Một làn sóng đầu tư vào các dự án đại đô thị đang lan rộng trên thị trường bất động sản, tạo ra những cú hích tăng trưởng đáng kể nhưng cũng kéo theo nhiều thách thức về pháp lý, thanh khoản và quản trị rủi ro.
Một thập kỷ trước, các khu đô thị quy mô lớn và hiện đại tại Việt Nam phần lớn do các nhà đầu tư nước ngoài phát triển, với những dự án tiêu biểu như Ciputra ở Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM. Tuy nhiên, cục diện đã thay đổi nhanh chóng khi các tập đoàn trong nước như Vingroup, Novaland, Ecopark và Sun Group đang chiếm lĩnh thị trường đại đô thị.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá đây là dấu hiệu cho thấy sự trưởng thành về tài chính và năng lực triển khai của các chủ đầu tư nội địa.
Không chỉ phản ánh sức bật của doanh nghiệp Việt, làn sóng đại đô thị còn phù hợp với xu hướng toàn cầu. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và yêu cầu ngày càng cao từ người mua nhà, thị trường đang chuyển dịch khỏi mô hình dự án nhỏ lẻ để hướng đến các khu đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ. Các đại đô thị hiện nay thường sở hữu hàng nghìn căn hộ, đi kèm hạ tầng hoàn chỉnh từ giao thông đến giáo dục, y tế và thương mại - một bước tiến rõ rệt so với mô hình “chắp vá” trước đây.
Các đại dự án thường tọa lạc tại những khu vực nằm dọc các tuyến vành đai bao quanh Hà Nội và TP.HCM. Quy mô lớn và tốc độ thi công thần tốc giúp các khu đô thị này trở thành cực phát triển mới, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị tại Việt Nam.
Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, việc gỡ bỏ các nút thắt pháp lý đang trở thành yếu tố then chốt thúc đẩy làn sóng triển khai các dự án đại đô thị trên khắp Việt Nam. Nếu như vài năm trước, một dự án bất động sản vài chục héc-ta đã được xem là quy mô lớn thì hiện nay, khung pháp lý đã thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho những dự án hàng trăm héc-ta nhanh chóng được cấp phép.
Chính phủ đang chủ động quy hoạch và hỗ trợ triển khai các đại đô thị, coi đây là động lực tăng trưởng mới cho các địa phương. Ngoài việc tái định hình diện mạo đô thị, các dự án quy mô lớn còn đóng góp đáng kể vào ngân sách thông qua tiền sử dụng đất — nguồn thu ngày càng quan trọng trong bối cảnh Việt Nam chuyển mình mạnh mẽ về kinh tế - xã hội.
Dù đại đô thị mở ra kỳ vọng mới cho thị trường nhà ở, tốc độ bùng nổ dự án trong thời gian ngắn đang tạo ra sức ép lớn lên nguồn cung. Theo dữ liệu từ quý I/2025, ba dự án đại đô thị chiếm tới gần 90% tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội.
Chỉ riêng mỗi đại dự án này đã cung ứng hàng nghìn căn hộ thấp tầng, tương đương tổng nguồn cung của toàn Hà Nội hoặc TP.HCM trong các năm trước. Tính đến cuối năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 25.000 căn hộ mới, mức cao nhất trong vòng 5 năm, chấm dứt tình trạng thiếu hụt kéo dài.
Trong phân khúc biệt thự và nhà liền kề, sự trở lại của các dự án cao cấp đã giúp nguồn cung sơ cấp tăng vọt, đạt hơn 5.000 căn từ 18 dự án - tăng gấp bảy lần so với quý trước, theo báo cáo của Savills Việt Nam.
Tuy nhiên, giới phân tích lo ngại sức hấp thụ không theo kịp đà bung hàng. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cảnh báo về rủi ro thanh khoản và xu hướng giảm giá. Giá bán sơ cấp hiện vẫn cao do chi phí đầu vào lớn và kỳ vọng của chủ đầu tư, nhưng trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu giảm - một tín hiệu cho thấy áp lực lên lợi nhuận của nhà đầu tư đang gia tăng.
Nếu xu hướng nguồn cung tăng tiếp tục kéo dài, sự điều chỉnh giá có thể lan sang thị trường sơ cấp trong trung và dài hạn, làm gia tăng thách thức cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân.
Đằng sau ánh hào quang của những siêu dự án là sức ép khổng lồ về quản trị tài chính và khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Thực tế, có những đại đô thị từng được kỳ vọng trở thành trung tâm dịch vụ và thương mại, nhưng đến nay vẫn vắng bóng khách thuê và hoạt động kinh doanh. Các tuyến phố mua sắm được quảng bá rầm rộ giờ vắng vẻ, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp phải gồng gánh chi phí tài chính cho những tài sản không sinh lời.
Tình trạng này gây ra thách thức kép: không chỉ là rủi ro đầu tư đối với khách hàng, mà còn đẩy các chủ đầu tư vào cuộc đua tiêu thụ khốc liệt. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm ưu thế trong việc huy động vốn và truyền thông, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ hơn dễ bị loại khỏi cuộc chơi.
Về lâu dài, sự lệ thuộc vào các đại dự án có thể khiến thị trường mất cân bằng, những doanh nghiệp lớn sẽ chiếm thế thượng phong trong khi doanh nghiệp bất động sản nhỏ sẽ đối mặt áp lực cạnh tranh.
Ngay cả với các chủ đầu tư lớn, việc triển khai đồng loạt quá nhiều dự án cũng tiềm ẩn rủi ro tài chính đáng kể. Bài học từ các tập đoàn từng sử dụng đòn bẩy tài chính cao vẫn còn nguyên giá trị: khi thị trường chững lại, khả năng trả nợ và quản trị dòng tiền sẽ trở thành rào cản lớn nhất. Khi thanh khoản sụt giảm, các dự án dễ rơi vào trạng thái đình trệ, gây thiệt hại dây chuyền cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Vì vậy, nhà đầu tư và khách hàng cần đặc biệt cân nhắc lựa chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính vững và hồ sơ phát triển dự án đã được kiểm chứng, nhằm tránh rủi ro chôn vốn tại các đại đô thị.
Tags:
Tags:
Sau khoảng thời gian tăng giá mạnh, giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng điều chỉnh.
Giá chung cư tăng vọt khiến dòng tiền chảy mạnh về các tỉnh lẻ sau thông tin sáp nhập, nhưng xu hướng này cũng đang được nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo rủi ro.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, giá chung cư Hà Nội đã chạm đỉnh, nếu đang sở hữu căn hộ đầu tư, đây là lúc các nhà đầu tư cần cân nhắc bán ra để bảo toàn lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn.
Mặc cho giá chung cư liên tục leo thang, thanh khoản căn hộ vẫn đạt kỷ lục trong quý III/2025 nhờ lượng cầu lớn từ các nhà đầu tư.
Vingroup hôm nay công bố triển khai các dự án nhà ở xã hội tại 7 tỉnh, trong đó, gần 50.000 căn có kế hoạch thực hiện tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP.HCM và Tây Ninh; gần 11.000 căn đang thi công và đưa ra thị trường tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa.
Dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản có thể là bước ngoặt giúp thị trường trở lại cân bằng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức nếu thiếu sự phối hợp giữa ba yếu tố: kiểm soát lợi nhuận minh bạch – chi phí vốn thực tế – rút ngắn pháp lý đầu tư.
Sunshine Group sắp tung ra thị trường phía Nam hơn 30 tòa chung cư với gần 13.500 căn hộ cao cấp thuộc các dự án Sunshine Sky City, Noble Crystal Riverside và Sunshine Bay Retreat Vung Tau.
Với hàng loạt chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ và đặc biệt là sự ra đời của Nghị định 261, phân khúc nhà ở xã hội đang đứng trước cơ hội bứt phá mạnh mẽ. Những "nút thắt" cố hữu về quỹ đất và thủ tục pháp lý đang dần được tháo gỡ, mở đường cho mục tiêu an cư của hàng triệu người lao động.
Việt Nam sở hữu tiềm năng lớn với các khoáng sản chiến lược hàng đầu thế giới, nhưng gánh nặng chính sách thuế đang thách thức sự phát triển của ngành này.
Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhìn nhận, không có một sự gia tăng đồng loạt trong tín dụng các ngành. Dòng chảy tín dụng đặc biệt tăng mạnh ở lĩnh vực chứng khoán và bất động sản kinh doanh.
CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2025 với nhiều chỉ tiêu tăng trưởng tích cực, phản ánh hiệu quả vận hành và nền tảng tài chính ngày càng vững mạnh.
Mặc cho giá chung cư liên tục leo thang, thanh khoản căn hộ vẫn đạt kỷ lục trong quý III/2025 nhờ lượng cầu lớn từ các nhà đầu tư.
Vingroup hôm nay công bố triển khai các dự án nhà ở xã hội tại 7 tỉnh, trong đó, gần 50.000 căn có kế hoạch thực hiện tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP.HCM và Tây Ninh; gần 11.000 căn đang thi công và đưa ra thị trường tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa.
SSI cho rằng việc chuyển đổi sang cơ chế quản lý tín dụng mang tính thị trường là cần thiết, giúp cân bằng tốt hơn giữa tăng trưởng, hiệu quả và ổn định hệ thống.
Công nghệ blockchain đang trở thành công cụ đắc lực để phơi bày vụ lừa đảo tài sản số liên quan tới Shark Bình và dự án AntEX.
