Cập nhật chính sách ưu đãi đất đai mới trong các đặc khu kinh tế

Giữ nguyên thời hạn sử dụng đất tối đa 99 năm

Thường trực Uỷ ban Pháp luật cho biết, để tạo cơ chế thu hút đầu tư, các chính sách đất đai tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cần có sự hấp dẫn, vượt trội so với quy định của pháp luật hiện hành và bảo đảm cạnh tranh quốc tế. Tuy nhiên, cũng cần bảo đảm thận trọng, với mức độ ưu đãi hợp lý để tránh tình trạng lạm dụng, thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước. 

Theo đó, về thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng quy định thời hạn sử dụng đất tới 99 năm là quá dài, đề nghị giảm thời hạn sử dụng đất xuống còn 50 đến 70 năm và có thể gia hạn thêm hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành (tối đa là 70 năm).

Về vấn đề này, Uỷ ban Pháp luật cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng đất tối đa đến 99 năm như trong dự thảo Luật là nhằm thể hiện tính vượt trội trong chính sách đất đai tại đơn vị đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt so với các khu kinh tế khác trong nước cũng như một số đặc khu kinh tế trong khu vực và trên thế giới. 

Hơn nữa, theo quy định của dự thảo Luật, thời hạn sử dụng đất tối đa đến 99 năm chỉ được áp dụng trong phạm vi hẹp, đối với một số dự án thuộc các lĩnh vực ưu tiên, theo trình tự, thủ tục chặt chẽ và do Thủ tướng Chính phủ quyết định. 

Do đó, Uỷ ban Pháp luật tán thành quy định thời hạn sử dụng đất tối đa là 99 năm như trong dự thảo Luật Chính phủ trình Quốc hội.

Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư thuộc trường hợp được giao đất tối đa đến 70 năm, để bảo đảm tính chặt chẽ, khắc phục tình trạng cào bằng, dễ dãi trong đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư (giao đất với thời hạn sử dụng đất quá dài, hậm chí là tới mức tối đa cho những dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh), Uỷ ban Pháp luật và cơ quan soạn thảo đề nghị giao Trưởng đặc khu/Chủ tịch Ủy ban đặc khu căn cứ vào quy mô, tính chất của dự án đầu tư và đề nghị của nhà đầu tư để quyết định thời hạn cụ thể phù hợp với nhu cầu thực sự của dự án đầu tư.

Bổ sung điều kiện đối với việc thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng nước ngoài

Về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng nước ngoài có hiện diện thương mại tại Việt Nam, trước nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc vì có thể dẫn tới những vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, liên quan tới bảo đảm an ninh, chủ quyền lãnh thổ, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp và phải xử lý tài sản thế chấp.

Uỷ ban Pháp luật cho rằng, việc cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhưng không bao gồm quyền sử dụng đất) tại tổ chức tín dụng nước ngoài có hiện diện thương mại tại Việt Nam không làm ảnh hưởng tới quyền tài phán của Việt Nam đối với các tài sản này. 

Bởi theo tập quán quốc tế, việc giải quyết tranh chấp liên quan tới bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án quốc gia nơi có bất động sản. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các vụ án dân sự liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của Tòa án Việt Nam.

Do vậy, quy định của dự thảo Luật cũng chính là một bước thử nghiệm nhằm hoàn thiện chính sách đất đai theo chủ trương của Đảng. 

Tuy nhiên, để bảo đảm tính chặt chẽ, Uỷ ban Pháp luật đề nghị bổ sung quy định về điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất khi xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này.

Miễn tiền thuê đất tại đặc khu kinh tế

Về chính sách miễn tiền thuê đất tại đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc, không tán thành việc miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất của dự án; hoặc không miễn, giảm trực tiếp tiền thuê đất, thuê mặt nước mà nên đấu giá quyền sử dụng, quyền khai thác tài nguyên, sau đó sẽ hoàn dần hoặc giảm trừ tiền thuê đất hằng năm cho các dự án dựa trên kết quả đóng góp của dự án vào nền kinh tế và xã hội sau mỗi niên độ tài chính mà dự án đã đăng ký.

Trước vấn đề này, Uỷ ban Pháp luật nhận thấy việc miễn, giảm tiền thuê đất là một trong những chính sách thu hút đầu tư đã được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành, do vậy, để tạo ưu thế vượt trội cho đặc khu kinh tế đặc biệt trong việc thu hút đầu tư, việc quy định chính sách này trong dự thảo Luật là cần thiết. 

Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt đều được dự kiến thành lập tại những vị trí hết sức thuận lợi, có sức thu hút đầu tư nhất định và có giá trị cao về quyền sử dụng đất, do đó, để tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất đai, tạo động lực cho nhà đầu tư trong việc khai thác, sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả. 

Do đó, Uỷ ban Pháp luật đề nghị quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về chính sách này theo hướng: thu hẹp phạm vi các dự án được miễn hoàn toàn tiền thuê đất; đối với dự án đầu tư của nhà đầu tư chiến lược thì thời hạn miễn tối đa là 30 năm, dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu tiên phát triển thì thời hạn miễn tối đa là 15 năm, nhưng không quá một nửa thời hạn sử dụng đất của dự án.

Đối với một số vấn đề khác như vấn đề cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, mua, thuê mua bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng cơ chế đặc thù về đất đai để đáp ứng nhu cầu và phù hợp với đặc điểm của từng đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, Thường trực Uỷ ban Pháp luật cũng đề nghị cho phép tiếp tục rà soát, nghiên cứu và báo cáo, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong thời gian tới.