Covid-19 giáng đòn chí tử vào bất động sản nghỉ dưỡng

"Với tình hình như hiện nay, thời gian 10 năm cam kết lợi nhuận là quá mạo hiểm đối với cả các chủ đầu tư dự án và khách hàng," nhà tư vấn bất động sản Trần Minh nhận định về tác động của dịch bệnh Covid-19 lên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Lý do khiến ông Minh bi quan về khả năng giữ cam kết của các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng là vì đã xuất hiện một số khách sạn buộc phải đóng cửa, cắt giảm nhân viên, thậm chí, "chỉ trong vài tháng nữa, nhiều doanh nghiệp du lịch, khách sạn có thể tuyên bố phá sản". 

"Các doanh nghiệp lấy tiền đâu để trả cam kết cho khách hàng trong khi các khu du lịch, khách sạn của họ đều vắng khách. Và nếu không có tiền trả cam kết, tất yếu các công ty này sẽ huỷ cam kết", ông Minh dự báo.

Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đều cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư từ 8-10%, trong thời gian 5-10 năm. Cá biệt có dự án trả cao hơn hoặc thời gian dài hơn.

Nếu như dự đoán của ông Minh thành hiện thực, thị trường bất động sản sẽ nhận thêm cú sốc nặng nề hơn, khi chỉ mới cách đây vài tháng, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã đơn phương tuyên bố dừng trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm trong tám năm. 

Nếu như cú sốc Cocobay Đà Nẵng làm lung lay niềm tin của khách hàng đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel - căn hộ du lịch, thì dịch Covid-19 đang cho thấy sự nguy hiểm hơn nhiều đến từ các yếu tố thiên tai, bất khả kháng.

Ở điều kiện bình thường, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng thừa nhận không thể kinh doanh để có thể trả cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm; mà thực tế, trong vài ba năm đầu tiên, dự án đều phải chịu lỗ và nếu có lãi thì lợi nhuận trung bình cũng chỉ ở mức 5-6%/năm. 

Tuy nhiên, mức điều chỉnh thấp hơn cũng khó có thể đạt được trong bối cảnh này, khi mà dịch bệnh Covid-19 đang đẩy ngành du lịch vào khủng hoảng, trong đó, dòng khách du lịch lớn nhất của Việt Nam, và cũng là của Cocobay cũng như nhiều khách sạn khác ở Đà Nẵng và Nha Trang, đã sụt giảm nghiêm trọng trong một tháng qua. 

Năm ngoái, khách du lịch Trung Quốc chiếm tới 30% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam. Tuy nhiên, trong tháng 2 vừa qua, lượng khách du lịch từ thị trường này đã giảm 62,4% so với tháng 2 năm trước và chỉ còn chưa đầy 200.000 khách. 

Ngành du lịch Việt Nam tiếp tục nhận thêm cú sốc khi dịch Covid-19 bùng phát mạnh tại Hàn Quốc - thị trường du lịch lớn thứ hai sau Trung Quốc, buộc tất cả các hãng hàng không trong nước phải dừng bay giữa hai nước. 

Trong khi ngành du lịch hy vọng vớt vát được khách châu Âu thì dịch Covid-19 lại lan đến thị trường này, buộc Việt Nam phải tạm dừng miễn thị thực cho công dân Italia. 

Tại cuộc họp báo chính phủ chiều tối qua, Bộ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng ước tính ngành du lịch thiệt hại 7 tỷ USD vì Covid-19.

Trong bối cảnh thị trường kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch gặp cú sốc lớn từ sự bùng phát của dịch Covid-19, một số chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vô cùng khó khăn trong thời gian tới. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc chi trả lợi nhuận của loại hình sản phẩm này cho khách hàng.

Các khách sạn, khu du lịch vắng khách đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư sẽ không có nguồn thu để chi trả cho cam kết lợi nhuận đối với các nhà đầu tư đã mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ trước đó.

Theo ông Trần Minh, dịch Covid-19 có thể dẫn đến hai kịch bản cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Một là, chủ đầu tư uy tín chấp nhận bỏ tiền túi để trả cam kết nhằm giữ chữ tín với khách hàng. Hoặc không, cách làm của Cocobay Đà Nẵng sẽ được rập khuôn tại những dự án khác.

Ông Minh cho rằng, khách hàng vẫn là người yếu thế nhất trong cuộc chơi này, bởi hợp đồng cam kết lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư chỉ là hợp đồng dân sự. 

"Mọi hợp đồng của chủ đầu tư đều rất chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi cho họ chứ không phải khách hàng", ông Minh chia sẻ.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cũng cho rằng, đối với các dự án condotel đã bán cho các nhà đầu tư và đi vào hoạt động, thông thường trong các hợp đồng cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ có điều khoản quy định về việc thay đổi mức chi trả cam kết trong trường hợp việc kinh doanh của dự án gặp khó khăn do những điều kiện khách quan, bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh.

Với điều khoản này, trong thực tế như hiện nay khi Chính phủ công bố dịch Covid-19, dịch bệnh này sẽ được đưa vào hợp đồng và tuỳ theo các quy định cụ thể của bản hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng, việc trả cam kết của chủ đầu tư cho khách hàng sẽ có thể bị ảnh hưởng. 

"Hoặc cũng có thể khách hàng sẽ không được trả cam kết trong thời gian dịch bệnh", ông Hưng nhận định.

Ông Minh nhận định, với những diễn biến phức tạp của dịch bệnh như hiện nay, năm nay sẽ tiếp tục là một năm đầy khó khăn, thách thức đối với thị trường. 

Dịch SARS cách đây 13 năm đã khiến ngành du lịch phải mất tới một năm mới có thể hồi phục. Trong khi đó, dịch Covid-19 đã lan rộng với mức độ nghiêm trọng hơn nhiều và khó có thể tiên đoán mất bao lâu thị trường mới hồi phục nếu dịch bệnh được kiểm soát.

Theo ông Minh, nếu dịch Covid-19 tiếp tục kéo dài, cả các doanh nghiệp bất động sản, du lịch và ngành du lịch Việt Nam sẽ đứng trước nguy cơ khủng hoảng nghiêm trọng, cần thời gian rất lâu mới có thể phục hồi. Hoặc có phục hồi lại cũng sẽ không thể sôi động như giai đoạn trước.

Trước những rủi ro của chính sách cam kết lợi nhuận của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản từng có nhiều năm tham gia vào thị trường cũng cho rằng, sử dụng cam kết lợi nhuận tức là các chủ đầu tư đang đi tìm các khách hàng đầu tư theo kiểu dòng tiền và hệ luỵ của nó là rất lớn.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này dự đoán, trong tương lai, có thể các chủ đầu tư sẽ phải trả condotel về giá trị thực. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ không cam kết lợi nhuận nữa mà tập trung khai thác tốt dự án du lịch nghỉ dưỡng và áp dụng hình thức chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.