Hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn rất lớn do giảm doanh thu và lợi nhuận.

Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán hầu hết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm. Ngoại trừ Vingroup đạt doanh thu và lợi nhuận tốt, các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt mức tăng trưởng bình quân doanh thu 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% của năm 2018. 

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018. Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Bốn tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng. Riêng tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản như hiện nay đang trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế do phần lớn lượng hàng tồn kho đó là do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay. Hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Thực tế năm 2019, TP. HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới; ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án so với năm 2018.

Điều này đã khiến tăng trưởng bình quân của lĩnh vực trong giai đoạn 2015 - 2019 chỉ đạt 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GRDP và hiện nay tỷ trọng đóng góp trong GRDP cũng thuộc hàng thấp nhất trong 09 ngành dịch vụ chủ yếu của thành phố.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình nêu trên là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Cùng với đó, nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến việc đùn đẩy giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ. 

Theo ông Châu, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn trong hai năm qua, nay lại chịu thêm tác động của dịch cúm Covid-19 nên tính chất khó khăn càng trầm trọng hơn.  Những vấn đề này, nếu không được giải quyết kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, làm giảm nguồn thu ngân sách.

Giải pháp gỡ khó cho thị trường

Trước tình hình hiện nay, ông Châu kiến nghị sáu nhóm giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thứ nhất, về quy trình giải quyết hồ sơ dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất do Nhà nước quản lý, ông Châu đề xuất các địa phương thực hiện quy trình hành chính gồm năm bước:

Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

HoREA đề xuất nộp tiền sử dụng đất ở bước 5, bởi lẽ pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản cũng chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi bán nhà, hoặc huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai; hoặc trước khi thực hiện thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án cho chủ đầu tư.

Ngoài ra ông Châu cũng đề xuất 4 phương án xử lý vướng mắc đối với phần đất rạch, đường, bờ đất, do Nhà nước quản lý (chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen cài trong khu đất dự án nhà ở của doanh nghiệp.

Phương án 1: Đề nghị xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường đối với các phần đất xen cài này và giao đất cho chủ đầu tư theo các quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hiện nay, các địa phương không dám giải quyết như trước đây, vì còn “lấn cấn” do các thửa đất xen cài này là đất công.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, đường, bờ đất, thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập. 

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo sớm giải quyết sự thiếu thống nhất giữa các khái niệm “đất” và “đất ở” đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.

Đồng thời, Chính phủ cần chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với UBND TP. HCM khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp.

HoREA kiến nghị Chính phủ quyết liệt chỉ đạo tạo sự thay đổi thực chất trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội năm 2020 và các năm sắp đến, đẩy mạnh Chương trình phát triển nhà ở xã hội ngay trong năm 2020.

Về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2019, ông Châu cho rằng, cần tăng cường tính minh bạch, tính giải trình của doanh nghiệp, có cơ chế đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp. Tuy nhiên, chưa nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm này, nhất là trong điều kiện dịch cúm Covid-19 đang tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản.