Đằng sau kế hoạch tham vọng của Thành Thành Công ở Đà Lạt

Công ty CP Du lịch Thành Thành Công Lâm Đồng (TTC Lâm Đồng - trực thuộc Tập đoàn Thành Thành Công) đã có đề nghị UBND tỉnh Lâm Đồng được sáp nhập và lập đồ án quy hoạch chung cho 3 dự án du lịch tại các vị trí Đồi Thống Nhất, Đồi Mộng Mơ và Thung Lũng Tình Yêu ở TP. Đà Lạt. Ba khu du lịch này nằm kề nhau và cách trung tâm TP. Đà Lạt khoảng 5km đều do TTC Lâm Đồng là chủ đầu tư. 

Tập đoàn Thành Thành Công đã lên chiến lược dài hạn là sáp nhập 3 dự án nêu trên để tạo thành một quần thể du lịch sinh thái nghỉ dưỡng mang tầm quốc tế. Đồng thời, doanh nghiệp cũng đã được UBND tỉnh Lâm Đồng đồng thuận về chủ trương cho phép hợp nhất 3 khu du lịch nói trên từ giai đoạn 2015-2017. 

Đây là cơ sở để TTC Lâm Đồng hoàn tất lập đồ án quy hoạch dự án Đồi Thống Nhất và Thung Lũng Tình Yêu và nộp hồ sơ thẩm định tới Sở Xây dựng. Với những lý do trên, TTC Lâm Đồng xin tỉnh được hợp nhất và lập đồ án quy hoạch chung 3 khu du lịch song song với những hoạt động triển khai hiện tại ở 2 dự án là khu du lịch Thung Lũng Tình Yêu và Đồi Thống Nhất.

Dự án sau hợp nhất vẫn sẽ hoạt động kinh doanh với tên TTC World Thung Lũng Tình Yêu, quy mô lên tới 220ha với nhiều hạng mục như mê cung tình yêu, bảo tàng tượng sáp, phố hoa, vườn hồng, 30 kỳ quan thế giới thu nhỏ, hệ thống bungalow nghỉ dưỡng trải dọc sườn đồi... 

Liên quan tới các đề xuất của TTC Lâm Đồng, Sở Xây dựng (đơn vị được giao chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, địa phương liên quan rà soát, tham mưu UBND tỉnh) đã có tổng hợp báo cáo cuối cùng. 

Quan điểm của Sở Xây dựng là trình UBND tỉnh thống nhất chủ trương cho sáp nhập 3 dự án thành 1 dự án.

Thứ nhất, đối chiếu Luật Xây dựng 2020, chủ đầu tư cả 3 dự án (đồi Mộng Mơ, đồi Thống Nhất và Thung Lũng Tình Yêu) là Công ty CP Du lịch Thành Thành Công Lâm Đồng được xác định khi lập dự án đầu tư, tổ chức bỏ vốn đầu tư và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Do đó, theo Sở Xây dựng, việc sáp nhập 3 dự án không làm thay đổi về chủ đầu tư.

Thứ hai, hiện cả 3 dự án đều do TTC Lâm Đồng thực hiện, việc sáp nhập dự án có thay đổi (tăng hoặc giảm) về tổng mức đầu tư sẽ được thẩm định cụ thể trên cơ sở dự án được lập. Chủ đầu tư được đánh giá có năng lực, kinh nghiệm thực hiện nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng tầm cỡ trong nước, nên có khả năng đáp ứng các yêu cầu thực hiện dự án. Cụ thể, TTC Lâm Đồng (vốn điều lệ khoảng 355,8 tỷ đồng) là công ty con của Công ty CP Du lịch Thành Thành Công. Công ty CP Du lịch Thành Thành Công sở hữu, quản lý chuỗi khách sạn 4-5 sao, trung tâm hội nghị, khu vui chơi và nhà hàng với 27 điểm kinh doanh trải dài từ các tỉnh Cần Thơ, Bến Tre, TP.HCM, Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Hội An, Thừa Thiên Huế và tại tỉnh Siem Reap Vương quốc Campuchia. 

Cả 3 dự án được UBND tỉnh thỏa thuận đều chung một chủ đầu tư, mục tiêu, quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với định hướng quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận. Do đó, việc sáp nhập 3 dự án không làm thay đổi chủ đầu tư, mục tiêu, quy hoạch sử dụng đất và định hướng của quy hoạch chung. 

Bên cạnh đó, về lập quy hoạch hợp nhất, việc tổ chức lập 1 đồ án quy hoạch quần thể du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng thống nhất cho 3 dự án trong một phạm vi ranh giới đất đã được UBND tỉnh cho công ty thuê và quản lý sẽ tạo nên sự nghiên cứu đồng bộ về định hướng các sản phẩm du lịch, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan theo định hướng quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận. Việc này phù hợp với tình hình thực tế đầu tư của công ty; cũng như tăng thêm sức hấp dẫn với nhiều sản phẩm du lịch để thu hút khách du lịch đến tham quan khu thắng cảnh quốc gia Thung Lũng Tình Yêu nói riêng và thành phố Đà Lạt nói chung.

Tuy vậy, theo Sở Xây dựng, việc quy hoạch tổng thể một quần thể du lịch sinh thái mang tầm cỡ quốc tế gắn với thắng cảnh cấp quốc gia Thung Lũng Tình Yêu phải được Bộ Văn hóa thể thao và du lịch có văn bản thống nhất về nội dung quy hoạch trước khi phê duyệt theo quy định.

Cuối cùng, do chủ đầu tư đề xuất sáp nhập 3 dự án và lập một đồ án quy hoạch thống nhất của 3 dự án nên Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh cho triển khai thủ tục hợp nhất các dự án trước để làm cơ sở lập quy hoạch tổng thể dự án theo nội dung chứng nhận đầu tư/quyết định chủ trương đầu tư; cũng như đảm bảo căn cứ pháp lý lấy ý kiến thống nhất về nội dung quy hoạch của Bộ Văn hóa thể thao và du lịch trước khi phê duyệt quy hoạch dự án theo quy định đối với quy hoạch thắng cảnh cấp quốc gia.

Đường đi của quỹ đất 220ha

Nhà đầu tư cho biết, trước khi đề xuất hợp nhất 3 dự án, TTC World Thung Lũng Tình Yêu đã hoàn thiện giai đoạn 1 và đi vào hoạt động, tổng mức đầu tư 40 triệu USD với các phân khu chức năng như khu vui chơi, lễ hội đường phố, vườn thú, trung tâm nghiên cứu thực vật... 

Tuy nhiên điều đáng chú ý, dù TTC World Thung Lũng Tình Yêu đã đi vào vận hành, đón khách từ đầu năm 2020, nhưng thủ tục xin thuê rừng đối với khoảng hơn 100ha/tổng diện tích dự án (đất thuộc khu vực rừng phòng hộ môi trường cảnh quan) mới được thực hiện gần đây.

Theo chứng từ cung cấp, TTC Lâm Đồng đã nộp tiền thuê rừng đến năm 2019 là hơn 513 triệu đồng vào ngân sách Nhà nước. Hiện nay, Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh đang lập các thủ tục phê duyệt giá (đối với phần diện tích 102,42ha) để làm cơ sở ký hợp đồng thuê rừng theo quy định.

Từ năm 2018 đến nay, Sở Tài nguyên và môi trường Lâm Đồng đề nghị báo cáo bảo vệ môi trường 3 tháng/lần, tuy nhiên TTC Lâm Đồng mới chỉ thực hiện một lần vào tháng 7/2018. TTC Lâm Đồng cũng đã từng bị xử phạt hành chính do xây dựng trái phép tại khu đất dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Đồi Thống Nhất.

Dự án khu du lịch Thung lũng Tình yêu được tỉnh Lâm Đồng cho thuê đất với tổng diện tích 132,84ha (các quyết định vào năm 2008 với 2,62ha và tháng 12/2020 với diện tích 130,22ha). Diện tích đất có rừng được thuê là 102,42ha theo quyết định 1291 hồi tháng 5/2021 của UBND tỉnh.

Để có được quỹ đất hàng trăm ha đầu tư các dự án du lịch tại Đà Lạt, TTC Lâm Đồng đã thâu tóm 3 doanh nghiệp gồm Công ty TNHH MTV Địa ốc Dũng Anh, Công ty CP Du lịch Thung lũng Tình yêu Đà Lạt và Công ty CP Chè Ngọc Bảo. 

Qua đó, TTC Lâm Đồng gián tiếp sở hữu quỹ đất (từ chính các công ty nêu trên) để đầu tư phát triển các dự án du lịch tại TP. Đà Lạt (theo giới thiệu chính là tổ hợp TTC World Thung Lũng Tình Yêu gồm 3 khu du lịch quy mô 220ha).

Tuy nhiên, thực tế TTC World Thung Lũng Tình Yêu hiện mới có quy mô khoảng 137ha gồm 2 khu du lịch là Thung lũng tình yêu và Đồi Mộng Mơ. Khu du lịch Đồi Thống Nhất (68ha) chính là mảnh ghép còn thiếu của tổ hợp này. 

Trong khi đó, mặc dù phần diện tích 68ha (dự án khu du lịch Đồi Thống Nhất) đã được TTC Lâm Đồng ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và môi trường nhưng vẫn phải chờ tỉnh cho phép sáp nhập vào TTC World Thung Lũng Tình Yêu.

Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Đồi Thống Nhất (quy mô 68ha, tổng mức đầu tư khoảng 498 tỷ đồng) được cấp chứng nhận đầu tư cho Công ty TNHH MTV Địa ốc Dũng Anh. Ba năm sau đó, UBND tỉnh điều chỉnh chủ đầu tư dự án sang TTC Lâm Đồng (chỉ vài tháng sau khi Thanh tra Chính phủ có kết luận về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh này). Tuy nhiên, trên thực tế, Công ty Dũng Anh (và dự án) đã chính thức thuộc sở hữu của TTC Lâm Đồng từ 3-4 năm trước đó.

Thẩm định năng lực của TTC Lâm Đồng (để thực hiện dự án Đồi Thống Nhất), Sở Tài chính cho biết, công ty có cam kết bảo lãnh thực hiện dự án của công ty mẹ (Công ty CP Du lịch Thành Thành Công), cam kết bổ sung vốn đầu tư (khoảng 498 tỷ đồng) cho TTC Lâm Đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cũng có cam kết cấp tín dụng (đồng ý về chủ trương) của VietinBank về việc sẽ tài trợ tối đa 350 tỷ đồng để thực hiện dự án.

Chưa rõ việc gộp 3 khu du lịch lại với nhau sẽ được tỉnh Lâm Đồng quyết định ra sao, nhưng ít nhất đến thời điểm này TTC Lâm Đồng đã yên tâm về quyền sử dụng/sở hữu khu đất rộng lớn ở vị trí đắc địa TP. Đà Lạt. 

Chỉ vài ngày trước khi gửi đề nghị sáp nhập tới UBND tỉnh, TTC Lâm Đồng đã hoàn tất việc ký phụ lục hợp đồng thuê đất với cơ quan chức năng sở tại. Theo đó, TTC Lâm Đồng chính thức đứng tên thuê đất (diện tích 68ha) với Sở Tài nguyên và môi trường để triển khai dự án. 

Thời hạn thuê 50 năm tính từ tháng 11/2008, có nghĩa là thời gian thuê chỉ còn 37 năm. Tuy nhiên, rất có thể điểm hấp dẫn hơn cả với TTC Lâm Đồng nằm ở tiền thuê đất (ở đây là đất rừng phòng hộ môi trường cảnh quan). 

Theo đó, trong giai đoạn 2018 - 2023, phần diện tích khoảng 26,6ha đất có giá thuê 540 đồng/m2/năm, phần còn lại là 315 đồng/m2/năm. Mỗi năm (ít nhất tới năm 2023), TTC Lâm Đồng chỉ cần chi vài trăm triệu đồng tiền thuê một diện tích rộng lớn lên tới 68ha đất rừng phòng hộ môi trường để đầu tư kinh doanh dự án du lịch.