Đòn bẩy cho lợi nhuận của Novaland

Mặc dù giữ quan điểm thận trọng khi đánh giá việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của Novaland trong bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn hoành hành, nhưng giới phân tích vẫn tỏ ra lạc quan khi tin rằng chiến lược này sẽ là đòn bẩy về lợi nhuận cho Novaland trong những năm tới.

“Một bước đi đầy tham vọng và mạo hiểm của Novaland” là cách nhìn nhận của nhóm phân tích VNDirect khi đánh giá về chiến lược mở rộng đầu tư sang bất động sản của Novaland. “Do đó, cần có thêm thời gian để chứng minh đây là một chiến lược hiệu quả”, một báo cáo phân tích của công ty chứng khoán này nhận định.

Những nhận định này được đưa ra trong bối cảnh Novaland tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào hai mũi nhọn chiến lược mới là bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh.

Trước năm 2018, Novaland chỉ tập trung đầu tư các dự án bất động sản có vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm TP. HCM. Nhưng từ năm 2019, Novaland bước vào giai đoạn phát triển tiếp theo, thêm hai trụ cột đầu tư mới là khu đô thị vệ tinh ở Đồng Nai và bất động sản nghỉ dưỡng ở những khu vực có tiềm năng du lịch cao như Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hoà.

Theo đó, Novaland đã mở rộng quỹ đất phát triển bất động sản nghỉ dưỡng lên tới 3.500ha, trong tổng số quỹ đất gần 5.400ha công ty đang sở hữu hoặc nghiên cứu. Trong đại hội cổ đông mới đây, lãnh đạo công ty cũng tiết lộ kế hoạch tiếp tục gia tăng quỹ đất thêm 10.000ha, trong đó tập trung vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh.

Bước nhảy vọt trong mảng bất động sản nghỉ dưỡng

Nếu như mảng đầu tư khu đô thị vệ tinh mới có một cụm dự án Aqua City ở Đồng Nai thì mảng bất động sản nghỉ dưỡng đã có bước đột phá chỉ trong một thời gian ngắn.

Hai khu vực được Novaland lựa chọn làm bàn đạp cho bất động sản nghỉ dưỡng là Bình Thuận và Bà Rịa Vũng Tàu.

Trong đó, Novaland đang triển khai hai dự án ở Bình Thuận là NovaHills Mũi Né và NovaWorld Phan Thiết. Nếu như NovaHills Mũi Né chỉ có 620 biệt thự thì quy mô của NovaWorld Phan Thiết gấp nhiều lần, theo đó, các chuyên gia phân tích của VNDirect ước tính tổng số sản phẩm bất động sản của dự án này lên tới 18.684 đơn vị.

Tham vọng của Novaland tại Bình Thuận vẫn chưa dừng lại, khi doanh nghiệp này đã lên kế hoạch phát hành trái phiếu huy động 4.600 tỷ đồng để mua thêm một dự án mới có tổng diện tích 740ha đất và mặt nước ở thành phố Phan Thiết.

Tại Bà Rịa Vũng Tàu, cuối năm ngoái, Novaland đã mua thêm hai quỹ đất mới, nâng tổng số lên ba phân khu, đều tập trung ở khu vực ven biển Hồ Tràm. Trong đó, phân khu The Tropicana có hơn 1.900 căn, phân khu Wonderland có 271 căn và phân khu mới nhất là The Habana Island có 721 căn.

Các chuyên gia phân tích của công ty chứng khoán MBS ước tính tổng diện tích sàn kinh doanh của bốn dự án bất động sản nghỉ dưỡng là NovaHills Mũi Né, Novabeach Cam Ranh, NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết lên tới 4 triệu m2 và giá bán trung bình từ 35-90 triệu đồng/m2. Tổng giá trị phát triển của các dự án hiện tại khoảng 192.000 tỷ đồng.

Lãnh đạo Novaland cho biết vẫn đang tìm kiếm thêm quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở những địa điểm mới như Phú Yên, Ninh Thuận và Bình Định.

Chiến lược mở rộng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng của Novaland được triển khai trong bối cảnh đầy thách thức. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã chậm lại đáng kể sau một thời gian bùng nổ và dịch Covid-19 là cú đấm bồi mà theo dữ liệu của DKRA, tổng nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng năm ngoái chỉ có 541 căn, tương đương với 21% số lượng năm trước; và tỷ lệ hấp thụ đạt 44%, mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Quan diểm chủ đạo hiện nay cho rằng động lực phục hồi của ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng năm nay sẽ đến từ nhóm khách hàng nội địa, và dự kiến mất 2-3 năm để ngành du lịch nghỉ dưỡng có thể phục hồi về mức trước đại dịch.

Mặc dù vậy, tình hình đã khả quan rất nhiều trong quý I năm nay khi có tới 778 căn biệt thự biển mở bán đến từ sáu dự án và tỷ lệ tiêu thụ đạt 25%, gấp gần 2 lần so với quý trước.

Theo Savills, tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đến năm 2025 có thể chiếm 25% dân số và ngày càng có nhiều người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng và tích lũy tài sản.

Tiến độ bán hàng của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng do Novaland phát triển trong hơn một năm qua vẫn khả quan, và là cơ sở để các chuyên gia phân tích tin rằng, mảng này sẽ là đòn bẩy về doanh thu và lợi nhuận trong năm nay và năm tới.

Trong ba tháng đầu năm nay, Novaland đã bán ra khoảng 1.800 sản phẩm với giá trị khoảng 17,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, 50% số tiền thu về đến từ dự án khu đô thị Aqua City, phần còn lại đến từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng gồm NovaWorld Phan Thiết và Hồ Tràm.

Giới phân tích nhận định, hướng đi mới của Novaland trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đã giúp doanh nghiệp này hấp dẫn được giới đầu tư – nhiều người trong số này đã thận trọng hơn trước những đổ vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án cũng như dịch Covid-19 làm cho thị trường du lịch tê liệt.

Không cam kết lợi nhuận từ kinh doanh cho thuê, Novaland nhắm đến những nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận từ giá trị bất động sản gia tăng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng ở mức thấp trong khi các kênh đầu tư khác như vàng và ngoại tệ hầu ít biến động. Theo đó, Novaland đưa ra chính sách mua lại đối với một số người mua sớm tại dự án NovaWorld Phan Thiết và Hồ Tràm, với mức lợi nhuận tương ứng khoảng 13%/năm trong vòng 3-5 năm.

Sở dĩ Novaland mạnh tay đưa ra chính sách này, bởi công ty lựa chọn những địa điểm du lịch còn nhiều tiềm năng chưa được khai phá như Phan Thiết hay Hồ Tràm – nơi có hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện nhờ mạng lưới đường cao tốc mới cũng như sân bay mới ở khu vực lân cận được xây dựng.

Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích VNDirect và MBS, những tỉnh với bãi biển dài và hoang sơ như Ninh Thuận, Bình Thuận và Phú Yên được Novaland ưu tiên hơn cả, và do các tỉnh này chưa thu hút được lượng khách du lịch lớn nên giá bán bất động sản vẫn còn thấp và phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng hơn.

Đây được cho là một lợi thế với các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn khi nhà đầu tư thứ cấp lựa chọn mua các bất động sản ở giai đoạn đầu phát triển tại các khu vực nhiều tiềm năng du lịch kể trên. Đồng thời, bất động sản nghỉ dưỡng của Novaland tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển tốt và giá đất rẻ hơn là các khu vực đã bước vào giai đoạn tăng trưởng tốt và có giá đất cao.

“Chúng tôi dự phóng bàn giao từ bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đóng góp nhiều nhất vào doanh thu và lợi nhuận của Novaland trong giai đoạn 2021-2022 do nút thắt pháp lý tại các dự án nhà ở tại TP.HCM vẫn chưa được giải quyết triệt để,” các chuyên gia phân tích VnDirect nhận định.

Các chuyên gia công ty MBS cũng dự đoán 60% lợi nhuận của Novaland năm nay đến từ bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh.

“Chúng tôi thận trọng nhưng lạc quan với chiến lược đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng của Novaland trong tình hình dịch trước mắt chưa được kiểm soát, tuy nhiên chúng tôi cho rằng đây cũng sẽ là đòn bẩy cho lợi nhuận của Novaland trong giai đoạn sau khi dịch đã được kiểm soát”, báo cáo phân tích mới nhất của MBS về Novaland đã nhận định.

MBS ước tính bên lợi nhuận gộp từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều ở mức cao, khoảng 35%.

Chi tiết hơn, các chuyên gia VNDirect dự kiến NovaHills Mũi Né, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm với tổng 1.504 căn sẽ được bàn giao từ năm nay. Cụ thể, doanh thu bất động sản nghỉ dưỡng được dự phóng đạt 13.875 tỷ đồng, đóng góp 94,7% vào doanh thu chuyển nhượng bất động sản năm 2021 và 85,4% tổng doanh thu của Novaland. 


Năm tới, VnDirect kỳ vọng doanh thu từ bàn giao các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển sẽ đạt 17.215 tỷ đồng, đóng góp 65,1% vào tổng doanh thu.

Sức bật từ đô thị vệ tinh

Bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, các chuyên gia VNDirect cũng kỳ vọng khu đô thị Aqua City cũng sẽ được bàn giao, góp phần tăng mạnh doanh thu và lợi nhuận năm 2022 của Novaland.

Sau khi Aqua City chính thức ra mắt thị trường vào tháng 6/2019, dự án đã trở thành mô hình thành phố sinh thái đầu tiên trong loạt dự án thành phố vệ tinh của Novaland với tổng diện tích lên tới gần 1.000ha. Lợi thế của Aqua City là vị trí chiến lược về giao thương – kết nối khi tiếp giáp các tuyến đường chính nối đến các trung tâm kinh tế lớn.

Hiện Novaland đang phát triển bốn phân khu trong đại đô thị vệ tinh này với tổng diện tích đang triển khai gần 558 ha, bao gồm Aqua City (110 ha), Aqua City River Park (85 ha), Aqua Riverside (76,7 ha) và Aqua Phoenix (286 ha) với tổng diện tích sàn kinh doanh hơn 2,6 triệu m2 và giá bán trung bình từ 60-80 triệu đồng/m2.

Ba phân khu đầu tiên với xấp xỉ 6.500 đơn vị sản phẩm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, lên tới 92-95%.

Các chuyên gia VnDirect dự kiến đợt bàn giao đầu tiên với 325 căn của dự án Aqua City sẽ diễn ra trong năm 2022, đóng góp 14,2% vào doanh thu chuyển nhượng bất động sản và 13,3% vào tổng doanh thu năm 2022.

Nhờ đó, VnDirect dự phóng doanh thu và lợi nhuận ròng của Novaland trong năm tới sẽ tăng mạnh lần lượt 62,5% và 63,5% so với năm nay, đạt tương ứng 26.425 tỷ đồng và 6.690 tỷ đồng.

Cũng nhờ tỷ trọng bàn giao của các sản phẩm bất động sản thấp tầng tại các siêu dự án - loại hình thường có biên lợi nhuận tốt hơn chung cư cao tầng - nên VNDirect dự phóng biên lợi nhuận của Novaland trong năm nay và năm tới ở mức 35-38% và mức tăng trưởng kép của lợi nhuận ròng giai đoạn 2020-2023 sẽ đạt 51,4%.