Cần sớm tháo gỡ rào cản cho thị trường bất động sản

Sửa đổi luật mới chỉ là "câu chữ", chưa có tính thực tiễn

Hoạt động trong ngành xây dựng và bất động sản, Chủ tịch GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận vướng mắc pháp lý hiện là rào cản lớn nhất đối với thị trường bất động sản.

Theo ông Hiệp, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác, khi chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy.

"Giữa các luật này có sự chồng chéo rất lớn, gây khó khăn cho không chỉ các doanh nghiệp triển khai dự án mà còn cả đối với các cơ quan quản lý thị trường", ông Hiệp nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng, trong kinh doanh bất động sản, pháp lý là vấn đề quan trọng số một, nhưng đây cũng là vướng mắc nhiều nhất, đem đến rủi ro lớn nhất cho doanh nghiệp và thị trường. 

Theo đó, trong các luật, Luật Đất đai là quan trọng nhất, là gốc của mọi vấn đề. Mọi con đường đều dẫn đến đất đai. Tuy nhiên, luật của Việt Nam đã bàn rất nhiều để sửa đổi, nhưng vẫn không hiệu quả. 

Nguyên nhân được ông Đức chỉ ra là việc đồng bộ giữa các luật còn kém. Trong luật có những quy định chung chung, có chữ “và”, “hoặc” nên nhiều khi vướng mắc cho doanh nghiệp vì các phạm trù đều khác nhau.

Nổi cộm nhất là “nhà” và “đất” đang bị tách riêng theo các bộ luật khác nhau nên có rất nhiều mâu thuẫn rắc rối, có thể phù hợp với luật này nhưng không phù hợp với luật khác.

"Tóm lại, luật gốc là Luật Đất đai, nếu không sửa đổi và chính xác thì rất khó để triển khai các luật khác. Trước đó, một số luật cũng đã được sửa đổi quy định, nhưng sửa đổi vẫn chỉ là ở câu chữ chứ chưa đi vào thực thi. Tôi cho rằng, cần sửa đổi chi tiết, rõ ràng, từng dấu câu, dấu phẩy, dấu chấm và đồng bộ với các bộ luật khác thì mới có thể thuận lợi cho thị trường", ông Đức nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, trong thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra luật chơi, người chơi là các doanh nghiệp. Nhưng hiện nay, luật chơi đang có nhiều bất cập. Trong đó, ba đạo luật có liên quan đến bất động sản đang có nhiều điểm nghẽn nhất cần tháo gỡ là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Chưa kể, hiện nay, mọi người mới chỉ nói đến bất động sản căn hộ, du lịch, công nghiệp nhưng lại chưa nói đến quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mặc dù pháp luật có cải cách nhưng vẫn chưa triệt để. Nhà nước có bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng UBND cấp tỉnh vẫn chi phối rất lớn. Vì vây Luật Đất đai tới đây cần sửa đổi vấn đề này.

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Luật Nhà ở năm 2014 được ban ra là lúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự hình thành và phát triển mạnh mẽ nên ở bộ luật này đang có sự thiếu hụt những quy định trong phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là điều có thể hiểu được.

Các giao dịch bất động sản nhà ở kết hợp với du lịch và văn phòng là chưa có hành lang pháp lý cụ thể. Vì vậy, tới đây cần có sự quan tâm, gỡ mắc vấn đề này.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần sửa những quy định liên quan đến 3 loại hình gồm: Kinh doanh bất động sản du lịch và phân khúc kinh doanh bất động sản công nghiệp và kinh doanh thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, tính đồng bộ giữa các luật vẫn còn vướng mắc ở hiệu lực các giao dịch. Cụ thể, ở Luật Nhà ở là các giao dịch có hiệu lực khi công chứng nhưng Luật Đất đai ở nhiều hợp đồng lại là giai đoạn chứng thực... dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra, ông Tuyến nhấn mạnh.

Chính những điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội. 

Mặt khác, điều này cũng làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế. 

Đã đến lúc cần sửa đổi một cách đồng bộ, toàn diện các luật

Ông Hiệp cho rằng, việc sửa đổi toàn diện hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vô cùng cấp thiết hiện nay. 

Trước mắt, theo ông Hiệp, các cơ quan quản lý cần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở Nghị định 30. Việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang cực kỳ vướng mắc, nếu được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường. Đây là điều mà không phải một doanh nghiệp mà là toàn bộ doanh nghiệp mong muốn sửa đổi vấn đề này.

Về tiền đền bù cho dân, tiền sử dụng đất. Hai vấn đề này hiện đang được gộp lại. Trong khi đó, hệ số đền bù giữa các tỉnh là khác nhau nên người nông dân ở các tỉnh nhận đền bù cũng khác nhau. Vì vậy, gần như người dân không hài lòng và rất khó khăn khi đền bù. Vì vậy, ông Hiệp đề nghị cần nâng giá đền bù đất lúa lên để dân thoả đáng, khâu giáo dục vận động dân cũng rất quan trọng. Đất của dân đang là đất thuê nên cần phải làm công tác tư tưởng cho dân hiểu. Ngoài ra, cơ chế cưỡng chế cũng cần đẩy mạnh.

Bên cạnh đó, quy trình thu hồi đất hiện nay là trên 100 bước, cực kỳ dài dòng khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án. Điều này cũng rất cần phải khắc phục sớm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, Nghị định 30 hướng dẫn đúng nhưng thiếu là bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở.

Trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện. 

Luật hiện nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp - đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với những vướng mắc của Nghị định 30 trong việc xác định lựa chọn chủ đầu tư nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong quy định của Luật Nhà ở, khi lựa chọn đến nhà đầu tư, liên quan đến việc giao đất thì phải thống nhất các bộ luật. Trong Luật Đất đai thì giao đất thông qua đấu giá và đấu thầu. Thứ nữa là chỉ định trong trường hợp đất ở hợp pháp quy định trong Nghị định 99.

Còn Nghị định 30 đã điều chỉnh thay đổi phù hợp với Luật Đầu tư 2020. Như vậy, vấn đề này không sai, chỉ vướng mắc thì sắp tới sẽ gỡ.

Cũng theo ông Sinh, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực nghiên cứu trình Thủ tướng Chính phủ, đề xuất sửa đổi hai bộ luật quan trọng là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. 

Trong đó, bộ đã đề xuất, kiến nghị nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đặc biệt là các chính sách nhằm khuyến khích và đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp; đẩy mạnh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Luật Nhà ở sẽ tập trung giải quyết tám nhóm chính sách lớn về sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, bộ sẽ tập trung giải quyết bốn nhóm chính sách về kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, bộ cũng tiếp tục rà soát, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách pháp luật có liên quan nhằm tháo gỡ những chồng chéo, vướng mắc về thủ tục pháp lý, tạo cơ chế thông thoáng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, ông Sinh nhấn mạnh.