Chung cư mini: Nên quản hay cấm?

Một cuộc khảo sát lấy ý kiến của 12.000 người do VnExpress công bố ngày 22/09/2023 cho thấy, có đến 57% câu trả lời cho rằng nên "xoá sổ" loại hình căn hộ chung cư mini. 

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, các cơ quan quản lý nhà nước và người dân cần suy xét lý tính trước kết quả của cuộc khảo sát.

Hiện nay, trên cả nước có hơn 10 nghìn chung cư mini đang tồn tại. Đây là loại hình nhà ở được xây dựng nhiều, khá phổ biến tại các thành phố lớn để phục vụ nhu cầu nhà ở của một bộ phận dân cư, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. 

Chỉ riêng thành phố Hà Nội đã có đến 2.000 “nhà chung cư mini”, theo báo cáo của Tổng công ty Điện lực TP. Hà Nội.

Tại TP. HCM, theo Phòng Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và cứu hộ cứu nạn, thống kê sơ bộ trên địa bàn thành phố có 42.256 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê thuộc diện quản lý nhà nước về phòng cháy chữa cháy. Trong số này, có 4.490 cơ sở do công an quản lý trong đó có 103 cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ và 37.766 cơ sở do uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý.

Các khu nhà trọ tập trung, nhà chung cư mini đều là những cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ được quản lý chặt chẽ về phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Theo ông Châu, thực tế cả nước có hàng nghìn chung cư mini với hàng chục nghìn người đang sinh sống và nhu cầu thuê, mua rất lớn. Điều này buộc các cơ quan quản lý nhà nước phải sáng suốt lựa chọn giải pháp “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”.

Ông Châu nhận thấy, chung cư mini không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây như ý kiến của một số chuyên gia. Ngược lại, đây là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới.

Loại căn hộ nhà ở này có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội. Ngay tại các nước công nghiệp phát triển trên thế giới thì cũng vẫn có loại hình nhà ở chung cư mini.

Do vây, ông Châu đề nghị nhà nước “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”. Nhiệm vụ cấp bách là cần phải xây dựng khuôn khổ pháp luật đồng bộ, thống nhất để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này để phát triển an toàn, lành mạnh.

Bốn lỗ hổng pháp lý cần sớm khắc phục

Theo ông Châu, do các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini” trong suốt hơn chục năm qua chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất, nên đã dẫn đến công tác quản lý nhà nước về chung cư mini còn tồn tại 4 bất cập, hạn chế cần sớm khắc phục.

Thứ nhất, pháp luật hiện hành chưa quy định đồng bộ nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thật thống nhất coi chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư.

Trước đó, Luật Nhà ở 2005 đã quy định nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. 

Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

Như vậy có nghĩa, chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư. Thông tư 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 của Bộ Xây dựng cũng đã chính thức công nhận loại hình nhà ở này.

Song. trên thực tế, cơ quan nhà nước các cấp gần như vẫn quản lý chung cư mini như là nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình. Chung cư mini chưa được quản lý như công trình chung cư thông thường.

Thứ hai, việc pháp luật hiện hành chưa quy định nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang quản lý chung cư mini như nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình dẫn đến tình trạng loại hình nhà ở này được phép có 100% căn hộ mini với các căn hộ có diện tích không thấp hơn diện tích tối thiểu.

Trong khi đó, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định, dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa quy định hoạt động đầu tư kinh doanh chung cư mini của cá nhân, hộ gia đình là thực hiện dự án nhà ở thương mại nên Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh chung cư mini.

Thứ tư, về công tác phòng cháy chữa cháy, Nghị định 136/2020/NĐ-CP chỉ quy định phòng cháy chữa cháy đối với các loại nhà chung cư mà bỏ qua phân khúc chung cư mini.

Do vậy, để áp dụng các quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy (sửa đổi) 2020 và Nghị định số 136/2020/NĐ-CP Điều 57, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, kiểu chung cư mini thì cũng là nhà chung cư, để áp dụng các quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy.

Để phân khúc chung cư mini phát triển an toàn, lành mạnh, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, các nhà soạn thảo luật cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng chung cư mini phải lập dự án; chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình như đối với nhà chung cư. 

Các quy định này bao gồm công trình phòng cháy chữa cháy; quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ chung cư mini phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; quy định về quản lý vận hành chung cư mini tương tự như quản lý vận hành nhà chung cư. 

Đồng thời, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư mini vào quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư để quản lý chặt chẽ và phát triển loại hình nhà ở này an toàn, lành mạnh.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, ủy ban nhân dân các cấp cần quản lý, giám sát các hộ gia đình, cá nhân trong việc tuân thủ điều kiện về đường giao thông cho xe chữa cháy tại nơi có nhà ở theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định.

Ủy ban nhân dân các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện quy định khi hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cho thuê các căn hộ trong nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ.