Dòng tiền lăm le quay lại bất động sản

Những tín hiệu tích cực

Mặc dù thị trường bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn, thanh khoản tiếp tục trầm lắng, song BHS Group cho rằng đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực với sự trở lại của dòng tiền đầu tư.

Theo đó, lãi suất liên ngân hàng đang tiếp tục xu hướng giảm sau 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Lãi suất vay mua nhà trong 6 tháng đầu năm nay đã giảm khoảng 1 - 2%/ năm, kỳ hạn 12 tháng so với cuối năm 2022.

BHS dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong thời gian 6 tháng cuối năm, bởi Ngân hàng Nhà nước có thể duy trì giảm lãi suất trong thời gian tới. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đang tìm cách giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt gần 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm ngoái.

Trong đó, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. 

Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%. Theo BHS, thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. 

Trong thời gian tới, việc tiếp tục giảm lãi suất có thể sẽ khiến dòng tiền đầu tư chuyển dịch từ những kênh đầu tư có tính chất an toàn, tỷ suất lợi nhuận thấp sang những kênh đầu tư có tỷ suất đầu tư cao hơn như bất động sản.

Xu hướng giảm giá không còn

Số liệu từ báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của BHS Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung và thanh khoản. 

Đối với phân khúc nhà ở cao tầng, nguồn cung trong quý II/2023 đã bắt đầu tăng trở lại, mặc dù vẫn tập trung ở các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn. Theo đó, cả nước có hơn 18.000 căn hộ được đưa ra thị trường trong quý II/2023, tăng 56% so với quý trước và tương đương nguồn cung cùng kỳ năm trước.

Trong quý, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội chiếm ưu thế hơn so với TP. HCM. Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp quý II đạt khoảng 6.200 căn, tăng 58% theo quý và giữ mức ngang theo cùng kỳ năm trước. Đa số nguồn cung mới đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu, thậm chí có cả những dự án đã kết thúc bán hàng và bàn giao từ lâu. Thị trường không có dự án mở bán mới.

Tại TP. HCM, trong quý II/2023, do tiếp tục ảnh hưởng từ nhiều vướng mắc pháp lý, nguồn cung sơ cấp thị trường TP. HCM đạt hơn 8.500 căn, tăng 40% so với quý I và tương đương nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung đa phần tập trung ở hàng tồn các dự án hiện hữu và xuất hiện dự án mới Glory Height – Vinhomes Grand Park.

Về thanh khoản, với việc lãi suất vay giảm cùng nhiều chính sách giãn tiến độ thanh toán, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khá khả quan, tăng gấp hơn 2 lần quý trước. Tại Hà Nội, lượng giao dịch trong quý đạt gần 6.000 căn, giảm 50% so với quý II/2022, nhưng đã tăng gấp 2,5 lần so với quý trước.

Còn tại TP. HCM, tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, giảm 30% so với quý I/2023 và giảm sâu 85% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ đầu tư có động thái kéo giãn tiến độ thanh toán để kích cầu người mua. Trong đó, lượng hấp thụ cao nhất ghi nhận ở căn hộ hạng A, tuy nhiên cũng chỉ chiếm 2% nguồn cung theo phân hạng.

Về giá, giá thị trường sơ cấp có xu hướng giữ bình ổn giá như quý trước, các chủ đầu tư bắt đầu có các thông báo “sắp tăng giá” để kích cầu. Đáng chú ý, theo BHS, hiện tượng chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản ở quý này hầu như không còn, các vấn đề chiết khấu sâu để giảm giá cũng đang giảm dần. Thay vào đó, các chủ đầu tư hướng đến các khách hàng ở thực và có những quà tặng hấp dẫn cùng động thái giãn tiến độ đóng tiền nhằm giúp thị trường có sự hấp thụ tốt hơn.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, trong quý II thị trường cũng đã có những chuyển biển tích cực. Tổng nguồn cung tăng 60% so với quý trước nhưng vẫn chỉ bằng 6% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm trong thời gian này hầu hết là hàng tồn từ trước duy trì bán tiếp, chỉ có 3 dự án mở bán mới trong quý này

Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung tăng gấp 2 lần quý trước và với tỷ lệ hấp thụ 17% tập trung chủ yếu ở miền Nam. Các sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố cũng tăng 4 lần nguồn cung cùng kỳ năm trước và lượng giao dịch cũng tăng gấp 4 lần so với quý I/2023.

Về giá, các sản phẩm ở khu vực miền Bắc và miền Trung giữ ở mức ổn định, miền Nam có xu hướng tăng 20-30%. Đặc biệt, hiện tượng giảm giá sâu bằng chính sách bán hàng đang dần hạn chế.

Theo BHS Group, với các tín hiệu tích cực của thị trường, cộng với xu hướng giảm lãi suất, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng; dòng tiền từ gửi tiết kiệm ngân hàng, vàng... sẽ dần dịch chuyển sang các kênh mang lại tỷ suất lợi nhuận cao như bất động sản.

Trong đó, các địa phương được đầu tư hạ tầng và thu hút vốn FDI mạnh mẽ nhất sẽ là những điểm sáng phát triển kinh tế và phục hồi bất động sản. Tại miền Bắc, có thể kể đến các thị trường như Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng; tại miền Trung như Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng; tại miền Nam như TP. HCM, Đồng Nai, Tiền Giang, Bình Dương.

Về phân khúc, cùng sự nới lỏng kiểm soát pháp lý của Nhà nước và sự ưa thích của các nhà đầu tư vừa và nhỏ, các chuyên gia BHS tin rằng đất nền có thể sẽ một lần nữa lại dậy sóng vào nửa cuối năm 2023, nhất là các sản phẩm đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp. Tuy nhiên, phân khúc này sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước.

Trong khi đó, phân khúc chung cư, dòng sản phẩm hướng tới người ở thực, sẽ duy trì được mức giao dịch ổn định. Đặc biệt, nhà ở xã hội vẫn là dòng sản phẩm được khách hàng ngóng chờ nhiều nhất, “ra là cháy hàng".