Bảng giá đất mới: Cần ‘may chiếc áo' mà ai mặc cũng vừa

UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định cho áp dụng theo bảng giá đất cũ (đã được ban hành ở Bình Phước và Đồng Nai trước khi sáp nhập) để người dân, doanh nghiệp thực hiện các nghĩa vụ tài chính và có nguồn thu cho ngân sách.

Việc UBND tỉnh Đồng Nai kịp thời ban hành quy định trên, cho áp dụng giá đất cũ là cơ sở để chính quyền hai cấp cùng các sở ngành liên quan "khơi thông" thủ tục hành chính về đất đai hiện nay.

Đồng thời, từ quyết định này, các sở ngành của tỉnh Đồng Nai (mới) cũng có cơ sở để tính toán các nghĩa vụ tài chính về đất cho doanh nghiệp, cá nhân (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ thuế trước bạ, thuế thu nhập…), tạo nguồn thu cho ngân sách sau sáp nhập và người dân cũng có cơ sở để thực hiện các quyền như sang nhượng đất đai.

Nhưng, quyết định này cũng chỉ áp dụng cho đến hết năm nay. Sau thời gian này, Đồng Nai và các tỉnh thành sau sáp nhập cũng phải tính toán đến xây dựng bảng giá đất mới sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua.

“Vấn đề rất quan trọng và cấp thiết là bảng giá đất này phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh gây sốc thị trường hay đẩy người trẻ ra khỏi giấc mơ an cư vì giá nhà tăng cao”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh.

Tan “giấc mơ” mua nhà của người trẻ nếu bảng giá đất mới không hợp lý

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá nhà vẫn liên tục tăng trong 6 tháng đầu năm, trái ngược với mong muốn cân bằng giá của người dân. Đơn cử, ở phân khúc chung cư, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán, trung bình mỗi năm tăng gần 15%.

Tính hết quý II/2025, giá căn hộ trung bình ở Hà Nội đạt gần 76 triệu đồng/m2. Lượng dự án chuẩn bị mở bán có giá rumor (thăm dò thị trường) trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng nhiều.

Theo sau đà tăng giá của Hà Nội là TP. Đà Nẵng và TP.HCM. Hiện, giá bán căn hộ bình quân ở Đà Nẵng đạt 66,4 triệu đồng/m2, còn TP.HCM khoảng 77 triệu đồng/m2.

Nhưng, chậm hơn nhiều so với đà tăng giá nhà, tốc độ tăng thu nhập bình quân người lao động nửa đầu năm nay chỉ khoảng 10% so với cùng kỳ, đạt trung bình 8,3 triệu đồng/tháng. Trong khi khu vực thành thị ghi nhận mức thu nhập trung bình 10 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý là tỷ lệ thất nghiệp thanh niên thành thị vẫn tiếp tục vượt mốc 10%.

Chính vì vậy, lo lắng của các chuyên gia về việc giá nhà sẽ còn "được đà" tăng đồng loạt khi các địa phương đang cấp tập xây dựng bảng giá đất mới. Bởi lẽ, nếu xây dựng bàng giá mới không hợp lý, khoa học thì giấc mơ mua nhà của người trẻ sẽ “vỡ tan như bóng xà phòng”.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin, lo ngại, nếu không có bước đệm phù hợp, bảng giá đất mới sẽ khiến thị trường sốc, đặc biệt là vào năm 2026 khi chính sách chính thức áp dụng.

“Nếu bảng giá mới không được tính toán kỹ, người dân - nhất là người trẻ sẽ ngày càng khó mua nhà”, bà Liễu khẳng định.

Về phía các doanh nghiệp, hiện nay, tiền sử dụng đất thường chiếm tới 50% tổng chi phí dự án, với đất nền là khoảng 20% và là biến số khó dự đoán, gây khó khăn trong lập kế hoạch. Vì vậy, bà Liễu đề xuất phân nhóm người sử dụng đất để tính mức đóng phù hợp. Chẳng hạn, người dân sử dụng trực tiếp đóng ít, người sở hữu nhiều lô đất đóng trung bình, nhà đầu tư bất động sản thương mại đóng đủ 100%.

Bên cạnh đó, vị này cũng đề nghị cần rút ngắn thủ tục hành chính, tránh tình trạng một con đường hai tỉnh, giá đất chênh lệch gấp đôi do mỗi nơi tính khác nhau, tạo cơ hội đầu cơ trục lợi.

TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế và tài nguyên môi trường TP.HCM, nhận định, việc tăng giá đất và phương pháp thặng dư trong xác định tiền sử dụng đất là nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ tăng cao. Theo ông Thuận, việc áp giá đất tiệm cận thị trường như quy định trong Luật Đất đai và Nghị định 71/2024 khiến thị trường bị đẩy giá "ảo", đặc biệt sau khi bỏ khung giá đất.

Do đó, chuyên gia này cho rằng cần có sự điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 để giảm tỷ lệ tính giá đất khi chuyển mục đích sử dụng, nhằm kiểm soát chi phí đầu vào và ổn định giá bất động sản.

“Việc xác định giá đất theo hướng kiểm soát sẽ góp phần giảm giá nhà ở và thúc đẩy an sinh xã hội”, ông Thuận nhận định.

Trên thực tế, theo thống kê của HoREA, trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được triển khai, với tổng cộng 3.353 căn hộ cao cấp, trị giá hơn 10.239 tỷ đồng. Đáng lưu ý, trong số này không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền. Trong khi đó, nhà ở xã hội cũng rất khiêm tốn, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng, tương đương 4.100 căn hộ, mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch đến năm 2025.

“Giá nhà đã tăng liên tục trong nhiều năm qua và đang neo ở mức cao. Một căn hộ cao cấp có giá lên đến 90 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình”, Chủ tịch HoREA thông tin.

“Cần may một chiếc áo mà ai mặc cũng vừa”

Dẫn câu chuyện trước đây, người dân giao đi 1m2 đất, nhận tiền về chỉ bằng giá tô bún bò nhưng khi mua lại từ doanh nghiệp phải chi tiền ra với giá 100 triệu đồng/m2.

“Đây là áp lực lớn nhất để Nhà nước xem xét bảng giá đất cũ không còn phù hợp nữa. Luật Đất đai cần có bước đi dài, hợp lý để tiến tới giá thị trường”, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đã nêu ra tại hội thảo "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý?" do báo Thanh Niên tổ chức mới đây.

Tuy nhiên, theo ông Tú, có một thực tế là sau khi luật Đất đai ra đời, có một tác dụng phụ là người trẻ không mua nổi nhà, không tìm được chỗ an cư; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Chẳng hạn, tại TP.HCM có 6 dự án được tính toán sẽ phải đóng đến 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Như vậy, biên lợi nhuận chắc chắn sẽ không như trước.

“Khi đó, doanh nghiệp buộc phải tính khoản tiền này vào giá nhà. Vì vậy, giá nhà bị đội lên cao và người trẻ khó tìm chốn an cư”, ông Tú nói.

Từ đó, luật sư Trương Anh Tú đề xuất 4 nhóm giải pháp và một số kiến nghị.

Thứ nhất, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào.

“Một cổng thông tin điện tử mở cho toàn dân, để khi người dân nhận được giấy thông báo thuế 1 - 2 tỷ đồng, vẫn có thể lên cổng này, truy cập, tra cứu để biết mức thu đó dựa trên căn cứ, cơ sở, thông lệ nào. Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao”, ông dẫn chứng.

Thứ hai, cần phân loại nghĩa vụ tài chính. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp "chuyển mục đích sử dụng đất", nhưng người dân không thực sự "mua" đất từ Nhà nước - mà chỉ đang hoàn thiện pháp lý cho quyền sử dụng đất có thật, hợp lý từ lâu đời.

Như vậy, tiền sử dụng đất chỉ nên thu từ chủ đất và doanh nghiệp khi chúng ta giao cho họ, còn người dân có đất rồi, không nên thu nữa và thu là không hợp lý. Với các lô đất liền kề, tôi kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, nơi người dân đã sinh sống và canh tác ổn định.

Ngoài ra, với loạt đất công ích, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư - đây là các loại hình phục vụ chính sách, không thể đánh đồng với dự án thương mại. Nên trực thu hay gián thu phải bỏ hết.

Cần thiết lập cơ chế giãn, hoãn, chia kỳ nộp tiền sử dụng đất nhằm giúp người dân có thời gian cân đối tài chính, tránh tình trạng phải bán tháo tài sản hoặc "mua lại" chính mảnh đất của mình bằng cái giá không thể gánh nổi. Với doanh nghiệp, việc phải nộp ngay khoản tiền này là cần thiết, và chậm nộp thì phải tính lãi, bởi nếu cứ cho nợ thì ai cũng có thể nợ và họ có hoạt động kinh doanh. Với người dân nợ thuế không nên tính lãi suất của họ, bởi người dân không đi buôn bán, chỉ mua để ở. Nên chia sẻ với người dân.

Thứ ba, cần thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích. Nên bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này, để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn. Từ đó, chúng ta sẽ có cơ chế giá khách quan hơn. Người dân tự định giá cho đất của họ, doanh nghiệp tự định giá, không thắc mắc Nhà nước áp định giá thế nào.

Thứ tư, cần ưu tiên bồi thường bằng đất khi thu hồi, giảm sức ép phải “neo giá cao”.

Thực tế, một số địa phương từng có cách làm cũ trước đây là lấy đất đổi đất. Chẳng hạn, giải tỏa thu 100 mét đất, đổi lại cho dân 10 mét. Cách làm này giúp giảm sức ép, tái định cư ngay, tạo sự linh hoạt giá đất và tiệm cận mọi thành phần.

“Cần may một chiếc áo mà ai mặc cũng vừa" - ông Tú ví von và lưu ý không nên đổ lỗi cho khung giá đất trước đây làm thất thu thuế.

“Chúng ta cần khung giá phù hợp, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải "tiệm cận giá thị trường" bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn", luật sư Trương Anh Tú nói.