'Chuyển nhà' sang HOSE, Nam Tân Uyên có gì?

Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM (HoSE) vừa cho biết đã nhận được hồ sơ đăng ký niêm yết gần 24 triệu cổ phiếu NTC của Công ty CP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, tương ứng vốn điều lệ gần 240 tỷ đồng.

Cổ phiếu NTC của Nam Tân Uyên đã đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM từ năm 2016. Từ năm 2022 đến nay, doanh nghiệp này đã liên tục "lên kế hoạch" cho việc chuyển sàn sang HoSE nhưng đều chưa thực hiện được.

Tính đến cuối quý I/2025, Nam Tân Uyên đang có ba cổ đông lớn gồm Công ty CP Cao su Phước Hòa sở hữu 32,85% vốn, Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam sở hữu 20,42% vốn và Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG nắm 19,95% vốn.

Tổng cộng, ba doanh nghiệp này chiếm tới 73,22% vốn điều lệ của Nam Tân Uyên.

Nam Tân Uyên có gì?

Nam Tân Uyên hiện là chủ đầu tư phát triển hạ tầng ba khu công nghiệp lớn tại TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương gồm: KCN Nam Tân Uyên (332 ha); KCN Nam Tân Uyên mở rộng (289 ha); KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (346 ha).

Không dừng lại ở Bình Dương, doanh nghiệp này còn mở rộng quỹ đất khu công nghiệp tại các địa phương khác như: KCN cao su Bình Long (Bình Phước – sở hữu 37,79%); KCN Bắc Đồng Phú (Bình Phước – sở hữu 40%); KCN Dầu Giây (Đồng Nai – sở hữu 22,17%); Công ty CP Cao su Trường Phát (sở hữu 20%).

Về sức khỏe tài chính, trong quý I/2025, Nam Tân Uyên ghi nhận doanh thu thuần đạt 134 tỷ đồng, tăng gần 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, doanh thu tài chính giảm gần 49%, xuống còn 22 tỷ đồng do không còn ghi nhận cổ tức và lợi nhuận được chia như năm trước.

Lợi nhuận sau thuế trong quý của doanh nghiệp này đạt 69 tỷ đồng, tăng 6% so với quý I/2024. Kết quả này cho thấy hiệu quả từ hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp tăng trưởng tốt, dù dòng thu từ tài chính sụt giảm.

Tính đến cuối quý I/2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 7.353 tỷ đồng, trong đó tài sản dài hạn chiếm tỷ trọng lớn (74%) với giá trị 5.439 tỷ đồng.

Lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của doanh nghiệp khá cao với 1.782 tỷ đồng, dù giảm nhẹ 13% so với đầu năm. Lượng tiền mặt lớn cho thấy doanh nghiệp có cơ sở và lợi thế cạnh tranh đáng kể trong bối cảnh kinh tế đầy biến động.

Đặc biệt, nhờ sở hữu lượng tiền mặt dồi dào, Nam Tân Uyên có thể thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập một cách dễ dàng hơn

Về cơ cấu nguồn vốn, tổng nợ phải trả tính hết quý I/2025 của doanh nghiệp đạt hơn 6.173 tỷ đồng, giảm nhẹ 1%. Khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện dài hạn tiếp tục chiếm ưu thế với tổng giá trị gần 3.623 tỷ đồng (chiếm 59% nợ phải trả), phản ánh lượng hợp đồng thuê đất dài hạn đã ký kết.

Dư nợ vay tài chính ở mức 2.465 tỷ đồng, giảm 8% so với đầu năm và chiếm 40% tổng nợ.

Phập phù với “động lực tăng trưởng mới”

Hiện tại, hai dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên và Nam Tân Uyên mở rộng đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 100%.

Tại hai dự án này, doanh nghiệp hạch toán doanh thu theo thời gian thuê 50 năm. Cần lưu ý, khi hạch toán theo thời hạn thuê 50 năm, doanh nghiệp sẽ thu tiền của người thuê, ghi nhận mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn, bắt đầu phân bổ đều hàng năm và không phát sinh thêm dòng tiền ở các kỳ sau.

Việc hạch toán theo phương pháp này giúp doanh nghiệp có doanh thu ổn định trong một giai đoạn dài, ngay cả khi không có khách thuê mới.

Tại thời điểm 31/3/2025, giá trị doanh thu chưa thực hiện dài hạn của Nam Tân Uyên là 3.123 tỷ đồng (chiếm 42,5% tổng nguồn vốn). Đây là khoản doanh thu nhận trước từ tiền cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp, sẽ được phân bổ dần vào doanh thu kinh doanh trong các kỳ tiếp theo.

Với khoản này, mỗi năm Nam Tân Uyên sẽ ghi nhận khoảng 250 tỷ đồng doanh thu và 180 tỷ đồng lãi gộp.

Nhưng, xét cho cùng, đây chủ yếu là dịch chuyển khoản mục trên bảng cân đối kế toán từ mục nợ dài hạn sang vốn chủ sở hữu và không phát sinh dòng tiền mới đáng kể cho Nam Tân Uyên.

Riêng với khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II, công ty quyết định hạch toán theo hình thức ghi nhận doanh thu một lần và bắt đầu từ quý IV/2024.

Như vậy, có thể thấy quyết định chọn phương án hạch toán doanh thu một lần với dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II có thể giúp Nam Tân Uyên ghi nhận doanh thu đột biến trong kỳ nếu cho thuê được nhiều đất.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, nhiều doanh nghiệp có tâm lý trì hoãn kế hoạch đầu tư mới, điều này dự kiến ảnh hưởng không nhỏ tới khả năng ghi nhận doanh thu của công ty trong thời gian tới.

Tại mùa đại hội cổ đông các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản công nghiệp vừa qua, nhiều đơn vị đã đưa ra những dự báo hết sức khó khăn.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (cổ đông sở hữu 19,95% vốn điều lệ tại Nam Tân Uyên) dự báo ngành bất động sản công nghiệp đang chịu sức ép từ thuế quan đối ứng của Mỹ, mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau tùy vào cách doanh nghiệp ghi nhận doanh thu.

“Đối với các doanh nghiệp hoạt động thuần cho thuê đất và hạch toán một lần, nếu không có phương án mới thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn do tác động của thuế quan đối ứng”, ông Hùng nói.

Lo lắng này không phải không có cơ sở khi kết thúc quý I/2025, tại dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II, khoản người mua trả tiền trước giữa các cá nhân và tổ chức thuê đất tại dự án chỉ là 107 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy, dự án vẫn đang trong giai đoạn đầu tìm kiếm và cho thuê đất, lượng khách hàng đặt trước ở mức thấp so với tổng vốn đầu tư.