Giá chung cư mới leo thang chóng mặt

Giá thăm dò cao chót vót

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội vẫn tăng lên không ngừng và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Các dự án chung cư mới mặc dù chưa chính thức mở bán nhưng đã đưa ra mức giá thăm dò thị trường cao ngất ngưởng.

Không chỉ chung cư ở những khu vực đông dân mà những dự án mới ở các khu vực mới phát triển cũng chứng kiến mặt bằng giá mở bán cao chưa từng có.

Mặc dù chủ đầu tư chưa chính thức công bố giá bán nhưng nhiều môi giới bất động sản gần đây đưa ra mức giá thăm dò thị trường một dự án chung cư của Masterise Homes thuộc đại dự án Vinhomes Global Gate tại huyện Đông Anh ở mức 100 - 130 triệu đồng/m2.

Với mức giá này, các căn hộ studio diện tích 30 - 31m2 có giá từ 3,2 tỷ đến 3,7 tỷ đồng. Căn hộ ba phòng ngủ hơn 80m2, giá thấp nhất lên tới hơn 9 tỷ đồng.

Đây là mức giá cao chưa từng có với các căn hộ chung cư tại các huyện vùng ven Hà Nội.

Hồi đầu năm nay, tại khu vực phía Tây, dự án Lumi Hà Nội do CapitaLand phát triển với mức giá từ 70 - 90 triệu đồng/m2 đã được cho là rất cao.

Với mức cao hơn nhiều so với mặt bằng chung của các dự án lân cận, lại thuộc một vị trí không nằm trong trung tâm thành phố, Lumi Hà Nội đã trở thành 'hiện tượng lạ' của thị trường.

Nhưng đến thời điểm này, nhiều dự án còn có mức giá cao hơn nhiều. Các dự án mở bán sau có giá cao hơn dự án trước, dẫn đến đến thực trạng leo thang về giá trên thị trường chung cư Hà Nội.

Tại quận Tây Hồ, dự án Noble Crystal Tây Hồ do Công Ty CP Bất động sản Wonderland làm chủ đầu tư, có giá thăm dò thị trường 150 - 280 triệu đồng/m2

Đây là dự án căn hộ hàng hiệu quy mô gồm 5 tòa tháp, tọa lạc tại mặt đường Võ Chí Công, các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76 - 284m2, tương ứng 1 - 4 phòng ngủ.

Với giá khoảng trên dưới 200 triệu đồng/m2, căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ dự kiến được chào hơn 10 tỷ đồng. Các căn sky villa thông tầng diện tích lớn có giá khoảng từ 25 - 80 tỷ đồng.

Ngay cạnh đó, tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, chủ đầu tư Hàn Quốc cũng đã tổ chức lễ khởi công khu phức hợp thương mại văn phòng và nhà ở cao cấp thuộc dự án Starlake giai đoạn hai, đầu tháng 10 vừa qua.

Chủ đầu tư chưa công bố các thông tin chi tiết, tuy nhiên được biết dự án gồm ba khối tháp, trong đó có một tòa văn phòng, hai tòa căn hộ cao 26 tầng, với khoảng 284 căn hộ cao cấp.

Giá bán dự kiến không thấp hơn chung cư Starlake giai đoạn một, hiện giao dịch thứ cấp thấp nhất 115 triệu đồng/m2. Thậm chí, theo một số môi giới, giá bán trung bình dự án này có thể lên đến 7.000USD/m2 (khoảng 170 triệu đồng/m2).

Ở khu vực phía Tây, giai đoạn hai dự án The Matrix One dự kiến sẽ dao động trong khoảng từ 80 – 120 triệu đồng/m2.

Tại khu Đông, CapitaLand cũng vừa tổ chức lễ khởi công dự án The Senique Hanoi tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park, huyện Gia Lâm. Đây là dự án thứ ba mà CapitaLand triển khai tại Việt Nam trong năm nay, sau Sycamore (thành phố mới Bình Dương) và Lumi Hanoi (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

The Senique Hanoi có quy mô 2,1ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 10.800 tỷ đồng, cung cấp khoảng 2.150 căn hộ thuộc 3 tòa tháp cao 37 tầng. Hiện tại, chủ đầu tư đang đưa ra mức giá 68 triệu đồng/m2 để thăm dò thị trường.

Như vậy, một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 81m2 tại dự án này sẽ có giá khoảng 5,5 tỷ đồng.

Hàng loạt dự án mới với mức giá cao ngất ngưởng đang đưa mặt bằng giá chung cư Hà Nội ngày càng tăng cao, giá trung bình đã lên đến gần 70 triệu đồng/m2, theo số liệu của Savills Việt Nam.

Còn theo số liệu của OneHousing, kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước.

Mức giá sơ cấp tăng mạnh đã đẩy mặt bằng giá thứ cấp tăng tương ứng. Mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình toàn Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2, tăng 4% so với quý trước, đặc biệt tại hai dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tăng tới 10%.

Đáng chú ý, nhiều dự án mở bán mới cao nhất lên tới 200 triệu đồng/m2 là điều chưa có tiền lệ tại thị trường Hà Nội. Giá chung cư Hà Nội đang cạnh tranh mạnh mẽ với phân khúc biệt thự, liền kề.

Các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ, trong khi nhà bình dân, vừa túi tiền vẫn tiếp tục vắng bóng. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở thủ đô ngày càng trầm trọng.

Chủ đầu tư kỳ vọng thị trường tốt hơn dự báo

Lý giải nguyên nhân khiến loạt dự án cao cấp ồ ạt đổ bộ thị trường bất động sản Hà Nội, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho rằng, thị trường chung cư tốt hơn dự kiến đang khiến các chủ đầu tư liên tục ra hàng giá cao.

Mặc dù giá neo thang, nhưng nguồn cầu thị trường vẫn khả quan. Lượng giao dịch chung cư vẫn tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Giao dịch căn hộ sơ cấp chín tháng đầu năm 2024 đạt 21.100 căn, tăng tới 205% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng cao tầng khoảng 25.200 căn.

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ tiếp tục được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn so với dự báo trước đó, mức độ hấp thụ nguồn cung sơ cấp lên tới 80 - 90%.

Nhiều dự án mới ra hàng và bán hết trong thời gian ngắn, cá biệt có những dự án khớp hết các căn mở bán mới trong 48 giờ hoặc bán hết bảng hàng chỉ trong 2-3 tuần, ông Tiến nhận định.

Chính vì vậy, nhận thấy tín hiệu tốt của thị trường, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đang có trong tay những dự án pháp lý đầy đủ đã ra hàng sớm hơn so với dự kiến là 2025 - 2026, cung cấp cho thị trường một lượng cung căn hộ tương đối dồi dào.

Tại Hà Nội, nguồn cung cả năm 2024 dự kiến đạt gần 30 nghìn căn, gần tương đương năm 2019 - thời kỳ trước Covid và cao hơn giai đoạn 2020 - 2023; đặc biệt cao hơn so với dự báo trước đó chỉ khoảng 22 - 24 nghìn căn.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển dự án cao cấp và hạng sang, khiến giá chung cư trên thị trường sơ cấp liên tục tăng.

Mặt khác, các dự án mở bán mới trong giai đoạn gần đây đều là các dự án của các chủ đầu tư lớn, nằm trong các đại đô thị, tiện ích đồng bộ, hạ tầng giao thông kết nối tốt. Do đó, các chủ đầu tư đều định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bên cạnh đó, việc tăng giá mạnh mẽ của phân khúc căn hộ là rào cản đối với những người mua nhà có thu nhập tầm trung, nhưng lại là cơ hội của các nhà đầu tư. Với nhu cầu lớn và tốc độ tăng giá nhanh, bất động sản căn hộ đang được nhiều nhà đầu tư chọn là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền tích lũy.

Chính sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chung cư Hà Nội trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn đang hạn chế cũng là yếu tố làm đầy giá căn hộ.

Theo ông Tiến, xu hướng này sẽ tiếp tục trong cả năm 2024 và 2025. Các căn hộ phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm chủ yếu nguồn cung của thị trường trong thời gian tới với phần lớn nguồn cung mở bán mới.