Giá chung cư vẫn tăng bất chấp lãi suất cao

Thanh khoản dịch chuyển sang vùng ven

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong quý I/2026, mặt bằng giá chung cư Hà Nội tại khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, bức tranh về giá có sự phân hoá mạnh mẽ giữa các khu vực. Tại, các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là Văn Giang, giá chung cư duy trì mức giá 60 – 70 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 50% so với nội đô. Khoảng chênh lệch này giúp khu vực vệ tinh trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.

Tương tự, tại TP. HCM, khu vực Bình Dương cũ nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m2, cho thấy kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.

Đáng chú ý, bất chấp lãi suất tăng mạnh, trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM vẫn ghi nhận sự gia tăng rõ nét về nguồn cung, đồng thời duy trì mức thanh khoản tích cực dù chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất tăng cao.

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng 122% so với năm trước, cho thấy tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực duy trì ổn định.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Thanh khoản duy trì tích cực cho thấy thị trường không chỉ được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực mà còn ghi nhận sự tham gia của dòng tiền đầu tư có chọn lọc trong bối cảnh lãi suất cao.

Bên cạnh đó là những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, theo đó, quý I/2026 ghi nhận bức tranh kinh tế với nhiều chỉ số tăng trưởng ấn tượng. GDP đạt 7,83%, cao hơn mức 7,07% của cùng kỳ năm trước. Nền kinh tế đang duy trì đà phục hồi ổn định.

Đầu tư công tiếp tục là động lực quan trọng với mức tăng 11,2%, trong khi dòng vốn FDI đăng ký tăng mạnh 42,9%, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng dài hạn của Việt Nam. Đây là yếu tố nền tảng giúp củng cố ổn định vĩ mô và tạo dư địa cho tăng trưởng trong trung hạn.

Tuy nhiên, nhìn chung trên toàn thị trường, những ảnh hưởng từ mức giá tiếp tục tăng cao là không thể phủ nhận. Theo đó, nguồn cung và thanh khoản có xu hướng tiếp tục dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm.

Trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội tăng cao, khu vực Văn Giang đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.

Nhiều đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2 – 3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City... đóng góp một lượng cung căn hộ rất lớn ra thị trường. Trong khi đó, khu vực nội đô dù xuất hiện một số dự án cao cấp mới nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do rào cản về quỹ đất và chi phí phát triển.

Tại TP. HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục là động lực chính khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mở mới. Dù khu trung tâm ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, nhưng vẫn mang tính cục bộ và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.

Diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, trong đó các khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò “van điều tiết” về nguồn cung và mặt bằng giá, đồng thời đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp. 

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Dù ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý I, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất. Thị trường năm 2026 sẽ có sự điều chỉnh giảm so với dự báo trước đó.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng, đồng thời các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.

Theo đó, môi trường tài chính lại ghi nhận sự thắt chặt rõ nét. Lãi suất huy động tăng lên khoảng 6,1%/năm, trong khi lãi suất vay bất động sản thả nổi dao động 13 –15%/năm.

Đà tăng liên tục của lãi suất trong ba tháng đầu năm đã tác động đáng kể đến niềm tin nhà đầu tư và người mua ở trong tháng 3/2026.

Mặt khác, những áp lực lạm phát và các biến động địa chính trị toàn cầu, đặc biệt tại khu vực Trung Đông, đã khiến chi phí vốn gia tăng đáng kể.

Trước diễn biến này, Chính phủ đã chủ động đưa ra các chỉ đạo điều hành nhằm ổn định mặt bằng lãi suất, qua đó giảm thiểu rủi ro biến động quá mức của thị trường tài chính và tạo dư địa cho tăng trưởng trong trung hạn.

Đồng quan điểm, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những thách thức hiện tại như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng "thanh lọc" thị trường.

Trong thời gian tới, thanh khoản có xu hướng chậm lại là điều tất yếu. Giai đoạn này buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững. Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Nhìn lại hoạt động đầu tư trên thị trường trong 10 năm qua, ông Dương dẫn chứng, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.

Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài.

Chính vì vậy, dù có nhiều khó khăn, nhưng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư và người mua sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn, ông Dương nhận định.

Nhận định về thị trường, ông Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.