Doanh nghiệp bất động sản phân hóa sau nghị định mới về trái phiếu

Ngày 16/3, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (tên cũ là Công ty TNHH Masteries Hưng Yên) vừa công bố đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu có tổng giá trị 7.200 tỷ đồng từ kênh trái phiếu.

Cả 2 lô trái phiếu trên đều có kỳ hạn 12 tháng, trái phiếu thuộc loại trái phiếu zero coupon, tức không trả lãi định kỳ, thông tin lãi suất trái phiếu không được công bố. 

Kể từ khi Nghị định 08 sửa đổi về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ chính thức có hiệu lực, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu sôi động trở lại. Tuy vậy các đợt phát hành chỉ tập trung vào số ít doanh nghiệp và có giá trị rất cao.

Có thể kể tới hàng loạt cái tên như Công ty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam phát hành lô trái phiếu kỳ hạn 18 tháng, lãi suất phát hành 13%/năm với quy mô 4.695 tỷ đồng. Tương tự, Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living phát hành 4.800 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng)...

Đặc điểm chung của những doanh nghiệp kể trên đều là các doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn. Các doanh nghiệp này sử dụng lợi ích từ các dự án bất động sản, các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai để đảm bảo cho các lô trái phiếu.

Việc các doanh nghiệp bất động sản kể trên huy động được vốn cũng phản ánh quan điểm của NHNN đó là không siết tín dụng bất động sản. Những dự án có tính hiệu quả cao, có tài sản đảm bảo vẫn huy động vốn bình thường, chỉ có những dự án phân khúc rủi ro cao, có tính đầu cơ và có nguy cơ bong bóng mới bị các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ.

Nghị định 08 cũng tạo cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp chưa thể huy động được vốn tất toán các lô trái phiếu đến hạn có thể gia hạn tối đa thêm 2 năm hoặc đề nghị thanh toán bằng sản phẩm bất động sản.

Hôm qua, Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Phước công bố thay đổi điều khoản, điều kiện của trái phiếu. Cụ thể, Tập đoàn Tiến Phước cho biết đã gia hạn hai lô trái phiếu có tổng trị giá 500 tỷ đồng. Trong đó, mã trái phiếu GTPCH2123001 được gia hạn thời gian đáo hạn từ ngày 25/3/2023 sang ngày 25/3/2025; mã trái phiếu GTPCH2123002 được gia hạn thời gian đáo hạn từ ngày 6/4/2023 sang ngày 6/4/2025.

Trước đó, một loạt doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh đã gia hạn thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 900 tỷ đồng. Nguyên nhân được đưa ra là dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, các thị trường vốn khác (chứng khoán, trái phiếu) không tích cực, các chủ đầu tư không thu xếp kịp nguồn để thanh toán cho công ty khiến nguồn tiền bị ảnh hưởng.

Một tập đoàn bất động sản lớn khác là Novaland đã đồng loạt gia hạn nhiều lô trái phiếu như lô NVLH2124002 trị giá 250 tỷ đồng được gia hạn thêm 1 năm, lô NVLH2224006 trị giá 1500 tỷ đồng được gia hạn thêm 2 năm, lô NVLH2123010 được gia hạn thêm 3 tháng. Novaland cũng áp dụng Nghị định 08 mới để xin thanh toán lô trái phiếu khác trị giá 1.500 tỷ đồng bằng bất động sản.

Theo số liệu của FiinRatings, đến ngày 8/3/2023, số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đã lên đến 67, trong đó có 63 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu nợ thông qua việc giãn kỳ hạn.

Hầu hết các doanh nghiệp đưa ra lãi suất nhằm đền bù cho nhà đầu tư, từ đó phản ánh lên mức lãi suất mới cao hơn của toàn thị trường. Tổng giá trị các lô trái phiếu được ghi nhận chậm thanh toán đạt 89,3 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 55% lượng trái phiếu đang lưu hành của các doanh nghiệp trên. 

Khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ cho các lô trái phiếu này phụ thuộc vào phân kỳ đáo hạn sắp tới, khả năng huy động nguồn vốn khác của doanh nghiệp cũng như kỳ vọng vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Tính trên tổng giá trị trái phiếu phi tài chính đang lưu hành, tỷ lệ nợ xấu từ các lô trái phiếu được FiinRatings tính toán ở mức 11,3%. Riêng đối với các tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ nợ xấu ở mức cao hơn là 18,7%.