Giá chung cư Hà Nội liệu có giảm?

Giảm giá chung cư Hà Nội là điều không thể

Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khi dự báo về diễn biến giá chung cư Hà Nội trong ngắn hạn.

Mặc dù khẳng định việc giá bất động sản Hà Nội nói chung và giá chung cư nói riêng tăng mạnh trong thời gian ngắn vừa qua là điều "bất bình thường", song theo ông Chung, xu hướng tăng giá bất động sản là đương nhiên bởi nhiều nguyên nhân.

Nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, quý III/2024, cả nước có 22.400 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Trong đó có 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng cao hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung chín tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận gần 40.000 sản phẩm mới được chào bán. Đây vẫn là một con số rất nhỏ so với gần 200.000 sản phẩm chào bán ra thị trường năm 2018.

Riêng phân khúc chung cư, có khoảng 10.000 căn hộ mở bán ra thị trường. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các đại dự án ở Hà Nội. Lượng nguồn cung này vẫn còn thiếu hụt rất lớn so với nhu cầu của người dân, ông Chung nhận định.

Đồng quan điểm, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà Ở Ngay cũng cho rằng, nhu cầu về nhà ở đã bị dồn nén từ lâu nhưng vẫn chưa được đáp ứng chính là yếu tố khiến thị trường chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội.

Theo bà Mai, giai đoạn 2020-2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng do làn sóng nhập cư. Mỗi năm, có khoảng từ 150 - 200 nghìn người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà.

Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10 nghìn sản phẩm mới được chào bán. Mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, không thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Việc nguồn cung đã ít do vướng mắc pháp lý, lại tập trung tại các dự án lớn, các đại đô thị chính là lý do khiến ông Chung cho rằng, thị trường đang bị dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, khiến giá chung cư Hà Nội ngày càng tăng cao.

Trong khi đó, chi phí đầu tư tăng cao càng khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng lớn về lợi nhuận.

Đơn cử như chi phí về tiền sử dụng đất tăng do bảng giá đất mới được xây dựng sát giá thị trường, giá đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải đối diện với lãi suất ngân hàng, chi phí hoạt động, chi phí thời gian chờ thủ tục đầu tư dự án, chi phí bán hàng, hoa hồng cho sàn giao dịch, chi phí quảng cáo, truyền thông...

Tất cả các khoản chi này sẽ được cộng vào giá bán, khiến giá bất động sản đến tay người mua nhà không ngừng tăng cao.

Xem xét tất cả các vấn đề trên, ông Chung cho rằng, không có yếu tố nào có thể giải quyết trong ngắn hạn để giảm giá nhà. Do đó, việc giá nhà giảm là điều không thể.

Giá vẫn sẽ tăng, ít nhất đến giữa 2025

Không chỉ tại Việt Nam, xu hướng tăng giá bất động sản là tình trạng chung ở nhiều nước trên thế giới. Tại nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Trung Quốc, giá bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người trẻ với thu nhập trung bình.

So với các quốc gia này, giá bất động sản ở Việt Nam vẫn đang rẻ hơn rất nhiều. Điều này, cộng với việc các nguyên nhân tăng giá chưa được tháo gỡ sẽ là yếu tố tiếp tục đẩy giá chung cư Hà Nội trong thời gian tới.

Về nguồn cung, ông Chung cho rằng, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện.

Tuy nhiên, nguồn cung không thể ra thị trường ngay do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được thực thi, “đi vào cuộc sống”. Trong bối cảnh hiện nay, ít nhất một năm nữa, thị trường bất động sản mới có sự khởi sắc rõ rệt về nguồn cung.

Về nguồn cầu, nhu cầu về nhà ở của người dân được dự báo sẽ luôn hiện hữu, bên cạnh đó là nguồn cầu về đầu tư, tích trữ tài sản không dễ xoá bỏ từ nhiều năm nay.

Việc đánh thuế bất động sản để giảm đầu cơ, hạ giá nhà, cũng không dễ để thực hiện trong ngắn hạn.

Chính vì vậy, ông Chung dự báo, giá chung cư Hà Nội vẫn đang trong xu hướng đi lên trong ngắn hạn, ít nhất là từ nay đến giữa năm 2025.

Về dài hạn, với các giải pháp của Chính phủ như phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giá bất động sản sẽ được kiểm soát, giữ ở mức ổn định. Song, cần phải hiểu rằng, các giải pháp này chỉ nhằm tránh việc leo thang về giá, còn để giá chung cư giảm mạnh là điều không thể.