đất đai, mua để chờ cơ hội do đất đai dự báo thường xuyên tăng. Nếu thực sự thị trường đang khan hiếm khiến giá tăng cao thì cần có nhiều sản phẩm hàng hóa hơn, nhà nước cần có quỹ đất để điều tiết thị trường này.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ áp dụng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... các cơ qua quản lý sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.
Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời.
Chính phủ sẽ có chính sách đánh thuế với người đầu cơ đất. Nghị quyết 18 của Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ đất hoang. Tuy nhiên, hiện nay có người nhiều nhà, nhưng diện tích nhỏ 10 m2. Cũng có người chỉ có một nhà, nhưng diện tích hàng nghìn mét vuông. Vậy nên cần tính hạn mức sử dụng đất cho từng địa phương.
Chẳng hạn có nơi 300m2, 500m2, có nơi 1.000m2. Nếu người dân dùng đất trong hạn mức đó sẽ tính thuế thấp. Người sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị tính thuế cao hơn. Người dùng đất vượt hạn mức 3, 4 lần thì sẽ có mức thuế cao hơn tương ứng. Tất nhiên việc này cần nghiên cứu và sẽ đưa vào Luật Thuế.
Đất đai hiện nay bỏ hoang hóa rất nhiều do dự án treo, đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng, thậm chí đất khu biệt thự, bất động sản mua nhưng dưới dạng là đầu tư vào đấy như một tài sản để chờ thị trường giá tăng lên. Do đó, Chính phủ sẽ không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng và nhiều đất đai nhưng không sử dụng, ông Hà nhấn mạnh.
