Giá nhà neo cao, sức mua chững lại

Trái với sự sôi động cuối năm ngoái, thị trường nhà ở trong đầu năm nay đã chứng kiến sự trầm lắng hơn hẳn.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, toàn thị trường trong quý I vừa qua ghi nhận hơn 12.000 giao dịch, bằng một nửa so với quý trước.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 45%, tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 20 điểm phần trăm so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 50%. Trong khi phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 72% lượng giao dịch.

Bà Phạm Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam lý giải, tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở có xu hướng chậm lại là do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội, trong khi đó sức cầu tại thành phố này đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.

Mặt khác, theo bà Miền, thị trường bất động sản đã "bớt" khát cung, do đó, thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ giảm là điều tất yếu.

Quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường nhà ở đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp ba lần so với quý I/2024.

Nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024.

Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước, hàng trăm dự án cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Mặt bằng giá ngày càng “neo” cao

Bên cạnh nguyên nhân đến từ nguồn cung dần được cải thiện, theo bà Miền, mức giá nhà ở ngày càng tăng cao cũng là lý do khiến thanh khoản chậm lại.

Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I, nhưng chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng, trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Tình trạng mất cân đối trong cơ cấu căn hộ chung cư vẫn diễn ra, với 58% chung cư cao cấp, hạng sang, tăng 11 điểm % theo năm.

Mặt bằng giá chào bán bất động sản ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với quý I/2019. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024.

Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Khu vực TP. HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án gần như không tăng so với quý trước nhưng so với quý I/2019, ghi nhận mức tăng 35%.

Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong quý cũng đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với quý I/2019.

Giá bán sơ cấp 'neo' ở mức cao là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận người trẻ đang phải lựa chọn phương án thuê nhà thay vì mua nhà. Nhu cầu mua nhà vì thế cũng được điều chỉnh do phần lớn người dân khó có khả năng tài chính để sở hữu nhà ở.

Trong thời gian tới, dự báo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Thị trường nhà ở đang chịu hàng loạt các yếu tố tạo động lực tăng giá như giá tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng dự án tăng..., trong khi phần lớn các chủ đầu tư vẫn chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền để hạ giá sản phẩm.

Trước thực trạng mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng, dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng đổ về các khu vực vùng ven.

Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng và thị hiếu khách hàng này sẽ đặt ra yêu cầu khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển dự án để đảm bảo sản phẩm bất động sản có thanh khoản trong tương lai.