Doanh nghiệp loay hoay trong ma trận thủ tục pháp lý đất đai

Một dự án 36 con dấu

Là chủ đầu tư bất động sản lớn tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest tiết lộ, một dự án của doanh nghiệp phải xin tới 36 con dấu mới đủ thủ tục. Thậm chí nếu tính cả những quy định không chính thức thì phảì có tới 120 con dấu. Thủ tục hành chính của các dự án bất động sản hiện nay là vô cùng phức tạp.

Nguyên nhân của thực trạng này được ông Hiệp chỉ ra là do các luật tác động đến thị trường đang hết sức chồng chéo. Thị trường bất động sản hiện có khoảng 12 luật có ảnh hưởng trực tiếp và có tới 60 luật liên quan. 

Điều này đang gây khó khăn rất lớn cho hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung trên thị trường.

Hệ lụy của các vướng mắc pháp lý trên thị trường bất động sản là nguồn cung trên thị trường khan hiếm, giá bất động sản liên tục tăng cao. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường, cách tốt nhất là khơi thông vấn đề về pháp lý.

Tuy nhiên, việc này không đơn giản. Ông Đức dẫn chứng: "Các cơ quan quản lý đã sửa luật gần 100 lần nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả. Hệ thống pháp luật không được khơi thông một cách toàn diện, không đi trước thị trường mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết".

Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng vẫn chưa tạo ra được một hệ thống pháp lý để thị trường phát triển bền vững thay vì méo mó như hiện nay, ông Đức nhận định.

Lấy ví dụ cho sự chồng chéo giữa các luật, nghị định hiện nay, Ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ phần Tập đoàn Telin cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc rất lớn tại hai nghị định là Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư. 

Mặc dù hai nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng chính hai nghị định này lại mâu thuẫn với nhau khiến cho doanh nghiệp gặp khó. Hiện, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc, hàng trăm dự án bị ngừng trệ.

Cần sửa đồng bộ các luật

Đề xuất giải pháp sửa đổi hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, ông Hiệp cho rằng, để tránh sự chồng chéo giữa các luật, các cơ quan quản lý cần lấy Luật Đất đai và Luật Đầu tư làm hai luật nền làm cơ sở sửa đổi các luật khác. 

Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi và tháo gỡ được những vướng mắc trên thị trường.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần đánh giá lại một cách toàn diện hệ thống pháp lý để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản. 

Các luật này bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014...

Bốn điểm mâu thuẫn, vướng mắc lớn giữa các luật được ông Tuyến chỉ ra. Thứ nhất là vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể là về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Ông Tuyến cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. 

Ví dụ, đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Khi đó, có thể trên thị trường sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất. Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất. Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

"Trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, tránh việc khi xuất hiện một luật mới lại xa rời Luật Đất đai khiến các vướng mắc pháp lý không thể giải quyết triệt để", ông Tuyến nhấn mạnh.

Về vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, các cơ quan chức năng không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ. Việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan.

Về Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Cũng liên quan đến Luật Đất đai, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế. Chính phủ không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá.

Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các luật liên quan đều phải sửa đổi. Có như vậy mới giải quyết toàn diện các vướng mắc trên thị trường, nếu chỉ sửa đổi luật trong phạm vi hẹp sẽ không thể tháo gỡ được các mâu thuẫn, ông Ánh nhấn mạnh.