Đâu sẽ là bất động sản dẫn dắt dòng tiền?

Sóng tăng giá chung cư, đất nền sẽ sớm kết thúc

Từ 1/8/2024 cả ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức được áp dụng. 

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, đây là động thái rất tích cực, quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ để hoàn thiện hành lang pháp lý, đánh dấu một mốc quan trọng cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, điều khiến ông Tuyển băn khoăn là mọi thứ sẽ bắt đầu từ đâu, khi dòng tiền lớn của các nhà đầu tư vẫn đang cố thủ trong các ngân hàng.

Gần đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự tăng phi mã về thanh khoản và giá của phân khúc đất nền và chung cư ở Hà Nội. 

Giá chung cư ở khu vực đại lộ Thăng Long tại một vài dự án đã lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2, đất liền kề, biệt thự cũng lên tới gần 200 triệu đồng/m2. 

Đáng chú ý, mặc dù giá cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt. Thực trạng tương tự cũng đã diễn ra ở TP.HCM cách đây ba năm trước. 

"Thị trường bất động sản tại hai thành phố này đang thể hiện rõ sự thiếu hụt nguồn cung, còn các nhà đầu tư thì không có nhiều sự lựa chọn", ông Tuyển chia sẻ. 

Song, điều này sẽ khó có thể kéo dài lâu, bởi bất động sản tại Hà Nội hay TP.HCM không thể mãi tiếp tục tăng giá và thanh khoản. Điều đó là thiếu công bằng cho người mua và những thị trường khác.

Theo ông Tuyển, việc dòng tiền dịch chuyển sang những thị trường khác là điều sớm hay muộn. 

Ba yếu tố của một bất động sản dẫn dắt dòng tiền

Một nghiên cứu của BHS Group cho thấy, hiện nay phần lớn người mua bất động sản đều có nhu cầu ở thực, hoặc là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, không dùng đòn bẩy tài chính và có những yêu cầu khắt khe hơn.

Bất động sản là kênh đầu tư giá trị cao, mỗi quyết định đều mang tính sống còn với những thành phần tham gia. Chính vì vậy, những nhà đầu tư hiện tại đang cần một bất động sản hội tụ ba yếu tố.

Thứ nhất là tính an toàn, đây là các sản phẩm bất động sản đã có sổ đỏ, các sản phẩm đấu giá, đã ký hợp đồng mua bán, hoặc của những chủ đầu tư uy tín. 

Nhu cầu lớn nhất và tiên quyết của các nhà đầu tư hiện nay là “giữ tiền” trong bối cảnh phần nhiều các kênh khác đều rủi ro hoặc kém hiệu quả.

Thứ hai, sản phẩm bất động sản đó phải sở hữu tiềm năng tăng giá rõ ràng. Đó là các sản phẩm có giá tốt, nằm tại những vị trí, địa phương có tương lai phát triển, nơi có tăng trưởng kinh tế tốt, có quy hoạch tương lai về hạ tầng, đường xá thuận tiện. 

Đây là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư gửi gắm dòng tiền của mình một cách hiệu quả, bền vững.

Thứ ba, bất động sản phải có quy hoạch tốt và tính thẩm mỹ cao. 

Xã hội hiện đại ngày nay đang kéo theo những nhu cầu cao trong cuộc sống. Bất động sản không còn chỉ là một lô đất hay cái nhà để ở mà dần hướng tới là cả một cuộc sống có tiện ích đầy đủ, đảm bảo an ninh, cùng hệ sinh thái cộng đồng tri thức cao.

Lý thuyết là như vậy, song theo ông Tuyển, để các dự án mới phôi thai, ra mắt thị trường đáp ứng đủ các yếu tố trên sẽ cần thời gian rất dài. Hiện tại, dù các luật được ban hành sớm, nhưng các trình tự thủ tục phát triển dự án vẫn cần nhiều thời gian để thực hiện (từ công tác quy hoạch, đấu thầu giao chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất, hạ tầng).

Thời gian phát triển dự án mới phải tính bằng vài năm. Do đó, sản phẩm dành cho nhà đầu tư trong hiện tại và tương lai gần sẽ là các dự án đã đủ điều kiện bán hàng và các sản phẩm đấu giá. 

Những sản phẩm này sẽ hội tụ đầy đủ ba hoặc tối thiểu là 2/3 yếu tố nêu trên. Trong đó yếu tố về tính an toàn, các sản phẩm bất động sản đã có sổ đỏ, đã ký hợp đồng mua bán và chủ đầu tư uy tín là yêu cầu tiên quyết, bắt buộc phải có. Hai yếu tố còn lại có thể có thêm một hoặc cả hai. 

Ông Tuyển gọi đó là dòng sản phẩm “right property” - nghĩ đến mua bất động sản là phải lựa chọn đúng. 

Về vị trí, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, sắp tới, các huyện, tỉnh, thành phố sẽ tăng cường đấu giá đất để thực hiện thu ngân sách. Đây là một nguồn thu lớn mà hơn hai năm qua rất khó thực hiện. 

Ngoài ra, những chủ đầu tư đã có sẵn hàng sẽ tăng cường truyền thông để ra hàng khi nhận thấy thị trường đã bắt đầu tốt lên.

Các doanh nghiệp hiện nay đã không còn kỳ vọng vào những con sóng lớn như những năm trước. Nhưng rõ ràng, “right property” sẽ thu hút một lượng tiền lớn của các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển và tạo một nền tảng vững chắc cho tăng trưởng của những năm tiếp theo.