Đầu tư đất nền ven biển: Cảnh báo nguy hiểm

Xu hướng đầu tư đất nền tại các tỉnh lẻ đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Báo cáo tổng hợp của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền đang được triển khai rất rầm rộ tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các điểm đến du lịch biển. Trong đó, sản phẩm chủ đạo được các nhà đầu tư ưa chuộng là nhà đất và đất nền.

Tính riêng trong năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, tăng mạnh so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Sở hữu tiềm năng tăng trưởng mạnh về giá, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, đất nền không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần chỉ là hoạt động "lướt sóng" của các nhà đầu tư. 

Tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay đang ghi nhận xu hướng các nhà phát triển dự án, sàn giao dịch và các nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn về các tỉnh lẻ, khu vực có thị trường bất động sản mới phát triển.

Nguyên nhân được ông Nam chỉ ra là do thị trường bất động sản Việt Nam đang suy giảm nguồn cung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, sức mua của người dân vẫn còn rất cao dẫn đến xu hướng ồ ạt đổ tiền vào đất nền. Hệ quả là các cơn sốt đất xảy ra liên tục tại các địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc thời gian gần đây.

Trong khi đó, vị chuyên gia này cho rằng, mua đất nền là xu hướng đầu tư không tích cực trên thị trường bất động sản. Bởi một đồng vốn đầu tư vào bất động sản sẽ kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế khác như, xây dựng, vật liệu xây dựng tiêu dùng phát triển, trong khi đó, mua đất sẽ không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác tăng trưởng theo. Đầu tư đất nền là “chôn tiền”, đầu cơ, lướt sóng kiếm lợi, gây tác động tiêu cực cho thị trường.

Cũng theo ông Nam, bên cạnh thời cơ, khả năng đất nền có thể tăng giá, mang lại lợi nhuận cho khách hàng, hoạt động đầu tư đất nền luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Tham gia vào việc đầu tư các sản phẩm này, nhà đầu tư có thể sẽ phải đối diện với khả năng tồn đọng vốn do chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường, sốt đất ảo. Bên cạnh đó là các rủi ro như mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm, giấy tờ chủ mua bán đất yếu là giấy viết tay, giá trị đảm bảo không cao.

Mặt khác, hiện nay có nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ ăn theo sóng thị trường, phát triển các dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng vẫn bán cho người dân gây rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư. Hoặc không ít các dự án đất nền sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư bị "chôn vùi" không biết khi nào mới có thể lấy lại.

Bên cạnh đó, câu chuyện sốt đất theo các khu vực dự kiến lên đặc khu hay mới đây là Mũi Né, giá đất liên tục tăng cũng khiến gây khó khăn cho các nhà đầu tư có nhu cầu thực, đầu tư phát triển các dự án sau này.

“Dân mình rất liều khi đầu tư đất nền, họ mua cả đất cát biển, đất vườn, đất nông nghiệp trong khi đã có những quy định cấm xây dựng trên các loại hình đất đai đó. Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản du lịch hiện nay đang phát triển mạnh nhưng hoạt động đầu tư vẫn nên hết sức cẩn trọng. Trong đó, hoạt động đầu tư đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Các cơ quan chính quyền địa phương cần có những cảnh báo cho người dân khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản này”, ông Nam nhấn mạnh.

Đưa ra lời khyên cho các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay, ông Nam cho rằng, các nhà đầu tư cần tránh đầu tư vào các sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, không rõ ràng về pháp lý.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên chọn dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn để đảm bảo các sản phẩm này sẽ sinh lời hiệu quả, bảo toàn giá trị và hạn chế rủi ro”, ông Nam khẳng định.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ. nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước nên cấm việc chia lô bán nền.

Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ. Nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư, điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường.

Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng, không lo tình trạng cung vượt cầu. Hiện thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu của việc “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng. Nói cách khác, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên, chưa có dấu hiệu đi xuống.

"Các nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nhận định.