Leader talk

Doanh nghiệp kỳ vọng gì từ Luật Đất đai sửa đổi

Phương Linh Thứ ba, 23/01/2024 - 09:25

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ “nút thắt" pháp lý cho các dự án, sớm bổ sung nguồn cung mới, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục.

Luật Đất đai có tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, nhiều đối tượng. Ảnh: Hoàng Anh.

Nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai sửa đổi là dự án luật lớn, khó và có nhiều nội dung phức tạp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề hàng đầu được doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Dự án luật này được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới.

Theo ông Bình, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của luật đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

10 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”.

Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây là yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.

Trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản cũng được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt.

Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Theo đó, hiện nay, đô thị hóa đang ngày một phát triển, nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, chiếm tới 80% trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ chiếm 15% và đầu cơ là 5%. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi sớm sẽ tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản, ông Bình nhấn mạnh.

Trước đó, nhận định từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản. Đơn cử như Luật Đất đai mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bốn phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. Tuy nhiên, tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Bên cạnh đó, việc siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản, đồng thời vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai vừa được thông qua, bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Ngoài ra, theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi), diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật, bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp.

Theo ông Bình, thời gian vừa qua, kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam đã gặp khó khăn rất lớn. Tuy nhiên, với các quy định pháp luật mới được ban hành, năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023.

Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý I, đầu quý II/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường.

Các dự án luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Vẫn còn những tồn tại

Song, theo ông Bình những bộ luật quan trọng này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài.

Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án luật chính thức đi vào thực tiễn.

Bên cạnh những nội dung mới có tác động tích cực tới thị trường, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận thấy Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại một số bất cập, chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Theo đó, quy định luật vẫn thiếu linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân, tổ chức nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 không bổ sung "cá nhân nước ngoài" là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Luật mới không có cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; chưa có quy định về cách thức giao đất cho doanh nghiệp FDI.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã giữ nguyên quy định hiện hành đối với việc nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.

Như vậy, các dự án nhà ở thương mại không có đất ở sẽ tiếp tục bị tắc nghẽn. Thời gian vừa qua, hàng loạt các dự án đang bị treo do vướng quy định về việc không có đất ở tiếp tục vướng mắc, không thực hiện được.

Các đề xuất của chuyên gia, đại biểu Quốc hội về việc nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp thu hồi đất là được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã không được xem xét trong Luật Đất đai sửa đổi.

Trước những vấn đề này, theo Hội Môi giới, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật sửa đổi.

Gam màu sáng tối của thị trường bất động sản 2024

Bất động sản - 1 năm

Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể khởi sắc, biệt thự liền kề gặp khó vì mức giá quá cao, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất thị trường bất động sản trong năm nay.

Gam màu sáng tối của thị trường bất động sản 2024

Bất động sản - 1 năm

FaceBook

Tags:

Luật Đất đai

Sửa đổi luật đất đai

Pháp lý

Pháp lý bất động sản

Bất động sản

Thủ tục pháp lý

Tags:

Luật Đất đai

Sửa đổi luật đất đai

Pháp lý

Pháp lý bất động sản

Bất động sản

Thủ tục pháp lý

Tin liên quan

10 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua

Tiêu điểm - 1 năm

Bên cạnh nhiều điểm mới giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi vừa chính thức được thông qua vẫn còn những điểm nghẽn chưa được khơi thông.

Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Tiêu điểm - 1 năm

Dự thảo luật được xem xét tại Kỳ họp bất thường thứ 5 theo quy trình đặc biệt, tất cả ý kiến đại biểu đã được tiếp thu, giải trình, không còn đại biểu nào phát biểu thêm.

Những vấn đề lớn của Luật Đất đai được sửa đổi thế nào

Tiêu điểm - 1 năm

Loại được đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, điều kiện thu hồi đất, thuê đất trả tiền hàng năm... là ba trong nhiều vấn đề lớn của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được thống nhất, chỉnh lý, hoàn thiện.

Thống nhất 18 vấn đề vướng mắc của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Tiêu điểm - 1 năm

Các cơ quan đã thống nhất chỉnh lý, hoàn thiện 18 nội dung còn vướng mắc nằm trong những nội dung lớn xin ý kiến tập trung thảo luận tại Kỳ họp thứ 6.

Tin cùng chuyên mục

Góp ý dự thảo văn kiện Đại hội Đảng XIV: Động lực tăng trưởng từ kinh tế tuần hoàn

Leader talk - 3 giờ

Dự thảo văn kiện Đại hội Đảng XIV tiếp tục bổ sung những mục tiêu về kinh tế tuần hoàn nhằm kiến tạo mô hình tăng trưởng dựa trên tính bền vững và nhân văn.

Nỗi lo về một thế hệ 'ngừng suy nghĩ' vì phụ thuộc AI

Leader talk - 1 ngày

Sự phát triển quá nhanh của AI khiến nhiều bạn trẻ và doanh nghiệp phụ thuộc công nghệ, khó tạo giải pháp thực tiễn. Chuyên gia WEF khuyên: hãy hiểu sâu vấn đề trước khi nghĩ đến AI.

Góp ý dự thảo Văn kiện Đại hội XIV: 'La bàn' chiến lược cho cải cách thể chế

Leader talk - 2 ngày

Công cuộc 'Đổi mới lần thứ hai' với trọng tâm về cải cách thể chế chính là sứ mệnh lịch sử để nâng cấp toàn bộ hệ điều hành quốc gia, đưa đất nước thật sự bước vào kỷ nguyên vươn mình.

Người lãnh đạo thời AI: Khi dữ liệu phải đi cùng tâm và trí

Leader talk - 2 ngày

Theo CEO YouNet Group, người lãnh đạo thời AI không chỉ biết đo, mà còn biết dừng đúng lúc, biết khi nào nên ra quyết định bằng dữ liệu, và khi nào nên lắng nghe bằng tâm.

TOD: Cuộc cách mạng đô thị bị ngộ nhận thành cuộc đua metro

Leader talk - 3 ngày

TOD chỉ hiệu quả khi triển khai đúng chuẩn từ quy hoạch đến pháp lý và tài chính. Nếu không, rất dễ rơi vào tình trạng “đầu tư lớn nhưng hiệu quả thấp”.

Tin mới

Thaco ký hợp đồng xuất khẩu chuối kéo dài 10 năm với Del Monte

Doanh nghiệp - 2 giờ

Hợp đồng kéo dài 10 năm, Del Monte sẽ bao tiêu ít nhất 71.500 tấn chuối cho Thaco trong năm 2026 và có thể nâng lên 240.000 tấn/năm trong những năm tiếp theo.

Góp ý dự thảo văn kiện Đại hội Đảng XIV: Động lực tăng trưởng từ kinh tế tuần hoàn

Leader talk - 3 giờ

Chủ tịch EximRS Trần Thị Cẩm Tú được vinh danh Top 30 giải thưởng Sao Đỏ 2025

Nhịp cầu kinh doanh - 3 giờ

Giải thưởng Sao Đỏ 2025 không chỉ ghi nhận những thành tựu đã đạt được, mà còn là nguồn động viên để bà Trần Thị Cẩm Tú và đội ngũ EximRS tiếp tục hành trình kiến tạo những giá trị bền vững cho khách hàng, cho ngành bất động sản và cho xã hội.

Tiền Hà Nội săn cơ hội bất động sản TP.HCM

Bất động sản - 3 giờ

Sau giai đoạn 'nén' giá, nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản khu vực TP.HCM và vùng ven sẽ bật tăng mạnh, mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Number 1 cùng Đen Vâu tiếp lửa đam mê cho gen Z Việt

Tiêu điểm - 4 giờ

Trong nhịp sống hối hả, Gen Z (thế hệ không ngại thử thách) tìm cách vừa bứt phá, vừa giữ cân bằng. Sự kết hợp giữa Number 1 và rapper Đen mang thông điệp “tiếp năng lượng, bền đam mê”, truyền cảm hứng để thế hệ trẻ sống trọn khoảnh khắc, bền bỉ theo đuổi đam mê đến cùng và sẵn sàng năng lượng để trở thành phiên bản tốt hơn của chính mình.

Pomina có thể là 'lời giải' cho bài toán luyện kim của Vingroup?

Doanh nghiệp - 4 giờ

Được hỗ trợ vay vốn ưu đãi và bao tiêu đầu ra, song Pomina vẫn sẽ cần thêm rất nhiều nguồn lực và thời gian nữa mới có thể giải quyết được những khó khăn hiện hữu.

TTC Plaza Đà Nẵng hút khách thuê dù chưa hoàn thiện toàn bộ

Nhịp cầu kinh doanh - 17 giờ

G8 Golden thuê 22.400m² văn phòng TTC Plaza Đà Nẵng trước khi dự án hoàn thiện toàn bộ giúp TTC Land tăng hiệu quả khai thác, tạo dòng tiền ổn định trong thời gian tới.

Leader talk

Doanh nghiệp kỳ vọng gì từ Luật Đất đai sửa đổi

Đọc nhiều