Đầu tư bất động sản thời Covid-19: Tiền mặt là vua

Ngay từ cuối năm 2019 đã có nhiều hội thảo, báo cáo và nhiều chuyên gia trên thị trường đánh giá bất động sản năm 2020 sẽ chậm và nhiều khó khăn. Tuy nhiên, với tình hình dịch bệnh Covid-19 bất ngờ bùng phát từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn khó khăn hơn rất nhiều. Đây là điều mà không một chuyên gia hay hội thảo nào có thể dự đoán trước được.

Dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp trên toàn thế giới, gây ảnh hưởng lớn đến sản xuất, thương mại dịch vụ. Kinh tế toàn cầu 2020 đang đứng trước một bức tranh không mấy sáng sủa. Điều này tất yếu sẽ ảnh hưởng rất nặng nề đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Thị trường bất động sản 'mất lửa'

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản hầu như không ghi nhận dự án mới nào mở bán. Các dự án còn căn hộ mở bán từ giai đoạn trước cũng không có giao dịch. Thị trường bất động sản gần như rơi vào trạng thái đóng băng. 

Nhiều chủ đầu tư đã phải hoãn kế hoạch ra hàng. Khách hàng cũng lo sợ dịch bệnh nên ít quan tâm mua bán bất động sản. Thị trường vốn đã ít các sản phẩm mới từ giai đoạn trước do những vướng mắc về cơ chế chính sách lại càng khó khăn ở hiện tại. 

Không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, thị trường bất động sản tại các địa phương khác như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng án binh bất động. 

Sau một cơn sốt đất chóng vánh, thị trường tại các địa phương này vẫn "lặng như tờ" ở thời điểm hiện tại. Các sản phẩm đầu tư trước đây vốn rất nóng, như đất nền, đều đã hạ nhiệt. Giao dịch bất động sản ảm đạm do thiếu vắng nhà đầu tư.

Nhà tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh dự báo năm 2020 sẽ là năm rất khó khăn của thị trường bất động sản và rất khó tìm được điểm sáng trong đầu tư bởi thị trường đã khác hoàn toàn so với giai đoạn bùng nổ những năm 2017 - 2018.

Ông Minh phân tích, tình hình kinh tế khó khăn trên toàn cầu liên quan đến dịch Covid-19 nên xuất nhập khẩu bị ảnh hưởng, hàng hoá ứ đọng. Khi các doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh buôn bán, tất yếu sẽ dẫn đến dòng tiền không dịch chuyển vào đất. 

"Nhà đầu tư đang ưu tiên tiền mặt là vua. Tiền của họ chỉ chuyển hoá vào đất khi nguồn tiền dư giả", ông Minh nói.

Ông Minh nhìn nhận, các điểm sáng của thị trường có thể là khu kinh tế Vân Đồn, Vũng Tàu hay Hải Phòng. Tuy nhiên, việc đầu tư vào các thị trường này đều phải là đầu tư dài hạn. Không có chuyện thị trường sốt nóng hay tăng giá mạnh trong thời gian tới.

Cắt lỗ hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư

Cũng theo ông Minh, thời điểm này, nhà đầu tư đã và đang nắm giữ nhiều bất động sản cần cơ cấu lại danh mục xem bất động sản nào nên giữ, nên bán hoặc nếu sản phẩm đó kinh doanh được thì cần phải dựa trên mục tiêu, mong muốn và đặc biệt là nguồn tiền của các nhà đầu tư.

Nếu nguồn tiền của nhà đầu tư không phải đi vay ngân hàng, không lo lắng về khả năng trả nợ trong ngắn hạn từ 3 - 5 năm tới thì họ có thể giữ bất động sản. Còn không thì nhà đầu tư có thể bán, thậm chí là chấp nhận cắt lỗ để thu tiền về. Bất động sản nào không bán hay không bán được thì nên nghiên cứu xem có cách nào có thể kinh doanh để có dòng tiền.

Với nhà đầu tư có ý định vào thị trường ở thời điểm này thì nên ưu tiên đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có tiềm năng thực sự, bất động sản đã hiện hữu, có thể sử dụng được ngay hoặc nếu đã có dòng tiền thì càng tốt.

Nếu muốn đầu tư để đón đầu tiện ích, cơ sở hạ tầng, chờ dự án tăng giá thì nhà đầu tư buộc phải có đủ nguồn tiền, không phải vay vốn ngân hàng và xác định đầu tư dài hạn, bởi thị trường trong thời gian tới sẽ rất khó khăn, giá bất động sản không thể tăng mạnh.

Không hội tụ đủ các yếu tố trên, tốt nhất nhà đầu tư nên giữ tiền mặt và chờ đợi thêm hoặc chọn kênh đầu tư khác mà mình có thế mạnh, ông Minh nhận định. 

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cũng cho rằng, để vượt qua giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân cần cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình. Nếu không dư giả tài chính, nhà đầu tư chỉ nên chọn giữ lại sản phẩm tốt nhất có trong danh mục đầu tư.

Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng thì càng cần phải cẩn trọng. Nếu đòn bẩy tài chính quá lớn, bắt buộc nhà đầu tư phải bán bớt đi các tài sản tốt để cầm cự qua giai đoạn khó khăn. 

"Tôi đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư chỉ vì cố gắng giữ các tài sản trong khi vốn vay ngân hàng quá lớn mà đã bị đổ vỡ tất cả khi khoản vay đến hạn không thể thanh toán, ngân hàng thu giữ tài sản", ông Chánh chia sẻ.

Cũng theo ông Chánh, hiện đang là thời điểm đòi hỏi sự quyết đoán, dũng cảm của các nhà đầu tư nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình. Trong thời điểm khó khăn, nhà đầu tư cần có giải pháp ngắn hạn để xử lý công việc của mình; không nên cố gắng giữ bất động sản bằng mọi cách mà đôi khi buông bỏ mới là giải pháp khôn ngoan.

Trái lại, đối với các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, ông Chánh cho rằng, đợt khủng hoảng này chính là cơ hội để họ có thể mua được những tài sản tốt với giá rẻ. 

Tuy nhiên, ông Chánh khuyên các nhà đầu tư cũng chỉ nên dùng 70% số vốn mình có để đầu tư bất động sản; 30% còn lại nên cất giữ để đảm bảo nguồn vốn lưu động, tránh rủi ro.