Cẩn trọng rủi ro khi đầu tư farmstay

Thời gian gần đây, cùng với xu hướng mua nhà ven đô của người dân Hà Nội, các dự án bất động sản “farmstay” cũng mọc lên nhiều, đặc biệt tại những tỉnh vùng ven các thành phố lớn Hà Nội, TP. HCM như Hòa Bình, Thái Nguyên, Sơn La, Lâm Đồng, Gia Lai, Đồng Nai, Long An.

Giống như nhiều loại hình bất động sản mới trên thị trường hiện nay như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), về bản chất farmstay là sản phẩm "lai", kết hợp giữa trang trại sản xuất nông nghiệp (farm) với kinh doanh lưu trú (homestay).

Với các bất động sản này, khách du lịch có thể vừa nghỉ dưỡng vào những dịp nghỉ lễ, cuối tuần vừa có cơ hội trải nghiệm thực tế công việc hằng ngày của một người nông dân và tham gia vào các hoạt động của nông trại, sinh hoạt văn hóa bản địa.

Còn đối với nhà đầu tư, theo quảng cáo từ các dự án, khi sở hữu farmstay, họ sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như số đêm nghỉ tại dự án cùng tỷ suất sinh lời trong thời gian không sử dụng giống như loại hình condotel.

Ông Văn Dũng Chinh, Tổng giám đốc Vina Real cho rằng, việc xuất hiện một mô hình mới kết hợp giữa du lịch và nông nghiệp là một thực tế tất yếu của thị trường bất động sản bởi Việt Nam là một đất nước có quá nhiều ưu đãi về khí hậu nhiệt đới, thổ nhưỡng, hệ sinh thái động thực vật phong phú, đa dạng để phát triển nông ngiệp.

Mỗi vùng miền của Việt Nam lại có một hệ sinh thái đặc trưng riêng về nông nghiệp như trải nghiệm du lịch nhà vườn tại Đồng bằng sông Cửu Long, nông trại trồng rau và cây ăn quả tại Đà Lạt - Lâm Đồng, ruộng bậc thang tại các tỉnh miền núi phía Bắc. Việc phát triển mô hình bất động sản này là phù hợp với xu hướng hiện nay trên thế giới. 

Nếu được phát triển một cách hiệu quả, mô hình farmstay sẽ góp phần phát huy thế mạnh của ngành nông nghiệp, giúp người nông dân chuyển đổi từ nông nghiệp truyền thống sang nông nghiệp kết hợp giải trí, mang lại hiệu quả cao cho cả hai ngành nông nghiệp và du lịch; qua đó, góp phần phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động.

Bên cạnh đó, theo ông Chinh, nhu cầu về du lịch khám phá, trải nghiệm nông nghiệp của người dân, đặc biệt là khách du lịch trẻ đang ngày càng tăng cao. Khách du lịch hiện nay có nhu cầu nhiều hơn với các hoạt động trải nghiệm thực tế thay vì chỉ nghỉ dưỡng đơn thuần.

Theo thống kê của Sở Du lịch TP. HCM, nhu cầu khách du lịch mong muốn được tham quan trải nghiệm ở khu nông trại miệt vườn tăng đều mỗi năm từ 20 - 30%. 

Tỉnh Quảng Nam mỗi năm du lịch nông nghiệp cũng đón khoảng 300 nghìn lượt khách, chiếm gần 5% tổng lượng khách tham quan du lịch trên địa bàn.

Còn đối với các nhà đầu tư, ông Chinh cho rằng, dịch bệnh Covid-19 thời gian gần đây đang khiến nhiều người dân tại các thành phố lớn có nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai tại ngoại ô để trồng rau, thả cá, "trú ẩn" trong những tình huống bất ổn của xã hội như thiên tai, dịch bệnh hay đơn giản là nghỉ dưỡng cuối tuần.

Đó chính là lý do khiến thời gian gần đây, farmstay đang nổi lên như một loại hình sản phẩm bất động sản mới, hấp dẫn cả khách du lịch và các nhà đầu tư. 

Nhìn từ tiềm năng của bất động sản nông nghiệp, ông Chinh cho rằng, thị trường farmstay ở Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Các bất động sản này sẽ mang lại hiệu quả kinh tế lớn nếu được đầu tư đúng cách và bài bản.

Nhiều biến tướng

Tiềm năng lớn, song các dự án farmstay ở Việt Nam hiện nay hầu hết đều chưa phát huy thế mạnh của từng địa phương. Thậm chí, không ít dự án xây dựng sai phép, gây hệ luỵ và rủi ro lớn cho các nhà đầu tư. 

Một trong những địa phương đang phát triển nở rộ các farmstay tại khu vực phía Bắc không thể không kể đến Hoà Bình.

Tại một số khu vực, các nhà đầu tư chào bán biệt thự nghỉ dưỡng ở gần các lô đất có thể làm vườn hoặc trang trại.

Trong trường hợp khách hàng lựa chọn phương án xây thêm một căn nhà gỗ 24m2 trị giá 360 triệu đồng trên mảnh đất 150m2 rồi cho chủ đầu tư thuê lại sẽ được hưởng tiền lợi nhuận trả cam kết 50 triệu/năm chia 2 đợt và thanh toán vào 5 ngày đầu kỳ.

Tuy nhiên, các mô hình này được triển khai dưới dạng đầu tư cá nhân và uỷ quyền mà không hình thành dự án. Theo lãnh đạo tỉnh Hoà Bình, các khu đất xây dựng dự án là của các hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những người dân tại đây nhận uỷ quyền sổ đỏ cho một chủ đầu tư để xây dựng. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cảnh báo, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay, mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời. 

Đặc biệt, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Trước thực trạng phức tạp trong hoạt động của mô hình farmstay, mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng cho rằng, hiện nay, mô hình này đang nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. 

Trong khi đó, phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Do đó, cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Do đó, Thủ tướng yêu cầu các bộ: Văn hóa - Thể thao và du lịch, Tài nguyên và môi trường, Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

Về vấn đề này, ông Chinh cũng cho rằng, để tránh những trường hợp dự án farmstay lợi dụng kẽ hở luật pháp để xây dựng sai phép, chiếm đất rừng, đất nông nghiệp, mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu và ban hành hành lang pháp lý cho mô hình bất động sản này.

Các farmstay cần được chuẩn hoá về định nghĩa, có hành lang pháp lý rõ ràng và có quy hoạch phát triển cụ thể ở từng địa phương. 

Trong thời gian chưa có pháp lý cho lại hình bất động sản này, theo ông Chinh, các nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua các farmstay cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của các dự án này. Khách hàng nên lựa chọn đầu tư tại các dự án pháp lý rõ ràng minh bạch, có sổ đỏ để tránh rủi ro.